Bir kiraya verenin birden fazla taşınmazı varken, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleriyle düzenlenmiştir. Özellikle Yargıtay kararları, kiraya verenin taşınmazları arasında tercih yapma hakkı bulunup bulunmadığını incelemektedir. Eğer bir taşınmaz kiralanmış durumda ise ve kiraya verenin gerçekten ihtiyaç durumu varsa, bu durum hukuken incelenmektedir. Bu tür davalarda, kiraya verenin diğer taşınmazlarının ödünç verilmeye uygun olup olmadığını ve ihtiyaç durumunun samimiyetini ispatlaması gerekmektedir. Ayrıca, kiraya verenin yakınları için olan gereksinimler de bu davalar kapsamında değerlendirilebilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, belirli şartlar altında ve süresinde açılmadığında reddedilebilmektedir, bu yüzden hukuki danışmanlık almak kritik öneme sahiptir.
Genel Bakış: Birden Fazla Taşınmazı Olan Kiraya Verenin Durumu
Birden Fazla Taşınmaz Sahipliği ve Tahliye Hakkı
Birden fazla taşınmaz sahibi olan kiraya verenler, Türk Borçlar Kanunu açısından ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir. Burada önemli olan unsur, kiraya verenin sadece birden fazla taşınmazının olması değil, gerçek ve samimi bir ihtiyaç durumunun oluşmasıdır. Yani bir ev sahibi hem konut hem de iş yeri olarak birden fazla gayrimenkule sahip olabilir, fakat her taşınmazının kullanım durumu, kişisel veya ailesel ihtiyaçları belirleyici rol oynar.
Sıkça sorulan “Birden fazla evi olan ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı kullanabilir mi?” sorusunun yanıtı evettir. Ancak; mevcut olan diğer taşınmazlarından herhangi birinin ihtiyacını karşılayıp karşılamadığı, bu hakkın kullanılmasında belirleyici kriterdir. Özellikle aynı şehir ya da bölgede boş duran başka bir taşınmazın olup olmadığı mahkemeler tarafından dikkatlice incelenir.
Yargıtay Uygulamaları
Yargıtay, birden fazla taşınmazı olan kiraya verenlerin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmasında öncelikle gerçek ve samimi ihtiyacın varlığını arar. Güncel kararlarda Yargıtay şu noktaları vurgular: Eğer kiraya verenin başka bir taşınmazı varsa ve bu taşınmaz kullanıma elverişli ise, genellikle tahliye talebi kabul edilmez. Ancak boş olan ya da kiraya verilmemiş taşınmazın ihtiyacı karşılamaya uygun olup olmadığı, taşınmazların konumu ve kullanım amacı gibi noktalar incelemeye alınır.
Yargıtay’ın kararlarında, kiraya verenin sahip olduğu diğer taşınmazların mevcut ihtiyacı karşılayıp karşılamadığı ve samimi bir ihtiyaç olup olmadığı hususu özellikle araştırılır. Eğer diğer taşınmaz, talep edilen ihtiyaç için yetersiz veya uygun değilse, tahliye davası leyhe sonuçlanabilir.
Tahliye Davasında Samimiyet ve Gerçek İhtiyaç Kriteri
Tahliye davalarında en çok karşılaşılan konu, ihtiyacın gerçekten var olup olmadığı ve bu ihtiyacın samimi olup olmadığıdır. Yani ev sahibinin tahliye gerekçesi olarak belirttiği ihtiyaç, gerçek yaşam koşullarına uygun ve samimi olmalıdır. Örneğin, ev sahibinin ailesi büyümüş ve mevcut ev yetersiz geliyorsa, bu samimi bir ihtiyaç olarak kabul edilir. Fakat aynı bölgede boş başka bir ev varsa ve bu ev ihtiyacı karşılayabiliyorsa, tahliye gerekçesi inandırıcılığını yitirir.
