İçinde kiracı olan bir evi satın almak, büyük bir yatırım fırsatı veya potansiyel bir zorluk olabilir. Kiracının tahliyesi, yeni malik için bazı prosedürlerin dikkatle takip edilmesini gerektirir. Yeni ev sahibinin kiracıya karşı hak ve sorumlulukları, kira sözleşmesinin yapısına ve Borçlar Kanunu’na göre belirlenir. Yeni malik, gereksinim halinde kiracıyı çıkarmak için belli şartları ve yazılı bildirim süreçlerini takip etmelidir.

Kiracının hakları, tapu siciline şerh edilmiş bir sözleşme ile güçlendirilmiş olabilir. Bu nedenle, yeni malik sözleşme koşullarına uymak zorundadır. Gereksiz tahliye girişimleri kiracının korunması altındadır ve hukuki süreçlerle karşılaşabilir. Ancak, yeni malik gerçek bir ihtiyaç durumundaysa ve bu ihtiyacı yazılı olarak beyan ederse, kiracı tahliyeleri gündeme gelebilir.

Bu süreçler karmaşık görünebilir ancak yeterli bilgi ve doğru adımlar atılarak, yeni malikin ve kiracının hakları korunarak olumlu sonuçlar elde edilebilir.

İçinde Kiracı Olan Ev Satın Alınabilir mi?

Kiracılı Konut Satışı Nasıl Yapılır?

Kiracılı konut satışı, emlak piyasasında oldukça yaygın görülen bir işlemdir. Evde hâlen oturan bir kiracı varsa, ev sahibi evi satmak istediğinde yasalar buna engel olmaz. Yani evde kiracı varken ev rahatlıkla satılabilir. Tapu devri sırasında yapılan işlemler normal konut satışından farklı değildir. Önemli olan, evde oturan kiracının haklarının gözetilmesidir.

Satış sürecinde, yeni alıcı kira sözleşmesini mutlaka incelemelidir. Eğer mevcut bir kira kontratı varsa, bu kontrat tapu devrinden sonra da geçerliliğini korur ve yeni malik otomatik olarak kontratın tarafı olur. Kiracı, sözleşme bitmeden evi terk etmek zorunda değildir.

Kiracı Olmasına Rağmen Evin Alınmasının Riskleri

Kiracılı bir ev satın almak bazı riskler barındırır. En önemli risk, satın alınan evdeki kiracının kira sözleşmesine ve hukuka uygun davranması zorunluluğudur. Yeni malik, evde oturmaya hemen başlayamaz; mevcut kiracı evden çıkana kadar beklemesi gerekir.

Bunun dışında, kiracının ödemelerini düzenli yapmaması, çıkma sürecinde zorluk çıkarması veya evi hasarlı bırakması gibi riskler bulunmaktadır. Ayrıca bazı evlerde kira bedeli düşük kalmış olabilir ve yeni malik kira zammı için yasal süreyi beklemek zorundadır.

Riskleri en aza indirmek için, kira kontratının detaylı incelenmesi ve kiracı ile sağlıklı iletişim kurulması çok önemlidir.

Kiracı Haklarının Devamı ve Uygulanan Yasalar

Ev satıldığında, kiracının hakları aynen devam eder. Kiracılar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki haklara sahiptir. Kira sözleşmesindeki tüm koşullar yeni malik için de geçerli olur.

Bu yasa gereğince, evi satın alan yeni malik, kiracıyı hemen çıkaramaz. Kiracı, sözleşme ve yasal haklarını korumaya devam eder, ev sahibi değişmiş olsa bile mevcut sözleşme ve hakları saklı kalır.

Kiracıya tanınan haklar şunlardır:

  • Konutta sözleşme koşullarınca oturma hakkı
  • Kira artışının yasal sınırlara tabi olması
  • Sözleşme bitimine kadar veya yasal tahliye şartları sağlanana kadar evden çıkarılmama

Özetle, satın alımdan sonra mevcut kiracıya haksız yere tahliye baskısı yapılamaz.

Kira Sözleşmesinin Geçerliliği

Kiracılı bir ev satın alındığında, mevcut kira sözleşmesi olduğu gibi geçerliliğini korur. Sözleşme yazılı veya sözlü olabilir, fakat her iki durumda da yasal olarak bağlayıcıdır. Satış sonrasında yeni malik ile yeni bir kontrat yapmak gerekmez; eski satıcı ile yapılan kontrat geçerlidir.

Unutulmamalı ki, kira kontratının süresi bitse bile sözleşme kendiliğinden ortadan kalkmaz. Kanunda belirtilen fesih ve tahliye koşulları oluşmadan kiracı evden çıkarılamaz. Noterden yapılmamış bir kira sözleşmesi de geçerlidir, yeter ki tarafların hak ve yükümlülüklerini gösteren bir anlaşma olsun.

Kısaca, kiracılı ev alınırken kira sözleşmesinin geçerliliği ve kuralları mutlaka bilinmelidir.

