Ev Sahibim Ekstra Ödeme İstiyor, Ne Yapabilirim?

Ev sahibinizin ekstra ödeme talep etmesi, kira sözleşmesi ve güncel kira hukuku açısından mutlaka dikkatle değerlendirilmesi gereken bir durumdur. Türkiye’de kira artışı, sözleşmede yazan hükümlere ve kanundaki üst sınırlara göre belirlenir; “ara zam”, yıl ortasında fazladan ücret ya da sözleşmede olmayan ek ödeme talepleri çoğu zaman hukuken geçerli değildir.

Bu yazıda;

• Önce kira sözleşmenizi nasıl okuyup yorumlayabileceğinizi,
• Hangi ekstra ödeme taleplerinin (aidat, yan gider vb.) yasal sayılabileceğini,
• Hangi talepleri ise güvenle reddedebileceğinizi,
• Gerekirse hangi adımlarla profesyonel hukuki destek alabileceğinizi
  adım adım, herkesin anlayabileceği bir dille anlatacağız. Böylece “Ev sahibim ekstra ödeme istiyor, ne yapabilirim?” sorusuna net yanıtlar bulabileceksiniz.

Ev sahibiniz neden ekstra ödeme istiyor, önce durumu netleştirelim

Ev sahibiniz sizden “ekstra” para istediğinde önce bunun hangi başlık altında talep edildiğini anlamanız gerekir. Kira artışı mı, aidat ya da bakım gideri mi, yoksa tamamen sözleşme dışı bir “güvence” parası mı? Her birinin hukuki durumu farklıdır ve hepsine aynı şekilde yaklaşmak gerekmez.

Kira zammı bahanesiyle istenen ek para

Türkiye’de konut ve işyeri kiralarında artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’na göre TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıyla sınırlıdır. Yani ev sahibi, sözleşme yenileme tarihinde en fazla bu oranda zam isteyebilir; daha fazlası için sizin açık rızanız gerekir.

Buna rağmen bazı ev sahipleri:

• “Enflasyon çok arttı, ekstra 5 bin lira daha ver”
• “Maaşına zam geldi, kirayı da yükseltelim”
• “Piyasada bu ev 2 katına kiralanıyor, arayı kapatalım”

gibi gerekçelerle yıl içinde ikinci bir artış ya da TÜFE’nin çok üzerinde bir ek ödeme isteyebiliyor. Bu tür talepler, sözleşme dönemi gelmeden ve kanuni sınırların üzerinde ise kural olarak bağlayıcı değildir. Siz kabul etmediğiniz sürece, sırf bu nedenle “haksız” konuma düşmezsiniz.

Önemli olan, ev sahibinin “kira zammı” diye istediği paranın, gerçekten yasal artış oranına uygun bir kira bedeli mi, yoksa tamamen pazarlık amaçlı fazladan bir talep mi olduğunu ayırt etmektir.

Aidat, bakım, tadilat gibi kalemlerle talep edilen ücretler

Bazı durumlarda ev sahibi, kira dışında aidat, bakım, tadilat, boya, tesisat yenilemesi gibi başlıklarla sizden para isteyebilir. Burada temel ayrım şudur:

• Apartman aidatı ve ortak giderler (kapıcı, asansör, temizlik, güvenlik gibi) genelde kiracının kullanımına bağlı giderlerdir ve çoğu zaman kiracı tarafından ödenir.
• Buna karşılık, binanın dış cephe mantolaması, çatının yenilenmesi, kolon güçlendirme gibi değer artırıcı, uzun vadeli tadilatlar esasen malikin yani ev sahibinin sorumluluğundadır.

Ev sahibi, kendi malını uzun vadede değerli kılmak için yaptığı büyük yenilemeleri “sana da faydası var” diyerek doğrudan sizden isteyemez; ancak sözleşmede açıkça kararlaştırılmışsa durum değişebilir. Küçük onarımlar, kırılan cam, kiracının kullanımından doğan hasarlar gibi konularda ise kiracının sorumluluğu gündeme gelebilir.

Bu yüzden, “aidat” diye istenen paranın gerçekten yönetimce belirlenmiş ortak gider mi, yoksa ev sahibinin kendi cebine almak istediği ek bir tutar mı olduğuna dikkat etmek gerekir.

Depozito dışında “güvence”, “hava parası” gibi adlarla para istenmesi

Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito (güvence bedeli) en fazla 3 aylık kira tutarında olabilir ve kural olarak bankaya yatırılarak kiracı adına açılan hesapta tutulmalıdır.