Mahkemeler, “Gerçek ihtiyaç” kavramına dikkat ederek, ev sahibinin taşınmazları arasından ihtiyaç duyduğu konutta oturma niyetinin veya iş yerinde faaliyet gösterme gereksiniminin samimi olup olmadığını değerlendirir. Ayrıca ihtiyacın bir anlık çıkar veya yeni kiracıdan daha yüksek kira geliri elde etme amacıyla kullanılmadığının ispatı gerekir. Genellikle mahkemeler bu noktada ev sahibinin kişisel, ailesel ve ekonomik durumunu, mevcut taşınmazların uygunluğunu ve ihtiyacın zorunlu olup olmadığını ayrı ayrı inceler.
Sonuç olarak; birden fazla taşınmaza sahip bir kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Fakat bu durumda Yargıtay kararları ve yasa hükümlerine göre samimiyet ve gerçek ihtiyaç unsurlarının mutlaka ispatlanması gerekir. Özellikle birden fazla taşınmazın bulunduğu her durumda tahliye davası kazanılamayabilir; asıl mesele gerçekten ihtiyaç olup olmadığıdır.
Kiraya Verenin Gerçek ve Samimi İhtiyacı
Kiraya verenin gerçek ve samimi ihtiyacı, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının en önemli şartlarından biridir. Kanunlar ve Yargıtay kararları, bu ihtiyacın geçici veya hayali değil; gerçek, sürekli ve samimi olmasını şart koşar. Yani, kira sözleşmesiyle kiraya verilen taşınmazın sahibi, gerçekten başka bir konutta veya işyerinde barınamıyor ya da işini yürütemiyorsa; ihtiyacının samimiyetini somut delillerle göstermek durumundadır. İhtiyacın bir plan dahilinde ve ciddi nedenlere dayanması gerekir. “İleride lazım olur” şeklinde varsayım veya ihtimaller bu kapsamda kabul edilmez. Ayrıca, ihtiyacın inandırıcı ve makul olması beklenir. Mahkemeler, her olayı kendi özelinde değerlendirir ve davacının beyanlarını destekleyecek deliller sunmasını ister.
Konut İhtiyacı
Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye, özellikle konutlarda en sık karşılaşılan gerekçelerden biridir. Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyu (çocuk, torun vb.), üstsoyu (anne, baba, dede, nine) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu başka kişilerin gerçekten barınma ihtiyacı olması gerekir. Örneğin; evlenme, boşanma, sağlık sorunları, şehir değişikliği gibi yaşam koşullarını değiştiren sebepler konut ihtiyacını ortaya çıkarabilir. Kiraya veren, bu ihtiyacın zorunlu ve samimi olduğunu ispat etmelidir. Mevcut durumda başka bir konutta ikamet edilmesi veya başka bir konutun bulunması gibi durumlarda ise ihtiyacın samimiyeti ayrıca değerlendirilir ve mahkemeler genellikle alternatif konut olup olmadığını dikkate alır.
İş Yeri İhtiyacı
İş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası da yine Türk Borçlar Kanunu kapsamında mümkündür. Kiraya verenin veya yine yukarıda sayılan yakınlarının işlerini sürdürebilmek için kiralanan taşınmaza gerçekten ihtiyacı olması, bu davanın açılmasının temel şartıdır. Örneğin; emekli olan birinin artık kendi işini yapmak istemesi, çocuğunun mezun olup işini kuracak olması, mevcut iş yerinin kapanması gibi sebepler bu kapsama girebilir. Buradaki önemli nokta, ihtiyacın ticari olarak makul ve ciddi gerekçelere dayanması gerektiğidir. Sembolik veya sadece formalite gereği gösterilen talepler mahkeme tarafından reddedilebilir.
Bakmakla Yükümlü Olunan Kişiler Açısından İhtiyaç
Kiraya veren, yalnızca kendisi veya eşi için değil; kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Kanun, altsoy (çocuk, torun), üstsoy (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) ve kanunen bakmakla yükümlü olunan diğer bireyleri kapsar. Bakmakla yükümlü olunan kişinin gerçekten barınma veya işyeri ihtiyacı varsa ve bu ihtiyaç başa bir şekilde karşılanamıyorsa, yine tahliye talep edilebilir. Mahkemeler bu noktada bakmakla yükümlülük ilişkisini ve ihtiyaç sahibinin mevcut durumda barınma/çalışma imkanının olmadığını araştırır.