Tapu Devri Sonrası Kira Sözleşmesi

Satın alınan kiracılı evde kira sözleşmesi otomatik olarak sona ermez. Tapu devri sonrasında, mevcut kira sözleşmesi hem eski hem de yeni malik (ev sahibi) için bağlayıcıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre, evin yeni sahibi, otomatik olarak var olan kira sözleşmesine taraf olur ve kiracının hakları aynen devam eder. Kira sözleşmesi ister yazılı olsun ister sözlü, değişiklik göstermez; tapu el değiştirince mevcut sözleşme hükümleriyle devam eder.

Kiracı, kira sözleşmesindeki haklarla aynı şekilde evde oturmaya devam edebilir. Kira bedeli ve diğer yükümlülükler de aynen geçerlidir. Sadece ödeme yapılacak kişi değişir; eğer kiracı, yeni mülk sahibinin kim olduğunu bilmiyorsa ve ödeme yaparsa, bu süre zarfında yapılan ödemeden sorumlu tutulmaz. Ancak, kiracının yeni maliki bilmesi ve kira ödemelerini artık eski ev sahibine değil, yeni malike yapması gerekir.

Kısacası, tapu devri sonrası yeni ev sahibi olmak kiracıya “çık” deme hakkı vermez. Sözleşme sona erene kadar veya yasal şartlar oluşana dek kiracı oturmaya devam edebilir.

Depozito ve Kira Ödemeleri

Satın alınan kiracılı evde depozito ve kira ödemeleri en çok merak edilen konuların başında gelir. Depozito, kiracı ile eski malik (ev sahibi) arasında yapılmış bir güvencedir ve genellikle üç aylık kira bedelini aşamaz. Evin satılması durumunda depozito hakkı da sözleşme ile birlikte yeni ev sahibine geçer. Yani, yeni malik evi teslim aldığında, eski malikten depozitoyu da ister ve kiracının depozitodan doğan bütün hakları yeni malikle devam eder.

Kira ödemelerinde ise önemli bir detay vardır: Kiracının, evin yeni sahibini öğrendiği tarihten sonra kira bedellerini eski ev sahibine değil, artık yeni ev sahibine ödemesi gerekir. Eğer kiracı yanlışlıkla eski ev sahibine ödemeyi sürdürürse ve yeni malik bu konuda uyarı yapmamışsa, kiracı mağdur edilmez. Bu süreçte yazılı bilgilendirme yapılması hem ev sahibi hem de kiracı açısından güvence sağlar.

Yani, depozito ve kira ödemeleriyle ilgili bütün hak ve sorumluluklar, tapu devriyle artık yeni ev sahibi ve kiracı arasında devam eder. Kiracıdan alınan depozitonun iadesi de, ev boşaltıldığında yeni malik tarafından yapılmak zorundadır. Böylece kiracının hakları, evin el değiştirmesiyle zarar görmez ve yasal güvence altındadır.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?

Yeni ev sahibi kiracılı bir ev satın aldığında, akıllara ilk gelen sorulardan biri bu evde oturan kiracının çıkarılıp çıkarılamayacağıdır. Yeni ev sahibi, bir takım yasal şartları ve prosedürleri yerine getirerek kiracıyı tahliye etme hakkına sahip olabilir. Ancak bu süreç birtakım kurallara ve Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) tabi olarak yürütülür.

Yeni Malikin Kiracıya Yazılı Bildirim Yapması

Yeni malik, kira sözleşmesindeki hak ve yükümlülükleri devraldığı için, kiracıyı evden çıkarmak istiyorsa, bu isteğini yazılı bir bildirim ile kiracıya iletmelidir. Bu bildirim, genellikle tapu devrinden sonraki belirli bir süre içerisinde (TBK md. 351 gereği bir ay) yapılmalıdır. Yazılı bildirimde, yeni malikin hangi nedenle tahliye talebinde bulunduğu ve yasal dayanaklar açıkça belirtilmelidir.

Kiracıya iletilen bu yazıda, yeni ev sahibinin eve kendisinin veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin oturma ihtiyacı olduğu açıkça anlatılmalı ve kanuni haklarından bahsedilmelidir.

Bildirimin Şekli ve Şartları

Tahliye talebiyle yapılan yazılı bildirimlerin noter aracılığıyla veya taahhütlü mektupla gönderilmesi gerekir. Sözlü veya elden yapılan bildirimler ispat açısından yeterli olmayabilir. Bildirimde; evin veya bağımsız bölümün açıkça belirtilmesi, tahliye nedeni ve süresi yazılmalıdır.

Tapu devrinden sonra bir ay içinde yapılmayan yazılı bildirimler, yeni malik için tahliye hakkı doğurmaz. Bildirimin zamanında ve usule uygun yapılması, daha sonra açılacak tahliye davası için de şarttır.

Birden Fazla Malikte Bildirim Süreci

Evin birden fazla yeni sahibi varsa (örneğin, iki kardeş birlikte ev satın aldıysa), bu durumda tahliye için yapılan bildirimin tüm malikler tarafından imzalanmış olması gerekir. Sadece bir malikin gönderdiği ihtar, tüm ortaklar adına işlemeyeceğinden, ortak maliklerin hepsinin yazılı bildirimde bulunması gereklidir. Böylece kiracıya karşı ortak maliklerin toplu iradesi ile hareket edildiği gösterilmiş olur.