Bunun dışında, bazı ev sahipleri:

• “Evi sana vermek için bir defaya mahsus hava parası ver”
• “Kirayı düşük tuttum, bir de elden güvence ver”
• “Komşularla sorun çıkarsa kullanırım, sorun olmazsa geri veririm”

gibi adlarla sözleşmede yer almayan, belirsiz ve çoğu zaman elden ödenen paralar talep edebiliyor. Bu tür “hava parası”, “elden güvence”, “anahtar parası” gibi ödemeler, genellikle hukuken korunmayan, ispatı zor ve ileride geri istemesi güç kalemlerdir.

Depozito dışındaki her türlü güvence talebinde şu soruları kendinize sormanız faydalı olur:

• Bu ödeme sözleşmede açıkça yazıyor mu?
• Tutarı, iade şartları ve ne zaman geri alınacağı net mi?
• Banka üzerinden, dekontlu şekilde mi ödenecek?

Cevaplar net değilse, bu para büyük ihtimalle hukuken sorunlu bir ekstra ödeme niteliğindedir ve aceleyle kabul etmek yerine mutlaka düşünmek, mümkünse yazılı ve şeffaf hale getirmek gerekir.

Kira sözleşmenize bakarak ilk yapmanız gereken kontroller

Kira sözleşmesi elinizdeki en güçlü dayanak. Ev sahibinin istediği her ek ödeme için önce sözleşmeye bakmanız gerekir. Aşağıdaki başlıkları tek tek kontrol etmek, neyi ödemek zorunda olduğunuzu, neyi ise gönül rahatlığıyla reddedebileceğinizi anlamanızı sağlar.

Sözleşmede kira bedeli ve artış oranı nasıl yazıyor?

Önce net kira bedeline bakın. Sözleşmede “aylık brüt kira”, “net kira”, “TL / döviz” gibi ifadelerden hangisi kullanılmış, dikkat edin. Kira tutarı açık, rakamla ve mümkünse yazıyla yazılmış olmalı.

Sonra kira artış oranı kısmını bulun. Burada genelde:

• Belirli bir oran (örneğin “her yıl yüzde … artış”)
• Ya da bir endekse bağlı ifade (örneğin “yasal sınırlar çerçevesinde artış”)

yazar. Artış oranı hiç yazmıyorsa, o zaman kanundaki sınırlara bakılır; ev sahibi “sözle şöyle demiştik” diyerek kafasına göre artış yapamaz.

Ayrıca artışın hangi tarihten itibaren uygulanacağı da önemlidir. “Her yıl sözleşmenin yenilendiği tarihte” gibi bir ifade varsa, yıl ortasında ekstra zam talebi bu maddeyle çelişebilir.

Aidat, ortak gider, bakım masrafı kimin sorumluluğunda?

Kira sözleşmesinde mutlaka aidat ve ortak giderler için bir bölüm arayın. Çoğu sözleşmede şu ayrım yapılır:

• Rutin giderler (temizlik, kapıcı, güvenlik, ortak alan elektriği gibi) genelde kiracıya bırakılır.
• Büyük onarım ve yenileme (çatının komple yenilenmesi, binanın dış cephe mantolaması gibi) çoğunlukla malikin, yani ev sahibinin sorumluluğundadır.

Metinde “aidat kiracıya aittir”, “demirbaş ve büyük onarım malike aittir” gibi cümleler görebilirsiniz. Hiçbir şey yazmıyorsa, o zaman kanundaki genel ilkelere göre değerlendirme yapılır ve ev sahibi her kalemi size yansıtamaz.

Bakım masrafı için de benzer şekilde, kiralananın olağan kullanımıyla ilgili küçük bakım ve onarımlar çoğu zaman kiracıya, yapısal ve yüksek maliyetli işler ise ev sahibine ait kabul edilir. Sözleşmede bu ayrım ne kadar netse, tartışma yaşama ihtimaliniz o kadar azalır.

Depozito tutarı, ödeme şekli ve iade şartları nerede yazıyor?

Depozito (güvence bedeli) mutlaka sözleşmede ayrı bir satırda yer almalı:

• Tutar: Kaç aylık kira karşılığı olduğu ve toplam rakam
• Ödeme şekli: Nakit mi, banka havalesi mi, vadeli hesap / blokeli hesap mı
• İade şartları: Evden çıkarken hangi koşullarda, ne zaman ve nasıl iade edileceği

Bu bilgiler net değilse, ev sahibi ileride “şu zararı da depozitodan kesiyorum” diyerek listeyi uzatmaya çalışabilir. Özellikle “depozito, kiracının tüm borçlarına karşı teminat teşkil eder” gibi genel ifadelerin yanında, hangi tür zararların kesinti sebebi olabileceği daha somut yazılmışsa sizin açınızdan daha güvenlidir.

Depozito ile aylık kira birbirine karışmamalı. Sözleşmede “depozito kiradan mahsup edilir” gibi bir madde yoksa, ev sahibinin son aylarda “kirayı ödeme, depozitodan düşelim” demesi de sonradan ispat açısından sorun yaratabilir.