Yeniden İnşa veya Onarım Gereksinimi
Kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya esaslı bir şekilde onarımı gerektiğinde de tahliye davası açılabilir. Buradaki esas şart, taşınmazın oturulamayacak derecede sağlam olmaması, önemli tadilat/yeniden yapım ihtiyacının olmasıdır. Ayrıca, bu tadilat veya inşa sırasında kiracının ikamet ya da faaliyetine devam etmesi teknik olarak mümkün olmamalıdır. Kiraya verenin bu ihtiyacı da yine delillerle ispat etmesi gerekir. Mahkemeler genellikle belediye yazışmaları, mühendis raporları, ruhsat belgeleri gibi teknik dokümanları inceler. Eğer planlanan onarım/değişiklik esaslı nitelikte değilse, talep reddedilir.
Tüm bu şartlarda mahkemeler, ihtiyacın samimi, ciddi ve gerçek olduğunu görmek ister. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce somut gerçeklerin ve gerekçelerin sağlam delillerle desteklenmesi gerekir. Aksi halde açılan davalar reddedilebilir.
Birden Fazla Taşınmazı Olanların Tahliye Davası Açabilme Koşulları
Aynı Bölgede veya Farklı Bölgede Taşınmaza Sahip Olma Durumu
Birden fazla taşınmaz sahibi olan kiraya verenin tahliye davası açabilme durumu, taşınmazların aynı bölgede veya farklı bölgede olup olmamasına göre değişiklik gösterebilir. Eğer kiraya veren, ihtiyacını öne sürerek tahliye davası açmak istiyorsa ve elinde başka bir taşınmaz da bulunuyorsa bu durum mahkemeler tarafından dikkate alınır. Aynı bölgede benzer özelliklere sahip başka bir taşınmaz boşsa, genellikle mahkemeler gerçek ihtiyaç iddiasını daha sıkı inceler.
Fakat, diğer taşınmaz başka bir şehirde veya kiraya verenin günlük yaşantısını ciddi şekilde etkileyecek uzaklıktaysa, bu taşınmaz genellikle ihtiyacın karşılanmasında göz önünde bulundurulmaz. Yani, taşınmazların coğrafi konumu ve ulaşım koşulları, ihtiyacın samimiyetle var olup olmadığının değerlendirilmesinde önemli rol oynar.
Müsait Boş Taşınmazın Varlığı Halinde Tahliye Davası Açılabilir mi?
Müsait yani kullanıma hazır, boş bir taşınmazı olan bir kiraya verenin, kiracısını ihtiyaç nedeniyle çıkarması oldukça zordur. Çünkü mahkemeler, kiraya verenin gerçekten barınmaya veya işyeri kullanmaya ihtiyacı varsa, önce elindeki boş taşınmazı kullanmasını bekler. Eğer kiraya verenin elinde, ihtiyacını rahatça karşılayabileceği müsait bir taşınmazı varsa, tahliye davası genellikle reddedilir.
Bazı istisnai durumlarda, boş taşınmaz farklı bir amaçla kullanıma uygun değil veya ihtiyacı karşılamıyorsa, bu durum detaylı şekilde açıklanıp ispat edilirse dava açılabilir. Ancak kural olarak, boş taşınmaz varken tahliye davası açmak mümkün değildir.
Kiraya Verilmemiş Taşınmazın Davaya Etkisi
Kiraya verilmeyen başka bir taşınmazın olup olmaması da tahliye davasında önemlidir. Eğer kiraya verenin elinde kiraya verilmemiş, boş duran bir taşınmaz varsa ve bu taşınmaz kiraya verenin ihtiyacını rahatlıkla karşılayabilirse, mahkemeler davayı yine haklı bulmaz. Çünkü kanun ve Yargıtay kararlarına göre kiraya verenin öncelikle boş olan mülkünü kullanması beklenir.