TBK 351 ve 352. Maddeleri Kapsamında Tahliye Hakkı

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. ve 352. maddeleri, yeni ev sahibinin hangi şartlarda kiracıyı tahliye edebileceğini düzenler. TBK 351. maddeye göre; yeni malikin, eve kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için “konut veya işyeri ihtiyacı” olması durumunda, yazılı bildirimden sonra en erken 6 ay sonra tahliye davası açma hakkı vardır.

TBK 352. madde ise “tahliye taahhütnamesi” başlığıyla, eğer kiracı, belirli bir tarihte çıkacağına dair yazılı taahhüt vermişse, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılarak kiracı çıkarılabilir.

Sonuç olarak, yeni malik hemen evden çıkarma hakkına sahip değildir. Kanunda belirtilen bildirimi zamanında yapmalı, yasal sürelere uymalı ve gerekli şartları sağlamalıdır. Aksi takdirde kiracı tahliye edilemez ve eski sözleşme koşulları geçerli olur.

Tahliye Süreci ve Yasal Yollar

Kiracılı bir ev satın alındığında, yeni malik olarak kiracının tahliyesi belirli yasal prosedürlere tabidir. Tahliye süreci oldukça hassas ve zaman alıcı olabileceği için bu süreçte dikkatli hareket edilmesi gerekir. Genellikle kiracının çıkarılması için ihtiyaç bildirimi, ihtarname çekilmesi ve gerekirse mahkeme yoluna başvurulması gerekir. İşte tahliye sürecinde izlenecek adımlar:

Kiracıya İhtiyaç Bildirimi ve Süreç

Kiracılı ev satın alan yeni malikin, o taşınmaza “kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler” için ihtiyaç duyduğunu belirtmesi gerekir. Bu durumda, Türk Borçlar Kanunu (TBK) gereği kiracıya yazılı olarak ihtiyaç bildirimi yapılmalıdır. Bu bildirimin yasal ve yazılı olması zorunludur.

Yazılı ihtiyaç bildirimi genellikle noter kanalıyla veya taahhütlü mektup ile gönderilir. Bildirimde, yeni malikin neden ve kime ihtiyaç duyduğu açıkça belirtilmelidir. Aksi durumda dava açıldığında mahkeme ihtiyacı yeterli görmeyebilir.

1 Ay İçinde İhtarname Zorunluluğu

Tapu devrinin gerçekleştiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya noter ihtarnamesi göndermek zorunludur. Bu ihtarda, evin yeni malik tarafından ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmek istendiği belirtilmeli ve ilgili TBK maddelerine atıf yapılarak kiracıdan taşınmazı tahliye etmesi talep edilmelidir.

Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, 1 aylık sürenin kaçırılmamasıdır. Süre geçirilirse tahliye hakkı gecikebilir ya da bir sonraki kira dönemi sonunu beklemek gerekebilir.

6 Ay Sonra Tahliye Davası Açılması

Kiracıya ihtiyaç bildirimi yapıldıktan ve noter ihtarı gönderildikten sonra, TBK’ya göre tahliye davası açmak için 6 aylık bir bekleme süresi vardır. Kiracı bu sürede çıkmazsa, bildirim tarihinden itibaren 6 ay sonunda tahliye davası açılabilir.

Bu süreçte, dilediğiniz zaman davayı açamazsınız; kanun, belirli bir bekleme süresi zorunlu tutmuştur. Eğer kiracı 6 ayda evi boşaltmazsa, yeni malik yasal yollara başvurabilir.

Tahliye Davasında Görevli Mahkeme

Tahliye davasında görevli mahkeme oldukça önemlidir. Çünkü yanlış mahkemede açılan bir dava usulden reddedilebilir ve süreç uzayabilir.

Sulh Hukuk Mahkemesi Yetkisi

Kiracının tahliyesine ilişkin davalarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli ve yetkilidir. Yani tahliye davası, taşınmazın bulunduğu bölgedeki sulh hukuk mahkemesine açılır. Bu mahkemede yapılan işlemler genellikle hızlı yürütülmeye çalışılsa da, yoğunluk ve işlemlere göre değişebilir.

Mahkemeye sunulan dilekçede, tapu devri tarihi, gönderilen ihtarname, davacının ve davalının açık kimlik bilgileri ve tahliye sebebi ayrıntılı şekilde belirtilmelidir.

Tahliye Taahhütnamesi Kullanılması

Kiracı ile yapılan kira sözleşmesinde veya ayrı bir belge ile alınan tahliye taahhütnamesi çok önemli bir evraktır. Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağına dair yazılı beyanıdır.

Eğer geçerli ve usule uygun bir tahliye taahhüdü mevcutsa, malik ihtara gerek kalmadan bu belgeyle doğrudan tahliye davası açabilir. Bu durumda dava süresi kısalır ve mahkeme çoğu zaman kiracının çıkmasına karar verir.