Sözleşmede yazmayan bir konuda sonradan ek ödeme istenirse ne olur?

Kira sözleşmesinde hiç geçmeyen bir kalem için sonradan sizden sürekli nitelikte bir ödeme isteniyorsa, önce bunun gerçekten yasal bir zorunluluk olup olmadığına bakılır. Örneğin:

• Binada yeni alınan bir hizmet (güvenlik, kapalı otopark gibi) için aidat artışı olabilir. Bu durumda apartman yönetimi kararı ve gider dökümü önemlidir.
• Ev sahibinin kendi isteğiyle yaptırdığı, sizin talep etmediğiniz lüks yenilemeler için ise sizden ek “katkı payı” istemesi genelde haklı görülmez.

Sözleşmede açıkça yer almayan, kanunda da kiracının borcu olarak sayılmayan bir ödeme için, ev sahibinin “ödemek zorundasın” demesi tek başına yeterli değildir. Böyle bir talep geldiğinde:

• Önce sözleşmedeki ilgili maddeleri tekrar okuyun.
• Sonra yazılı olarak gerekçe ve belge isteyin.
• Gerekçesi hukuken dayanaklı değilse, kibar bir dille bu ek ödemeyi kabul etmediğinizi bildirebilirsiniz.

Özetle, kira sözleşmesinde ne kadar çok detay netse, sonradan istenen ekstra ödemelere “hayır” demeniz o kadar kolay olur. Sözleşmeyi satır satır okuyup bu dört başlığı kontrol etmek, ileride yaşayabileceğiniz pek çok tartışmayı daha baştan önler.

Hangi ekstra ödemeler yasal, hangileri geçersiz sayılır?

Ev sahibinin sizden istediği her ek para “keyfi” olmak zorunda değil; bazı ödemeler kanundan doğar ve makuldür. Ama bunun yanında, özellikle kira artışı ve tadilat başlıklarında, hukuken geçersiz sayılabilecek pek çok talep de var. Aşağıdaki başlıklar, Türkiye’de yürürlükte olan Borçlar Kanunu ve kira hükümlerine göre genel çerçeveyi anlamanıza yardımcı olur. Somut olayınızda mutlaka kendi sözleşmenize ve güncel mevzuata bakmanız gerekir.

Yılda bir kez yapılabilecek kira artışı ve kanuni sınırlar

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı kural olarak yılda bir kez yapılabilir ve bu artışın da bir üst sınırı vardır. Sözleşmede artış oranı yazıyorsa, bu oran bile kanuni tavanı aşamaz. Konut kiralarında bu tavan, son yıllarda dönem dönem “özel sınırlama” getirilerek belirleniyor; normalde TÜFE’nin 12 aylık ortalaması esas alınırken, belirli dönemlerde bunun da altında sabit bir üst sınır uygulanabiliyor.

Önemli olan şu:

• Sözleşmede “ev sahibi dilediği oranda artırır” gibi bir hüküm geçersiz sayılır.
• Kanuni sınırı aşan kısım için sizden ek ödeme istenirse, bu fazlalığı ödemek zorunda değilsiniz.
• Artış, genellikle yeni kira döneminin başlangıcında uygulanır; yıl içinde birkaç kez artış talebi hukuken korunmaz.

Ara zam, yıl ortasında ek artış gibi talepler yasal mı?

Ev sahibinin “enflasyon çok arttı, 6 ay sonra bir zam daha yapalım” ya da “bu yıl iki kez artış yapacağız” demesi, konut kiralarında kural olarak geçerli bir talep değildir. Sözleşmede “yılda iki kez artış” yazsa bile, bu hüküm kanuna aykırı olduğu ölçüde dikkate alınmaz.

Ara zam ancak şu durumlarda gündeme gelebilir:

• Taraflar tamamen yeni bir kira sözleşmesi yapar ve siz de özgür iradenizle kabul ederseniz (yine de kanuni sınırlar geçerlidir).
• Çok istisnai hallerde, uzun süreli sözleşmelerde “uyarlama davası” gibi yargı yolları kullanılır; bu da mahkeme kararı gerektirir, tek taraflı “ben artırdım” demekle olmaz.

Dolayısıyla, yıl ortasında “ekstra artış” talebi çoğu zaman hukuken bağlayıcı değildir. Siz kabul etmediğiniz halde “ödemek zorundasın” deniyorsa, bunu yazılı isteyip hukuki danışmanlık almanız yerinde olur.

Apartman aidatı, ortak giderler ve özel tadilat masrafları nasıl paylaşılır?