Fakat kiraya verilmeyen taşınmazın kullanıma elverişli olmaması, imar, sosyal çevre, işyerinin lokasyonu gibi gerekçelerle savunma yapılabiliyorsa ve bunlar gerçekçi şekilde kanıtlanabiliyorsa, dava açmak mümkün olabilir. Yine de pratikte, çoğu zaman boş taşınmaz varken tahliye davası açılması zor kabul edilmektedir.
İhtiyacın Seçimlik Kullanımı (İstediği Taşınmaza Dava Açmak)
Birden fazla taşınmaza sahip olan kişiler için önemli konulardan biri de ihtiyacın seçimlik kullanımıdır. Yani, kiraya veren hangi taşınmaz için ihtiyacının doğduğunu öne sürerek tahliye davası açmak istediğini kendi seçebilir mi? Uygulamada ve Yargıtay kararlarında, kiraya verenin ihtiyacının gerçekten ve samimi olması şartıyla, ihtiyacını karşılamak için istediği taşınmazı seçme hakkı vardır.
Ancak bu seçim hakkı kötüye kullanılmamalıdır. Yani, başka bir taşınmazı boş bırakıp sırf kiracıyı çıkarmak için bu yolu tercih etmek iyi niyetli değildir ve mahkemeler tarafından dikkatlice değerlendirilir. Kiraya verenin, ihtiyacını karşılayacak olan taşınmazı makul sebeplerle seçmesi ve gerekçelerini açıkça ispatlaması gerekmektedir.
Sonuç olarak, birden fazla taşınmazı olan kiraya verenler, taşınmazlarının konumuna, boş olup olmadığına, kullanılabilirliğine ve amaçlarına göre tahliye davası açabilirler. Ancak her durumda gerçek ve samimi ihtiyaç şartı aranır ve mahkemeler tarafından titizlikle değerlendirme yapılır.
Dava Süreci ve Uyulması Gereken Prosedürler
Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması belirli şartlara ve sürelere bağlıdır. Dava süreci, hem kiralayan hem de kiracı açısından bazı önemli prosedürleri dikkatle uygulamayı gerektirir. Yanlış ya da eksik yapılan işlemler, davanın reddine yol açabilir. Bu bölümde, tahliye davası açma süresi, ihtarname zorunluluğu, arabuluculuk ve mahkeme yetkisi gibi temel usulleri detaylıca inceleyeceğiz.
Dava Açma Süresi ve Zamanı
Dava açma süresi, kiraya verilen taşınmazın kira sözleşmesinin süresine göre değişir. Doğru zamanda ve usülüne uygun başvuru yapılmazsa mahkemeler davayı reddedebilir. Bu nedenle aşağıdaki detaylara dikkat etmek önemlidir.
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Usul
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmede başı ve sonu net şekilde yazılıdır. Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacaksa, sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır. Ancak bu süreden önce, yani sözleşme bitmeden en az on beş gün önce, kiracıya ihtarname gönderilmesi de gereklidir.
- Örnek: 1 Ocak 2024 – 1 Ocak 2025 arası yapılan bir sözleşmede, ihtarname en geç 17 Aralık 2024’e kadar gönderilmeli ve 1 Şubat 2025’e kadar dava açılmalıdır.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde Usul
Belirsiz süreli sözleşmelerde bir bitiş tarihi yoktur. Bu durumda kiraya verenin, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç sebebiyle dava açma hakkı vardır. Yine, kira döneminin sona ermesinden en az on beş gün önce ihtarnameyle bildirim yapılması şarttır.
- Örnek: Her yıl yenilenen, başlangıcı net ama sonu belli olmayan bir sözleşmede, her kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.
İhtarname Zorunluluğu ve Şartları
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açmadan önce ihtarname çekmek zorunludur. İhtarname, noter kanalıyla, taahhütlü mektupla veya tebligat yoluyla kiracıya ulaştırılmalıdır. İhtarname gönderilmeden açılan tahliye davalarında, mahkemeler genellikle davayı reddeder. İhtarname içeriğinde; tahliyenin nedeni, hangi taşınmaza dair olduğu ve tahliye talebinin kesin bir dille belirtilmesi gerekir.