Tahliye Davası ve Süresi

Tahliye davası açıldığında, davanın süresi birkaç faktöre bağlı olarak değişebilir. Türkiye’de mahkeme yoğunluğuna, delil durumu ve tarafların itirazlarına göre tahliye davaları genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanabilmektedir.

Eğer kiracı mahkemede savunma yapmaz ya da haksız çıkarsa karar genellikle lehine çıkar. Karar kesinleştikten sonra, icra yoluyla zorla tahliye işlemleri başlatılabilir. Bu süreçte de icra müdürlüğü aracılığıyla kiracıya tekrar süre verilir ve eğer hala çıkmazsa zorla tahliye gündeme gelir.

Sonuç olarak, tahliye süreci özellikle yeni ev sahibinin yasal haklarını zamanında ve eksiksiz kullanması halinde sağlıklı işler. Aksi halde süreç hem uzayabilir hem de yeni malikin mağduriyetine sebep olabilir.

Tahliye İşlemlerinde Arabuluculuk Zorunluluğu

Tahliye işlemlerinde arabuluculuk zorunluluğu son yıllarda kiracı ve ev sahibi arasında yaşanan uyuşmazlıkların çözümünde önemli bir adım olmuştur. 1 Eylül 2023’ten itibaren, kiracının tahliyesiyle ilgili davalarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru artık zorunludur. Arabuluculuk, hızlı ve uzlaşmacı bir çözüm sunmayı amaçlar.

Arabuluculuk Başvurusu ve Uygulama Süreci

Arabuluculuk başvurusu yapmak için genellikle şu adımlar izlenir: Öncelikle, ev sahibi veya kiracı ‘’arabuluculuk’’ için Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı’na başvurur. Başvuru, ilgili yer adliyesinde yapılabileceği gibi, e-Devlet üzerinden de gerçekleştirilebilir. Başvuruda, uyuşmazlık konusu, tarafların kimlik ve iletişim bilgileriyle birlikte başvurunun nedeni belirtilir.

Başvurudan kısa bir süre sonra arabulucu atanır ve taraflar en geç üç hafta içinde ilk toplantıya davet edilir. Arabuluculuk süreci en fazla dört hafta içinde sonuçlanır. Görüşmeler, arabulucu ile birlikte ortak bir noktada buluşularak gerçekleştirilir. Taraflar çözümde anlaşırlarsa, üzerinde mutabakata varılan konular tutanağa yazılır ve her iki tarafın da imzasıyla kayıt altına alınır.

Arabuluculukta Uzlaşma ve Süreç Sonrası İşleyiş

Arabuluculukta taraflar uzlaşma sağlarsa, yapılan anlaşmanın bir nüshası mahkemeye sunularak ilam niteliği kazanır. Yani bu belge, bir mahkeme kararı gibi geçerli olur. Anlaşmanın gerekleri yerine getirilmezse, taraflardan biri doğrudan icra takibi başlatabilir.

Eğer arabuluculuk görüşmeleri sonunda uzlaşma sağlanamazsa, bu durumda arabulucu tarafından ‘’anlaşmazlık tutanağı’’ tutulur. Bu tutanakla birlikte taraflara dava açma yolu açılır ve kiralayan artık mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir. Burada unutulmaması gereken nokta, arabuluculuk sürecine katılmadan, doğrudan dava açılamaz. Yani mahkeme dosyasına mutlaka ya anlaşma tutanağı ya da “anlaşılamamıştır” kaydı eklenmelidir.

Arabuluculuk tahliye süreçlerinde hem zamandan kazanmak hem de masrafları azaltmak için önemli bir adımdır. Ancak taraflar arasında çözüme ulaşılmazsa, yasal süreç devam eder ve davalar yine mahkemede çözüme kavuşturulur.

Kiracının Hakları ve Korunması

Tahliye Sebeplerine Karşı Kiracının Hakları

Tahliye sebeplerine karşı kiracının hakları, Türkiye’de özellikle son yıllarda ve ekonomik koşullara bağlı olarak oldukça merak edilen bir konu haline gelmiştir. Kiracı, kira süresi henüz dolmadan ve haklı bir tahliye sebebi yoksa evden çıkarılamaz. Türk Borçlar Kanunu’na göre; ev sahibi, yalnızca kanunda belirtilen haklı sebeplerle tahliye talebinde bulunabilir. Bu haklı sebepler arasında ev sahibinin kendisi ya da bakmakla yükümlü olduğu kişinin konuta ihtiyacı duyması, kiracının kira borcunu ödememesi, taşınmazı kötü kullanması gibi durumlar yer alır.

Kiracı, kanun dışı bir gerekçeyle çıkarılırsa veya haksız yere tahliye davası açılırsa kendisini yasal yollardan koruma altına alabilir. Ayrıca, mevcut sözleşme süresi boyunca kiracı, kontrattan doğan oturma hakkını kullanabilir ve kontrat bitimi sonrası da otomatik uzama maddesinden yararlanabilir.