Aidat ve ortak giderler, genellikle kat malikleri kurulu ve site yönetimi tarafından belirlenir. Burada iki ayrı ilişki var:

• Aidat ve rutin ortak giderler (temizlik, asansör, güvenlik, kapıcı, ortak alan elektriği vb.) çoğu zaman kiracı tarafından ödenir. Çünkü bunlar kiralanan yerin günlük kullanımına ilişkin masraflardır.
• Büyük onarım ve yenileme giderleri (çatının komple yenilenmesi, binanın dış cephe mantolaması, asansörün tamamen değiştirilmesi gibi) ise kural olarak malike, yani ev sahibine aittir. Bunlar “yatırım” niteliğindedir.

Uygulamada bazen yönetim tüm borcu ev sahibine yazar, o da size yansıtmak ister. Burada şu ayrımı yapmanız önemli:

• Düzenli aidat, kapıcı, güvenlik, temizlik gibi kalemler için sizden ödeme istenmesi genelde normaldir.
• Binanın değerini artıran, uzun ömürlü yenilemeler için çıkarılan toplu bedelleri kiracıya yüklemek ise çoğu durumda hukuken tartışmalıdır ve çoğunlukla ev sahibinin sorumluluğundadır.

Bu nedenle, sizden istenen her kalem için ayrıntılı döküm isteyip, “rutin gider mi, büyük yenileme mi” diye ayırmanız gerekir.

Ev sahibinin kendi isteğiyle yaptığı yenilemeler için sizden para isteyebilir mi?

Ev sahibi bazen kendi tercihiyle dairede yenileme yapabilir: mutfağı değiştirmek, lüks bir duşakabin taktırmak, pahalı bir parke seçmek gibi. Bu tür harcamalar çoğu zaman ev sahibinin yatırım kararıdır ve kiracıdan ayrıca para istenemez.

Genel çerçeve şöyle:

• Kiralanan yerin ayıplı olmaması, yaşanabilir ve güvenli olması ev sahibinin borcudur. Bu kapsamda yaptığı tamir ve yenilemeler için sizden ek ücret talep edemez.
• Sizin özel talebinizle yapılan, normalin üstünde lüks sayılabilecek değişikliklerde (örneğin “mutfağı komple yenileyelim, masrafı paylaşalım” diye siz de yazılı onay verdiyseniz) farklı bir anlaşma yapılabilir. Burada da mutlaka yazılı mutabakat gerekir.
• “Evi çok güzelleştirdim, artık daha fazla kira istiyorum, aradaki farkı toplu öde” gibi talepler, kanuni kira artış sınırlarını aşan kısım bakımından geçersizdir.

Özetle, ev sahibinin kendi isteğiyle yaptığı yenileme ve lüks harcamalar, kural olarak sizin cebinizden çıkmak zorunda değildir. Sizden bu başlıkla ekstra ödeme isteniyorsa, önce neyin gerçekten sizin sorumluluğunuzda olduğunu netleştirip, mümkünse yazılı bir görüş almanız en güvenli yoldur.

Ekstra ödeme talebine hemen para vermek yerine nasıl tepki vermelisiniz?

Ev sahibiniz sizden aniden “ekstra ödeme” istediğinde ilk refleksiniz hemen para göndermek olmamalı. Önce ne istendiğini, neden istendiğini ve gerçekten ödemek zorunda olup olmadığınızı netleştirmeniz gerekir. Bunu yaparken de sakin kalmak, her şeyi yazılı hale getirmek ve mutlaka iz bırakmak en önemli güvencenizdir.

Sakin kalıp her talebi yazılı isteyin

Telefonla arandığınızda ya da kapıda “şu kadar daha yatır” denildiğinde, o an tartışmaya girmek yerine talebi yazılı istemek en sağlıklı yoldur. Çünkü:

• Ne istendiği netleşir.
• Sonradan “ben öyle demedim” denmesini önler.
• Gerekirse resmi mercilere sunabileceğiniz bir kayıt oluşur.

Bunun için kibar ama net bir mesaj yazabilirsiniz:

“İstediğiniz ek ödemenin tutarını, gerekçesini ve hangi döneme ait olduğunu yazılı olarak iletebilir misiniz? Sözleşmemle birlikte incelemek istiyorum.”

Bu cümle hem gerilimi artırmaz hem de topu sizden alıp ev sahibine, yani talebi ispatlamak zorunda olana bırakır.

Hesap dökümü ve gerekçe istemek neden önemli?

Özellikle aidat, bakım, tadilat, geçmiş borç gibi kalemlerde hesap dökümü istemek çok kritiktir. Aksi halde neye, hangi aya, hangi işleme para verdiğinizi bilemezsiniz.

İsteyebileceğiniz bilgiler şunlar olabilir:

• Toplam istenen tutar
• Hangi aylara / dönemlere ait olduğu
• Hangi kalemlerden oluştuğu (aidat, bakım, onarım vb.)
• Varsa yönetim kararına, faturaya, makbuza dayanağı

Bu bilgileri yazılı aldığınızda, kira sözleşmeniz ve varsa apartman yönetim kararlarıyla karşılaştırma yapabilir, gerçekten sizin sorumluluğunuzda olan bir gider mi, yoksa ev sahibinin üstlenmesi gereken bir masraf mı daha rahat görebilirsiniz.