Burada dikkat edilecek en önemli husus, ihtarnamenin kira sözleşmesi süresine uygun zamanda, eksiksiz bilgilerle gönderilmesi ve kiracıya tebliğ edilmesidir.
Arabuluculuk Zorunluluğu
2023 yılında yapılan bir düzenlemeyle, tahliye davalarında arabuluculuk aşaması zorunlu hale gelmiştir. Yani, dava açmadan önce mutlaka arabuluculuk başvurusu yapılmalıdır. Arabuluculuk görüşmeleri olumsuz sonuçlanırsa, tutanak alınarak asıl dava açılabilir. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan davalarda mahkeme davayı usulden reddeder.
Bu yüzden ilk adım olarak, yaşanılan il veya ilçe adliyesindeki arabuluculuk bürosuna başvurmak, sürece bu belgeyle devam etmek gerekmektedir.
Dilekçede Dikkat Edilecek Hususlar
Tahliye davası açarken dilekçenin içeriği çok önemlidir. Dilekçede şu unsurlar mutlaka yer almalıdır:
- Kiraya verenin ve kiracının tam kimlik ve adres bilgileri
- Tahliye istenen taşınmazın açık adresi ve tapu bilgileri
- Kira sözleşmesinin başlangıç-bitiş tarihi veya belirsiz olup olmadığı
- Hangi ihtiyaç sebebiyle tahliye istendiği (konut, işyeri, bakım ihtiyacı, yeniden inşa vb.)
- Daha önce çekilen ihtarnamenin tarih ve tebliğ bilgileri
- Arabuluculuk tutanağı ilişiği
Dilekçeye, kira sözleşmesi, ihtarname, arabuluculuk tutanağı ve diğer belgeler eklenmelidir. Eksik veya yanlış belgeyle başvuru, davanın uzamasına veya reddine sebep olabilir.
Sulh Hukuk Mahkemesinin Yetkisi
Tahliye davalarında görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Davanın başka bir yerde açılması durumunda, mahkeme yetkisizlik kararı verir. Görev yönünden ise, tahliye davalarına Asliye Hukuk yerine, mutlaka Sulh Hukuk Mahkemeleri bakar.
Başvuru yapılacak mahkemenin doğru seçilmesi açısından, taşınmazın tapu kaydına ve adresine dikkat edilmelidir. Böylece davanın daha hızlı ve sorunsuz ilerlemesi sağlanır.
Kısacası, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarken sürelere, ihtarnameye, arabuluculuğa ve doğru mahkemeye başvuruya azami özen göstermelisiniz. Doğru adımlar, sürecin sağlıklı ilerlemesini sağlar.
Yeniden Kiralama Yasağı ve Tahliye Sonrası Dikkat Edilecekler
Üç Yıllık Yeniden Kiraya Verme Yasağı
Üç yıllık yeniden kiraya verme yasağı, ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmazlar için Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenen önemli bir kuraldır. Kiraya veren, tahliye sağlandığı tarihten itibaren üç yıl boyunca, tahliye edilen konutu veya iş yerini başka bir kişiye kiralayamaz. Bu yasağın amacı, kira ilişkisinin kötü niyetle sonlandırılmasını ve ihtiyacın bahane edilerek mevcut kiracının çıkarılmasını engellemektir.
Kiraya verenin gerçekten kendisi ya da bakmakla yükümlü olduğu bir kişi için ihtiyacı bulunuyorsa, üç yıl boyunca bu taşınmazı başkasına kiraya veremez. Söz konusu üç yıl, tahliyenin kesinleştiği tarihten itibaren başlar ve hem konut hem de işyeri kiraları için uygulanır.
Kiracılar, tahliye sonrası taşınmazın tekrar kiralanıp kiralanmadığını takip edebilirler. Eğer yeni bir kiralamayla karşılaşırlarsa, bunun kanuna aykırı olup olmadığını araştırma hakkına sahiplerdir.
Yasağa Aykırılık ve Tazminat
Yasağa aykırılık, kiraya verenin üç yıllık süre dolmadan taşınmazı başka bir kişiye kiraya vermesi halinde ortaya çıkar. Bu durumda, eski kiracı hak sahibi olur ve Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesine göre bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.