Yazılı Sözleşme Olmayan Evde Kiracı Durumu

Yazılı sözleşme olmayan evde kiracı durumu da sık karşılaşılan bir durumdur. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinin geçerli olması için yazılı olma zorunluluğu yoktur. Yani, sözlü olarak yapılan kira sözleşmeleri de geçerlidir ve kiracı, kanuni haklarından faydalanmaya devam eder.

Yazılı sözleşme bulunmasa da kiracı, kira ödemelerini banka yoluyla yaparak veya düzenli tanık beyanlarıyla ilişkisini ve ödemelerini ispatlayabilir. Sözleşmesiz de olsa kira ilişkisi başladığı anda kiracı, konut dokunulmazlığı ve tahliye sürecinde yasal koruma altında olur. Ev sahibi, “sözleşme yok” diyerek kiracıyı hemen çıkaramaz ve standart tahliye süreçlerine uymak zorundadır.

Tahliye Davası Sonrası Kiracının Yeniden Kiralama ve Tazminat Hakları

Tahliye davası sonrası kiracının hakları özellikle tazminat ve yeniden kiralama açısından önem taşır. Eğer tahliye kararı haksız yere alınmışsa veya ev sahibi mahkemeden gerçek dışı beyanlarla tahliye talebinde bulunmuşsa, kiracı ev sahibine karşı tazminat davası açabilir. Özellikle konut ihtiyacı bahanesiyle tahliye edilen bir evin üç yıl içinde başkası tarafından kiraya verilmesi durumunda, eski kiracı tazminat davası açma hakkına sahiptir.

Ayrıca tahliye davası sonucunda mağdur olan kiracı, yeni bir ev bulana kadar uzatılmış süre talebinde bulunabilir ve eşyalarını toparlamak için makul bir süre isteyebilir. Kiracı, dava sürecinde kira ödemelerine devam etmek zorundadır ama eğer haksız tahliye söz konusu ise ödediği fazla kiralar ve uğradığı zararlar için maddi tazminat talebinde bulunabilir.

Yani kısacası; kiracı, ister yazılı ister sözlü sözleşmesi olsun, hukuken güçlü bir şekilde korunur ve tahliye davalarında haklarını savunabilir. Özellikle haksız tahliye durumunda veya yasal süreye uyulmadan yapılan tahliyelerde tazminat hakkını mutlaka göz önünde bulundurmalıdır.

Eski Malikten Alınan Tahliye Taahhüdünün Kullanılması

Eski malikten alınan tahliye taahhüdünün kullanılması, özellikle kiracılı bir ev satın alındığında sıkça karşılaşılan bir durumdur. Piyasada, yeni maliklerin aklında genellikle şu soru olur: “Önceki ev sahibi tarafından alınan tahliye taahhüdü benim için de geçerli mi?” Bu konuda hem yasal dayanaklar hem de uygulamada dikkat edilmesi gereken önemli detaylar vardır.

Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte taşınmayı kabul ettiğine ilişkin yazılı beyanıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, taahhüt edilen bu tarihin geçmesiyle, ev sahibi doğrudan icra takibi başlatabilir ya da tahliye davası açabilir.

Eski malikten alınan tahliye taahhüdünün kullanılması yeni malikin de hakkı olur. Yani, ev satışı sırasında bu taahhüt geçerliğini korur ve yeni ev sahibi de, kiracıya karşı kullanabilir. Ancak burada bazı önemli hususlar öne çıkar:

  • Tahliye taahhüdünün yazılı ve imzalı olması şarttır. Aksi halde geçersiz sayılır.
  • Taahhütte belirtilen tarih kesin ve açık olmalıdır. Belirsiz ya da koşullu ifadeler geçersizliğe yol açabilir.
  • Yeni malik, eve sahip olduktan sonra taahhüde dayanarak doğrudan tahliye talebinde bulunabilir.
  • Tahliye talebi için yasal süreçlerde gecikmeye düşmemek önemlidir; taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde işlem başlatılması gerekir.

Bu süreçte, tapu devri sonrası yapılan yazılı tahliye taahhütnamesi, hem eski hem de yeni malik için bağlayıcıdır. Ancak uygulamada, bazı kiracılar taahhüdün sadece eski maliki bağladığını iddia edebilmekte, bu durum ihtilaflara yol açabilmektedir. Burada yargı kararları ve Türk Borçlar Kanunu’nun hükümleri nettir: Tahliye taahhüdü, malikin değişmesi halinde yeni malik tarafından da kullanılabilir.

Sonuç olarak, eğer kiracının verdiği bir tahliye taahhüdü varsa ve ev yeni sahip değiştirmişse, yeni malik de bu belgeye dayanarak kiracının tahliyesini yasal yollarla talep edebilir. Böyle bir durumda, işlemlerin yasal usulüne uygun yapılması ve sürelere dikkat edilmesi, hem yeni ev sahibinin hem de kiracının haklarının korunması açısından büyük önem taşır. Gerekli durumlarda bir uzmandan veya avukattan görüş almak da faydalı olacaktır.