Ödemeniz gerekiyorsa bile “açıklama yazarak” ve ispatlı biçimde ödeme

Talebin hukuken ve sözleşmeye göre doğru olduğuna kanaat getirdiniz diyelim. Yine de elden, makbussuz, açıklamasız ödeme yapmayın. Çünkü ileride “bu kira mıydı, aidat mıydı, ekstra ödeme miydi” tartışması çıkabilir.

Mümkünse:

• Banka havalesi / EFT kullanın.
• Açıklama kısmına net yazın:
• “2025 Mayıs ayı apartman aidatı”
• “Kira dışı, 2025 Mart ortak gider payı” gibi.
• Elden ödeme zorunluysa mutlaka imzalı bir makbuz alın ve makbuzda ödemenin ne için olduğu açıkça yazsın.

Bu sayede hem “ben zaten ödedim” diyebileceğiniz bir kanıtınız olur hem de haksız bir talep ortaya çıkarsa geri istemeniz kolaylaşır.

Haksız olduğunu düşündüğünüz talebi kibarca reddetme örnekleri

Her “ekstra ödeme” talebini kabul etmek zorunda değilsiniz. Size hukuka veya sözleşmeye aykırı geldiğinde, bunu kaba olmadan ama net biçimde ifade edebilirsiniz. Örneğin:

“Kira sözleşmemize göre kira artışı yılda bir kez ve kanuni oranla yapılabiliyor. Bu nedenle şu an talep ettiğiniz ek artışı kabul edemiyorum.”

“İstediğiniz tutarın sözleşmede yer almadığını ve kiracı olarak benim sorumluluğumda olmadığını düşünüyorum. Bu nedenle ek ödemeyi yapmayacağım. Aksi yönde bir yasal dayanak varsa yazılı olarak iletebilir misiniz?”

“Depozito dışında ek güvence ya da hava parası talebinin mevzuata uygun olmadığını biliyorum. Bu nedenle böyle bir ödeme yapmam mümkün değil.”

Bu tür cümleler hem hakkınızı savunur hem de iletişimi tamamen koparmadan, konuyu yazılı ve somut zemine çekmenizi sağlar. Önemli olan, duygusal tepki vermek yerine, her adımı belgelendirerek ve gerekçe isteyerek ilerlemenizdir. Böyle yaptığınızda, gerçekten ödemeniz gereken bir şey varsa da, haksız bir talep varsa da eliniz çok daha güçlü olur.

Ev sahibi “ödemezsen çıkarırım” diyorsa kiracının tahliyeye karşı hakları

Ekstra ödeme yapmamanız tek başına tahliye nedeni midir?

Normal şartlarda, kira sözleşmesinde yazmayan bir ekstra ödemeyi yapmamanız, tek başına tahliye sebebi olmaz. Tahliye için genelde iki temel gerekçe aranır: kira bedelinin ödenmemesi ya da sözleşmede açıkça yazan yükümlülüklerin ağır şekilde ihlali.

Ev sahibi, “şu kadar ek para ver, yoksa çıkarırım” diyorsa önce şuna bakmalısınız:

• İstenen tutar kira bedelinin bir parçası mı, sözleşmede açıkça yazıyor mu?
• Yoksa sonradan ortaya çıkan, “hava parası, ek güvence, ara zam” gibi bir talep mi?

Sözleşmede dayanağı olmayan, kanunen de zorunlu olmayan bir ekstra ödemeyi reddetmeniz, sizi otomatik olarak “haklı tahliye” konumuna getirmez. Ev sahibi yine de dava açabilir ama mahkeme, talebin haksız olduğuna karar verirse tahliye kararı vermez. Bu yüzden, neyi ödemediğinizi ve neden ödemediğinizi mutlaka yazılı olarak açıklamanız önemlidir.

Sözlü baskı, tehdit ve yıldırma girişimlerinde nasıl kayıt tutabilirsiniz?

Ne yazık ki bazı ev sahipleri, kiracıyı yıldırmak için sürekli arama, yüksek sesle tartışma, “yarın evi boşalt”, “adam gönderirim” gibi sözlü tehditlere başvurabiliyor. Böyle durumlarda:

• Mümkün olduğunca yazılı iletişime dönmeye çalışın. “Telefon konuşmamızda söylediğiniz … konusunu netleştirmek için yazıyorum” diyerek WhatsApp, SMS veya e‑posta üzerinden özet geçin. Böylece sözlü baskıyı yazıya dökmüş olursunuz.

• Görüşmeleri tarih ve saat notuyla kaydedin. Not defterine “03.12.2025, saat 19.30, telefonda ‘ödemezsen çıkarırım’ dedi” gibi kısa notlar alın. Bu tür notlar, ileride tanık beyanlarıyla birlikte değerlendirilebilir.