Tazminat davası açmak isteyen eski kiracı, yeni kiralama işlemini öğrendikten sonra gecikmeden yasal haklarını kullanmalıdır. Dava açarken, tahliye kararının ihtiyaca dayalı olduğunu ve yeni kiralamanın üç yıl içinde gerçekleştiğini ispatlamak gerekir.
Yasağa aykırılığın tespiti için:
- Tapu kayıtları ve yeni kira sözleşmeleri incelenebilir.
- Mahkeme veya noter kanalıyla bilgi istenebilir.
- Hatta yeni kiracıdan alınan resmi evraklar da delil olarak kullanılabilir.
Bu kurallar, kiraya verenlerin kötü niyetli tahliye işlemlerine başvurmalarını önlemeye yöneliktir. Ayrıca kiracının mağduriyetini gidermek için ciddi bir tazminat tehdidi oluşturur. Yargıtay kararlarında da bu tazminatların ödenmesine sıkça hükmedildiği görülmektedir.
Kısacası, yeniden kiralama yasağı konusu ciddi bir yaptırıma tabidir ve kanun hem kiracıyı korur hem de dürüstlük kuralına aykırı hareketleri önlemeye çalışır. Tahliye sonrası kiraya veren bu üç yıllık süreyi dikkate almalı, aksi halde maddi sorumlulukla karşı karşıya kalabileceğini unutmamalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular ve Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
Ev Sahibinin Birden Fazla Evi Varken Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Ev sahibinin birden fazla taşınmazı olması, genellikle kiracının aklına “Beni çıkarabilir mi?” sorusunu getirir. Birden fazla evi olan ev sahibi, konut veya iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmak istediğinde, hem kanun hem de Yargıtay kararları burada belirleyici olur. Kanuna göre, ev sahibinin gerçekten ve samimi bir biçimde ihtiyacı varsa, başka taşınmazları olsa bile kiracıyı çıkarabilir. Ancak, ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması ve bu diğer taşınmazların ihtiyaca engel teşkil etmemesi gerekir.
Örneğin, ev sahibinin oturmaya müsait başka bir boş dairesi varsa, genellikle tahliye talebi kabul edilmez. Yine de bu durumun istisnaları bulunabilir. Eğer diğer evin kullanımı mümkün değilse ya da başka haklı bir gerekçe varsa (örneğin başka şehirdeyse veya başkasına verilmişse) mahkeme ev sahibini haklı bulabilir.
Kiraya Verenin Farklı Sebeplerle Birlikte Tahliye Davası Açması
Kiraya veren, kanunda belirtilen temel tahliye sebeplerini birlikte ileri sürebilir. Bu da akıllara şu soruyu getirir: “Ev sahibi hem ihtiyaç hem de başka bir nedenle tahliye davası açabilir mi?” Evet, kiraya veren hem ihtiyaç nedeniyle hem de örneğin yeniden inşa veya esaslı onarım gereksinimi gibi başka bir gerekçeyi aynı davada ileri sürebilir.
Uygulamada, davacı yani ev sahibi, tahliye davasında birden fazla gerekçeyi yedekli veya birlikte sunabilir. Mahkeme her sebebi ayrı ayrı değerlendirir ve şartları sağlanıyorsa birine dayanarak tahliyeye karar verebilir. Ancak, her bir gerekçe için ilgili kanuni şartların yerine getirilmesi gerekir. Aksi hâlde, somut şartlar oluşmazsa tahliye davası reddedilebilir.
Tahliye Davası Süresinin Uzatılması
Tahliye davası açıldığında, en çok merak edilenlerden biri de “Süre uzatılır mı, dava ne kadar sürer?” sorusudur. Tahliye davası süresi, davanın konusu, tarafların savunmaları, delillerin toplanma hızı ve mahkemenin iş yüküne göre değişkenlik gösterebilir. Uygulamada dava sürecinin birkaç aydan bir yıla hatta bazen daha fazlaya uzayabildiği görülmektedir.