Kiracıya Gönderilecek İhtarname ve Usulleri

Kiracıya ihtarname gönderilmesi, hem kiraya verenin haklarının korunması hem de olası hukuki süreçlerde delil oluşturması açısından son derece önemlidir. Kiracıya ihtarname, Türk Borçlar Kanunu’na uygun şekilde ve ispatlanabilir yöntemlerle ulaştırılmalıdır. Aksi takdirde, yapılan bildirim geçersiz sayılabilir ve hak kaybı yaşanabilir. Kiracıya gönderilecek ihtarnamede, kiracının adı-soyadı, açık adresi, sözleşmenin detayları ve ihtarın sebebi açıkça yazılmalıdır. En yaygın ve hukuken en sağlam yol ise noter aracılığı ile ihtarname göndermektir.

Noterden, E-Posta veya Bilgi Teknolojisi Üzerinden Bildirim

Kiracıya ihtarname gönderme usullerinde özellikle üç yöntem öne çıkmaktadır: noterden ihtarname, iadeli taahhütlü posta ve bilgi teknolojisi araçları (e-posta veya e-Devlet üzerinden).

Noterden İhtarname:
Kiracıya en güvenli ihtar gönderme yöntemi noterdir. Notere gidilir, ihtarname hazırlanır ve noter tarafından PTT aracılığıyla taahhütlü olarak kiracının sözleşmede belirtilen adresine gönderilir. Bu yöntem hem resmi hem de ispatı kolaydır. Noter ihtarının muhataba ulaşması genellikle birkaç gün sürer. Noterden çekilen ihtarname, olası dava süreçlerinde güçlü bir delil teşkil eder. Noterde ihtarname çekmenin 2025 yılı güncel ücreti ise ortalama 1500 TL civarındadır.

İadeli Taahhütlü Posta:
Yazılı olarak hazırlanan ihtarname, PTT üzerinden iadeli taahhütlü olarak da gönderilebilir. Yasal açıdan kabul gören bu yöntem de ispat yönünden güçlüdür; ancak en sağlamı noter yoludur.

E-Posta ve Bilgi Teknolojisi Üzerinden Bildirim:
Son dönemde taraflar arasında “bildirimlerin elektronik posta veya bilgi sistemleriyle yapılabileceği” kararlaştırıldıysa, bu yollarla da ihtiyaç bildirimi yapılabilir. Ancak e-posta ve e-Devlet üzerinden gönderilen ihtarname yöntemleri, yasal olarak ancak karşı taraf tarafından ulaşıldığı kesin şekilde ispatlanabilirse geçerlidir. Örneğin, e-imza ya da kayıtlı elektronik posta (KEP) sistemi üzerinden gönderim daha güvenlidir. Standart e-posta genelde tek başına hukuki delil niteliği taşımamaktadır. E-Devlet üzerinden ise bazı kamu bildirimleri yapılabilir fakat kira ilişkilerinde yaygın değildir.

Sonuç:
Kiracıya ihtarname gönderirken, bildirim şeklinin yasal geçerli olmasına ve mutlaka ispatlanabilir şekilde yapılmasına dikkat edilmelidir. Hatalı yöntemler, hem tahliye hem de alacak davalarında davayı kaybetmeye neden olabilir. Bu nedenle noter kanalıyla ihtarname çekmek her zaman tavsiye edilmektedir.

Not: Elektronik bildirimler veya e-posta yoluyla yapılan ihtarların hukuki geçerliliğini artırmak için, bildirimin ulaştığına dair somut bir ispata sahip olmak gerekir. Ayrıca, “bildirimlerin hangi yolla yapılacağı” hususu kira sözleşmesinde açıkça belirtilmişse, bu kurala göre hareket edilmelidir.

Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Hakkı

Yeniden kiralama yasağı ve tazminat hakkı, kiracılı ev satın alanlara ve mevcut kiracılara sıkça sorulan, hukuken önemli bir konudur. Özellikle, yeni ev sahibi tarafından ihtiyaca dayalı tahliye davası açıldığı ve kiracı evden çıkarıldığı zaman, daha sonra aynı evin eski mal sahibi veya birinci dereceden yakınları dışında başkasına kiraya verilmesi, “yeniden kiralama yasağı” kapsamındadır.

Yeniden kiralama yasağı, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 355. maddesine göre düzenlenmiştir. Eğer yeni ev sahibi, ihtiyacı olduğu gerekçesiyle kiracıyı tahliye ettirirse, bu evini üç yıl boyunca başkasına kiraya veremez. Kanundaki bu düzenleme, kötü niyetli tahliyelerin ve mağduriyetlerin önüne geçmeyi amaçlar. Ev sahibinin kiracıyı haksız bir biçimde çıkarmaması adına bu yasak getirilmiştir.

Eğer ev sahibi, bu üç yıllık süre dolmadan evi başka birine kiralarsa, eski kiracıya karşı tazminat yükümlülüğü altına girer. Kiracı, mahkemeye başvurarak tahliye sebebiyle uğradığı zarar için ev sahibinden tazminat isteyebilir. Tazminat tutarı ise genellikle, kiracının çıkar nedeniyle uğradığı gerçek zarar ve yeni konuta taşınma masrafları gibi unsurları kapsar. Mahkemeler çoğu zaman, eski kiracıya ödenen tazminatı en az bir yıllık kira bedeli olarak belirler, ancak bu durum, olayın özelliklerine ve kanıtlanan zarara göre değişkenlik gösterebilir.