• Apartman içindeki tartışmalarda tanık tutmaya çalışın. Komşuların duyduğu, gördüğü baskılar, mahkemede tanıklıkla desteklenebilir.

• Fiziksel tehdit veya hakaret varsa kolluğa (polis, jandarma) başvurmak, gerekirse şikâyetçi olmak da bir seçenektir. Bu tür başvuruların kayıtları, ileride açılacak davalarda önemli delil olur.

Noter ihtarı, arabuluculuk ve dava süreçleri ne zaman gündeme gelir?

Ev sahibi sizi sürekli “ekstra ödeme yap, yoksa çıkarım” diye zorluyorsa ve iş artık sözlü tartışma sınırını aştıysa, süreci biraz daha resmileştirmek gerekebilir.

• Noter ihtarı: Haksız bulduğunuz talebi reddettiğinizi, kira ve diğer yasal borçlarınızı zamanında ödediğinizi resmi dille bildirmek için kullanılabilir. Bu, “Ben yükümlülüklerimi yerine getiriyorum, siz haksız talepte bulunuyorsunuz” demenin en güçlü yollarından biridir.

• Zorunlu arabuluculuk: Türkiye’de kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce genellikle arabulucuya başvuru zorunludur. Ev sahibi tahliye davası açmak istiyorsa ya da siz fazla ödediğiniz parayı geri istemek istiyorsanız, çoğu durumda önce arabuluculuk süreci işletilir. Burada yapılan görüşmeler ve tutanaklar, anlaşma olmazsa mahkemeye taşınır.

• Dava süreci: Ev sahibi, gerçekten tahliye istiyorsa bunu mahkeme yoluyla yapmak zorundadır; “yarın evi boşalt” demesi tek başına yeterli değildir. Siz de haksız baskı, hukuka aykırı tahliye girişimi veya iadesi gereken bir ödeme varsa, sulh hukuk mahkemesinde dava açabilirsiniz.

Özetle, ekstra ödeme yapmadığınız için hemen kapı önüne konulmak zorunda değilsiniz. Sözlü baskıyı yazıya dökmek, resmi kanalları gerektiği anda devreye sokmak ve her adımı belgelemek, kiracı olarak elinizi güçlendirir.

Depozito ile ekstra ödeme karışmasın: güvence bedeli konusunda dikkat etmeniz gerekenler

Depozito en fazla ne kadar olabilir, nasıl saklanması gerekir?

Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito (güvence bedeli) en fazla 3 aylık kira tutarı kadar olabilir. Bunun üstü kararlaştırılsa bile, fazlası kiracı açısından geçersiz sayılır ve iadesi istenebilir.

Kanun, depozitonun ev sahibine elden verilmesini değil, bankada açılacak vadeli bir hesapta tutulmasını öngörür. Para veya kıymetli evrak güvence olarak kararlaştırılmışsa:

• Kiracı, parayı kendi adına ama ev sahibinin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli hesaba yatırmalıdır.
• Kıymetli evrak (senet vb.) ise bankaya depo edilir.
• Banka, bu güvenceyi ancak iki tarafın birlikte yazılı talebiyle, ya da kesinleşmiş mahkeme / icra kararıyla serbest bırakabilir.

Uygulamada çoğu zaman depozito elden veriliyor. Bu, kanuna aykırı olsa da çok yaygın. Yine de siz, mümkünse banka hesabına yatırılmasını ve sözleşmede açıkça yazılmasını isteyin. Elden vermek zorunda kalırsanız mutlaka:

• Banka dekontu,
• Yazılı teslim belgesi,
• En azından açıklamalı EFT / havale kaydı oluşturun. Aksi halde çıkarken ispat yükü sizin üzerinizde olur.

Son yıllarda döviz veya altın cinsinden depozito da görülüyor. Bu durumda Yargıtay, depozitonun hangi para birimi üzerinden alındıysa o para birimiyle iade edilmesi gerektiğine karar veriyor; kiracı TL olarak istemedikçe ev sahibi kur farkını görmezden gelemez.

Kiradan düşme, “depozitoyu artır” gibi talepler yasal mı?

Depozito, kira bedelinden ayrı bir güvence. Normalde “son ay kirayı ödemeyeyim, depozitodan düşelim” şeklindeki uygulama kanunda öngörülmüş bir yöntem değil. Yargıtay bazı olaylarda, taraflar fiilen böyle yapmışsa ve başka alacak kalmamışsa mahsup yapılabileceğini kabul ediyor; ama bu bir hak değil, istisnai bir sonuç. Ev sahibi buna razı değilse, tek taraflı olarak “kirayı ödemiyorum, depozitodan say” deme hakkınız yok.