Taraflardan birinin yargılamayı uzatmaya yönelik itirazları ve savunmaları, bilirkişi incelemeleri, duruşma günlerinin aralıklı verilmesi süreç üzerinde etkili olur. Ayrıca, karar sonrası tahliye süreci de mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra başlayacağı için, uygulamada kiracı çoğu zaman ek süre kazanabilir. Mevzuata göre karar kesinleşmeden tahliyeye dair icra işlemleri başlatılamaz.
Genelde ev sahibi veya kiracı, kendisine tanınan kanuni itiraz ve temyiz yollarını kullanırsa tahliye sürecinin uzaması kaçınılmazdır. Bu nedenle, tahliye davasında herhangi bir gecikme olmaması için sürecin başladığından itibaren hem hukuki prosedürlere dikkat edilmeli hem de gereken belgeler eksiksiz sunulmalıdır.
Yargıtay Kararları ve Anayasa Mahkemesi Değerlendirmeleri
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Yargıtay’ın Ölçütleri
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açıldığında, en çok merak edilen konulardan biri Yargıtay’ın hangi kriterleri dikkate aldığıdır. Yargıtay, genellikle kiraya verenin ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve dürüst olup olmadığını inceler. Özellikle taşınmazın gerçekten konut veya iş yeri ihtiyacı için kullanılıp kullanılmayacağına bakar. Sadece kiracıyı çıkarmak amacıyla haksız şekilde dava açılması Yargıtay tarafından kabul edilmemektedir.
Yargıtay kararlarında; kiraya verenin mevcut başka bir taşınmazının olup olmadığı, bu taşınmazların neden ihtiyacı karşılamadığı, ihtiyacın hangi sebeple ortaya çıktığı detaylıca sorgulanmaktadır. Eğer kiraya verenin başka bir taşınmazı varsa, bu taşınmazın hangi şartlarda kullanılamadığı mutlaka gerekçelendirilmelidir. Ayrıca Yargıtay, ihtiyacın davanın açıldığı tarihte var olup olmadığına özellikle dikkat eder; sonradan oluşan ihtiyaçlar dikkate alınmaz.
Samimi ve Gerçek İhtiyacın İspatı
Bir tahliye davasında en önemli kriterlerden biri de ihtiyacın samimi ve gerçek olmasıdır. Yargıtay uygulamalarında, mahkemeler gerçek ihtiyaca dair inandırıcı deliller ister. Sadece sözlü beyanlar yeterli değildir. Kiraya veren; kendisinin, eşinin, çocuklarının veya bakmakla yükümlü olduğu kimselerin gerçekten taşınmaza ihtiyacı olduğunu resmi belgeler, nüfus kayıtları, ikametgah belgeleri, iş yeri açılış belgeleri gibi evraklarla ispatlamalıdır.
Örneğin, bir veli kızının evlenip yeni bir eve ihtiyacı olduğunu ve bu nedenle tahliye istediğini öne sürüyorsa, evlilik cüzdanı, kızının oturacağı başka evi olup olmadığı ve mevcut konutların kullanılamama nedenleriyle ilgili belgeler sunulmalıdır. Yargıtay ayrıca ihtiyacın güncel ve sürekli olup olmadığına da önem verir. Geçici ya da sunî sebeplerle ortaya çıkan ihtiyaçlar dava konusu yapılamaz.
Kiracının Korunmasına Dair Değerlendirmeler
Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi kararlarında kiracının haklarının korunması büyük önem taşır. Özellikle tahliye davaları açılırken ve sonuçlandırılırken, kiracının barınma hakkı ve sosyal güvenliği göz önünde bulundurulur. Mahkemeler, tahliye sebebinin gerçekten haklı olup olmadığına çok hassas yaklaşır. Kiracının uzun yıllar o taşınmazda oturmuş olması, başka yerde kolaylıkla ev bulamaması gibi hususlar, yargı kararlarında dikkate alınır.