Tazminat hakkı, kötü niyetli tahliyelere karşı bir güvence sağlayarak, kiracının da haklarını korumaktadır. Ev sahibi, bu yasağı ihlal ettiğinde sadece tazminata mahkûm olmaz, aynı zamanda bu durum kayıt altına da alınır. Dolayısıyla, bir kiracılı ev alırken veya satarken, ihtiyacın samimi ve gerçek olduğundan emin olmak gerekir.

Kısacası, kiracı tahliye edildikten sonra eski kiralık evde yeniden kiralama yasağı vardır ve yasak süresince evin kiraya verilmesi durumunda, kiracı tazminat isteme hakkına sahiptir. Haricen bir anlaşma olsa bile, yasal süre dolmadan yapılan yeniden kiralamalar, eski kiracının yasal olarak dava açmasına engel değildir. Bu nedenle, gerek ev sahibi gerekse kiracının bu konuya dikkat etmesi ve haklarını bilmesi önem taşır.

Tahliye Davasının Maliyetleri ve Süresi

Tahliye davası açmayı düşünenler için tahliye davası masrafları ve süresi oldukça önemlidir. Özellikle kiracıyı yasal yollarla tahliye etmek isteyen yeni ev sahipleri, hangi harçların ve masrafların alınacağını; sürecin ne kadar sürebileceğini merak eder. Bu bölümde, tahliye davası harçları, masrafları ve 2024 yılı avukatlık ücretlerine dair detaylı bilgi bulabilirsiniz.

Harç ve Masraflar

Tahliye davası açarken belli başlı masraflarla karşılaşılır. Tahliye davasının genel masrafları şunlardır:

  • Başvuru harcı: Sulh hukuk mahkemesine dava açarken ödenir ve 2024 yılı için yaklaşık 300 – 500 TL aralığındadır. Her yıl yeniden güncellenir.
  • Peşin harç: Dava değeri üzerinden hesaplanır; genellikle düşük tutarlardadır, çünkü tahliye davası menfi (parasal değeri olmayan) dava olarak değerlendirilir.
  • Tebligat giderleri: İlgili taraflara gönderilecek tebligatlar için 2024 yılında yaklaşık 150 – 350 TL arası ekleyebilirsiniz.
  • Gerekirse bilirkişi veya keşif masrafı: Nadiren gerekse de yaklaşık 1.500 – 3.000 TL arası ekstra bir kalem olabilir.

Genellikle bir tahliye davasında toplamda 600 ila 3.500 TL arasında değişen yargılama masrafı ortaya çıkar. Mahkeme sonunda masraflar, davayı kaybeden taraftan alınır.

Avukatlık Ücretleri

Tahliye davası avukatlık ücreti, Türkiye Barolar Birliği’nin 2025 yılı için belirlediği asgari ücret tarifelerine göre değişir. Fakat birçok avukat, işin kapsamına ve kolaylık-zorluğuna göre, bu tutarın üzerinde de ücret talep edebilir. Anlaşmaya bağlı olarak ücretler artabilir ve çoğunlukla sürecin başında ödenmektedir.

Bir başka önemli nokta ise, davayı kazanan tarafın avukatlık ücretinin karşı taraftan alınabileceğidir. Yani davalı (örneğin kiracı) haksız bulunursa, yargılama gideri ve avukatlık ücreti ona yükletilir.

Tahliye davası süresi ise mahkemenin yoğunluğuna ve dosyanın seyrine göre değişir. Genelde bir tahliye davası ortalama 6-12 ay arasında sonuçlanır fakat davanın karmaşıklığına göre bu süre uzayabilir.

Sonuç olarak, tahliye davası masraflarını göz önünde bulundurarak ve güncel avukatlık ücretlerini araştırarak yola çıkmak sizi ani sürprizlerden koruyacaktır. Hak kaybı yaşamamak için profesyonel destek almak faydalı olacaktır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracılı Ev Satın Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Kiracılı ev satın alırken dikkat etmeniz gereken en önemli nokta, mevcut kira sözleşmesidir. Kiracının kira kontratı var mı, kontrat süresi ne zaman bitiyor, kira bedeli ne kadar? Bu detayları mutlaka netleştirmelisiniz. Ayrıca, kiracının sözleşmesi bitmeden evden çıkmasını talep etmeniz mümkün olmadığından, evin ne zaman kullanımınıza geçebileceğini doğru hesaplamalısınız.

Kiracı ile yapılmış olan tapu devrinden haberdar olup olmadığı ve varsa depozito miktarının devri de önemlidir. Hem kiracının mağdur olmaması hem de sizin ileride sorun yaşamamanız için eski ev sahibi ile aranızdaki tüm protokolleri yazılı olarak yapmalısınız. Eğer mümkünse, sözleşmede yazılı kiracı tahliye taahhüdü olup olmadığını kontrol edin. Ayrıca, kiracının geçmişteki kira ödemelerini düzenli yapıp yapmadığını, elektrik, su ve doğalgaz gibi borç durumlarını da öğrenmelisiniz.