“Depozitoyu artır” talebi de sık geliyor. Kanun, güvence bedelinin üst sınırını 3 aylık kira olarak koyuyor; bu sınır kiracı lehine. Yani:

• Başlangıçta 1 aylık depozito kararlaştırıldıysa, ev sahibi sonradan “2 aya çıkaralım” diye zorlayamaz.
• Sözleşmeyi yenilerken taraflar karşılıklı rıza ile yeni bir depozito tutarı belirleyebilir; ama bu da yine en fazla 3 aylık kira olabilir.

Kısacası, depozito ne “ek kira”dır ne de ev sahibinin istediği gibi artırıp azalttığı serbest bir para. Sözleşmede ne yazıyorsa ve kanundaki üst sınır neyse, o geçerlidir.

Evden çıkarken depozitoyu tam almak için yapmanız gerekenler

Depozitoyu sorunsuz geri almanın anahtarı, çıkış sürecini belgeli ve sakin yönetmek:

1. Tahliyeden önce tespit yapın.

• Duvar, zemin, beyaz eşya, musluklar, kombi gibi yerlerin fotoğraf ve mümkünse video kaydını alın.
• Mümkünse ev sahibiyle birlikte dolaşıp “teslim tutanağı” imzalayın; hasar varsa kalem kalem yazılsın.

2. Faturaları ve aidatları kapatın.

• Elektrik, su, doğalgaz, internet gibi abonelikleri üzerinizden alın veya son endeksleri not edip son faturaları ödeyin.
• Apartman aidatı, ortak gider borcu bırakmamaya çalışın; makbuzları saklayın. Bu kalemler için depozitodan kesinti yapılması en sık görülen gerekçelerden.

3. Anahtar teslimini yazılı yapın.

• Anahtarları teslim ederken tarihli, imzalı kısa bir belge hazırlayın.
• “Şu tarihte daireyi boş ve kullanılabilir halde teslim ettim, anahtarları verdim” gibi net bir ifade yeterli.

4. Depozito iadesi için süreyi takip edin. TBK’ya göre ev sahibi, kira sözleşmesi bittikten sonra 3 ay içinde bir dava veya icra takibi başlatıp bankaya bildirmezse, bankadaki güvenceyi kiracı talep ettiğinde iade etmek zorunda. Elden verilen depozitoda da makul süre içinde, varsa gerçek zararları belgeleyerek mahsup yapması beklenir.

5. Kesinti yapılacaksa gerekçe isteyin.

• “Boyayı beğenmedim, komple yeniledim, hepsini senden alırım” gibi keyfi talepleri kabul etmeyin.
• Sadece normal kullanımı aşan, somut ve ispatlanabilir zararlar için kesinti yapılabilir.

Son olarak, depozito yıllarca bankada tutulmadıysa ve enflasyon nedeniyle değeri eridiyse, Yargıtay’ın yeni içtihatları kiracı lehine. Depozitonun güncel kira bedeliyle orantılı şekilde iade edilmesi gerektiği yönünde kararlar var; bu da pazarlık ve gerekirse hukuki süreçte elinizi güçlendiriyor.

Fatura, aidat ve yan giderlerde sık görülen anlaşmazlıklar

Elektrik, su, doğalgaz faturalarında geçmiş borç çıkarsa kim öder?

Genel ilke şu: kimin kullanım dönemine aitse, faturayı o öder. Elektrik, su, doğalgaz gibi aboneliklerde borç, genellikle sayaçtan okunan tüketime göre çıkar. Sayaçtaki tüketim sizin kiracı olarak oturmaya başladığınız tarihten sonraki döneme aitse, bu bedel sizden istenebilir.

Ancak bazen yeni taşındığınız evde, önceki kiracıdan ya da ev sahibinden kalan geçmiş dönem borçları faturaya yansıyabilir. Bu durumda:

• Borcun ait olduğu dönem, sizin taşınma tarihinizden önceyse, hukuken o borç sizin sorumluluğunuz değildir.
• Abonelik eski kiracının ya da ev sahibinin üzerine ise, ilgili kurumla görüşüp borcun önceki kullanıcıya ait olduğunu belirtip düzeltme talep edebilirsiniz.
• Kendi adınıza yeni abonelik açtırdıysanız ve eski borç yüzünden işlem yapılmıyorsa, borcun size ait olmadığını gösteren kira sözleşmesi ve taşınma tarihini mutlaka ibraz edin.

Kısacası, siz oturmadan önceki tüketim için çıkan borç, normalde sizin değil, önceki kullanıcı veya malikin sorumluluğudur.

Yönetimin talep ettiği bina giderlerini ev sahibi sizden isteyebilir mi?

Apartman ve site yönetimleri; aidat, ortak elektrik, temizlik, asansör bakımı gibi giderleri genelde kat maliklerinden, yani ev sahiplerinden talep eder. Fakat kira ilişkilerinde taraflar, bu giderlerin bir kısmını ya da tamamını sözleşmeyle kiracıya yükleyebilir.