Anayasa Mahkemesi, mahkemelerin gerekçeli karar verme yükümlülüğünü ve adil yargılanma hakkını vurgular. Tarafların iddiaları ve delilleri güzelce değerlendirilmeden karar verilmesi, hak ihlali olarak görülmektedir. Ayrıca, kiracıya haksız yere tahliye baskısı yapılmasının önlenmesi adına, ispat yükünün büyük kısmının kiraya verende olduğuna işaret edilir.
Kısacası, hem Yargıtay hem de Anayasa Mahkemesi, ihtiyaca dayalı tahliye davalarında bir yandan kiraya verenin haklı taleplerini, diğer yandan kiracının korunmasını gözeterek dengeli kararlar alınması gerektiğini sıkça vurgulamaktadır.
Sonuç ve Öneriler
Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Uygulamada dikkat edilmesi gereken hususlar, hem ev sahipleri hem de kiracılar için oldukça önemlidir. Tahliye davalarında özellikle ihtiyacın gerçek ve samimi olması büyük bir gerekliliktir. Yargıtay’ın kararlarında da sıkça vurgulanan bu unsur, davanın seyrini etkiler. Eğer birden fazla taşınmazı olan bir kiraya veren, ihtiyacını ispatlarken yanlış ya da tutarsız bilgi sunarsa, dava olumsuz sonuçlanabilir.
Kiraya verenin dava açmadan önce, taşınmazları arasındaki seçim hakkını doğru ve dürüst bir şekilde kullanması gerekmektedir. Ayrıca, dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu zorunluluğu ve ihtarname çekme süreci gibi prosedürlere uymak gerekir. Uygulamada, özellikle sürelerin kaçırılması ya da eksik evrak sunulması önemli sorunlara yol açabilmektedir. Bu yüzden hem kiraya verenler hem de kiracılar, uzman bir avukattan destek almalıdır.
Kiraya Verenlerin Hak ve Yükümlülükleri
Kiraya verenlerin hakları arasında, gerçek ihtiyacı olması şartıyla tahliye davası açabilmek en önemlisidir. Bunun dışında, kira bedelinde artış talep edebilme, sözleşme bitince sözleşmeyi yenilememe gibi haklara da sahiptirler. Ancak tüm hakların kullanımı yasaların izin verdiği şekilde ve dürüstlük kuralına uygun olmalıdır.
Kiraya verenin yükümlülükleri ise, taşınmazı kullanıma elverişli şekilde teslim etmek, sözleşme boyunca kiraya müdahale etmemek ve vaktinde tahliye için gerekli yasal prosedürleri eksiksiz uygulamak şeklindedir. Özellikle yeniden kiralama yasağı gibi düzenlemelere uymak, aksi durumda tazminat yükümlülüğü doğurabilir. Ev sahibi, tahliye sonrası üç yıl boyunca aynı gayrimenkulü eski kiracısı dışında başkasına kiralayamaz; aksi takdirde eski kiracıya tazminat ödemek zorunda kalabilir.
Kiracıların Hakları
Kiracıların en önemli haklarından biri konutta kalma ve barınma hakkıdır. Yasa, kiracıları haksız tahliye davalarına karşı ciddi şekilde korumaktadır. Kiracı, gerçek ihtiyaç olmadan açılan tahliye davasına karşı savunma yapabilir ve böyle bir dava reddedildiğinde, en az üç yıl süreyle aynı gerekçeyle tahliye edilemez.
Kiracının bir diğer hakkı ise, tahliye sonrası eğer yasalara aykırı olarak yerine başka birinin taşındığını tespit ederse, tazminat talep edebilmesidir. Ayrıca kiracı, tahliye davası açıldığında tüm yasal haklarını kullanabilir, durumu değerlendirmek ve savunmasını hazırlamak için mutlaka bir hukukçuya danışmalıdır.
Kiralama ilişkilerinde haklar ve sorumluluklar, karşılıklı iyi niyet ve dürüst davranış temeline dayanmaktadır. Unutulmamalı ki, hem ev sahibinin hem de kiracının hakları ve yükümlülükleri kanunla açıkça belirlenmiştir ve her iki taraf bu kurallara uygun hareket ettiği sürece, uyuşmazlıklar en kısa sürede ve en adil şekilde çözümlenmektedir.