Kiracı Çıkmazsa Ne Yapılır?

Kiracı, sözleşme süresi dolmadan evden çıkmak zorunda değildir. Ancak ihtiyacınız olması veya özel bir durum oluşması halinde, Türk Borçlar Kanunu’ndaki (TBK) kurallara uymanız gerekmektedir. Tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noter kanalıyla veya yazılı bir şekilde ihtarname çekmeniz gerekir. Bu süreçte kiracı evden 6 ay daha oturabilir, altı ay sonra ise sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilirsiniz.

İhtiyaç nedeniyle tahliye veya başka bir haklı sebep olmadan kiracıyı zorla evden çıkarmak mümkün değildir. Eğer kiracı, haklı bir gerekçe olmadan evi boşaltmazsa, yasal yollara başvurmalı ve tahliye kararı aldırmalısınız. Arabuluculuk aşaması zorunlu hale geldiği için, mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmak gerektiğini unutmayın.

Kiracıya Zam Yapılabilir mi?

Kiracılı ev satın aldıysanız, kira artışı için mevcut kira sözleşmesini dikkate almalısınız. Kira artış oranı, kanuna göre her yıl belirlenir ve genellikle TÜFE on iki aylık ortalama oranına göre yapılır. Yasal sınırın dışında, mevcut sözleşmeye aykırı olarak keyfi zam yapılamaz. Eğer kira sözleşmesinde artış oranı belirtilmişse, bu orana göre kira artışı talep edebilirsiniz.

Mevcut kiracı değişmeden, yeni ev sahibi de olsa, kira sözleşmesinin şartları devam eder ve kiracıya “Yeni ev sahibi oldum, hemen zam yaptım” denilemez. Dilerseniz yıllık artış zamanı geldiğinde yasaların belirlediği çerçevede zam yapabilirsiniz. Ancak sözleşmede artış zamanı ve oranı açıkça belirtilmediyse, yine TBK hükümleri ve yasal tavanı dikkate almak mecburidir.

Kural olarak, hem kiracı hakları hem de ev sahibi talepleri, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde koruma altındadır. Başka bir işlem yapmadan önce her iki tarafın da haklarını öğrenmesi faydalı olacaktır.

Sonuç ve Uzman Desteği Almanın Önemi

Kiracılı ev satın almakla ilgili süreçler, hem alıcılar hem de kiracılar için karmaşık ve hukuki bilgi gerektiren bir süreçtir. Türkiye’de sıklıkla karşılaşılan bu durum, yasal mevzuata uygun hareket edilmediğinde taraflar için önemli hak kayıplarına yol açabilir. Özellikle yeni ev sahibinin hakları, kiracının korunması ve tahliye süreçlerinde Türk Borçlar Kanunu’na ve ilgili mevzuata uygun davranmak şarttır.

Kiracılı bir ev satın alacak olanlar, öncelikle evdeki mevcut kira sözleşmesini, kiracının haklarını ve çıkma sürecinin nasıl işleyeceğini iyi analiz etmelidir. Aynı şekilde, mevcut bir kiracı da evin satılması durumunda hangi haklara sahip olduğunu ve korunma yollarını bilmelidir. Yanlış atılan bir adım, ciddi zaman ve maddi kayıplara yol açabilir. Bu yüzden sürecin başından itibaren bilgi sahibi olmak her iki taraf için de büyük avantaj sağlar.

Hukuki Danışmanlık Tavsiyesi

Hukuki konularda en doğru, güncel ve güvenilir bilgiye ulaşmak için uzman bir avukattan danışmanlık almak büyük önem taşır. Ev alım-satım süreci, tahliye işlemleri, ihtar süreleri ve mahkemeye başvuru gibi aşamalarda profesyonel rehberlik, olası hak kayıplarını engeller. Ayrıca, evrakların hazırlanması, tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği ve mahkeme sürecinde izlenmesi gereken adımlar konusunda uzmanlar yol gösterici olur.

Özellikle taşınmaz alımında ve kiracının tahliyesinde yasal sürelerin kaçırılmaması, doğru dilekçelerin hazırlanması gerekir. Yanlış yapılan başvurular veya eksik belgeler, davanın reddedilmesine ya da sürecin uzamasına sebep olabilir. Bu nedenle hak kaybına uğramamak için işlemlerin en başından itibaren bir avukat aracılığıyla yürütülmesi tavsiye edilir.

Unutmayın, hukuki süreçler karmaşık olabilir ve kanunlar zaman zaman değişiklik gösterebilir. Haklarınızı tam olarak koruyabilmek, güvenli ve hızlı bir sonuç alabilmek için uzman bir hukukçu desteği almak en doğru yoldur. Hak kaybına uğramamak ve süreci sorunsuz atlatmak için alanında uzman kişilerle çalışmak her zaman avantaj sağlar.