Bu yüzden önce kira sözleşmenize bakmanız gerekir:

• Sözleşmede “aidat kiracıya aittir” gibi açık bir hüküm varsa, yönetimin talep ettiği düzenli aidat ve olağan ortak giderleri ev sahibi sizden isteyebilir.
• Sözleşmede bu konuda hiçbir hüküm yoksa, kanunen asıl muhatap ev sahibidir; yönetim borcu ondan ister, ev sahibi de ancak hukuken size ait olan kısmı sizden talep edebilir.
• Büyük onarım, güçlendirme, bina dış cephe kaplaması gibi değer artırıcı, uzun vadeli yatırımlar genelde maliklerin yükümlülüğüdür; bunların kiracıya yansıtılması tartışmalıdır ve çoğu durumda kiracıdan istenmesi hakkaniyete aykırı kabul edilir.

Özetle, “yönetim istiyor, sen öde” denildiğinde hemen ödeme yapmak yerine, hem yönetim kararını hem de kira sözleşmesini görmekte fayda var.

Ortak alan tadilatı, kapıcı, güvenlik gibi giderlerde kiracının payı

Günlük yaşamı doğrudan etkileyen ve kiracının da yararlandığı giderlerde, kiracının payı olduğu genelde kabul edilir. Örneğin:

• Kapıcı, temizlik personeli, güvenlik görevlisi ücretleri
• Ortak alan elektrik giderleri (merdiven, asansör, otopark aydınlatması gibi)
• Asansörün rutin bakım masrafları
• Çöp toplama, bahçe bakımı gibi düzenli hizmetler

Bu tür olağan ve düzenli giderler, çoğu sözleşmede kiracıya bırakılır. Sözleşmede açıkça yazıyorsa, kiracının bunlara katılması beklenir.

Buna karşılık:

• Çatının komple yenilenmesi
• Binanın dış cephe kaplamasının değiştirilmesi
• Deprem güçlendirmesi, kapsamlı mantolama
• Asansörün tamamen yenilenmesi gibi büyük ve uzun vadeli yatırımlar, daha çok malikin sorumluluğu sayılır.

Kiracı, bu tür büyük tadilatlardan fiilen yararlansa bile, bunların bedelinin tamamının kiracıya yüklenmesi çoğu zaman hakkaniyete ve genel ilkelere aykırı görülür. Böyle bir talep geldiğinde, mutlaka yazılı gerekçe ve gider dökümü isteyip, sözleşmedeki hükümlere göre hareket etmek en sağlıklısıdır.

Ev sahibinin ekstra ödeme talebini belgeleyip itiraz etme yolları

Ekstra ödeme talebiyle karşılaştığınızda ilk refleksiniz “nasıl öderim” değil, “bunu nasıl belgelendiririm” olmalı. Çünkü elinizde yazılı delil oldukça, hem pazarlık gücünüz artar hem de gerekirse resmi mercilere başvurmanız kolaylaşır.

WhatsApp, SMS, e‑posta yazışmalarını nasıl saklamalısınız?

Ev sahibiniz sizden WhatsApp, SMS ya da e‑posta ile ek para istiyorsa, bu yazışmalar çok değerli birer delil niteliğindedir.

Öncelikle:

• Mesajları silmeyin, arşivleyin.
• Mümkünse ekran görüntüsü alın; ekran görüntüsünde tarih, saat ve karşı tarafın adı net görünsün.
• E‑postaları “önemli” ya da “arşiv” klasörüne taşıyın, çöp kutusuna düşmesine izin vermeyin.

Ödeme yaptıysanız, banka dekontu ile mesajı eşleştirebilmek için, mesajda konuşulan tutar ve tarihlerin net olmasına dikkat edin. Gerekirse ev sahibine şu tarz bir mesaj yazabilirsiniz:

“Bugün konuştuğumuz 5.000 TL’lik ek ödeme talebinizi, kira dışında ayrı bir ödeme olarak istediğinizi teyit eder misiniz?”

Bu tür bir teyit, ileride “ben öyle demedim” denmesini zorlaştırır.

Yazılı itirazda hangi ifadeleri kullanmak işinizi kolaylaştırır?

Ev sahibinin ekstra ödeme talebine katılmıyorsanız, mutlaka yazılı olarak ve sakin bir dille itiraz edin. Bu itirazı WhatsApp, SMS, e‑posta ya da mümkünse noter ihtarı ile yapabilirsiniz.

İşinizi kolaylaştıracak bazı ifade örnekleri:

• “Talep ettiğiniz … TL tutarındaki ek ödemenin kira sözleşmemizde ve kanunda dayanağını göremediğim için bu ödemeyi yapamayacağımı bildiririm.”
• “Kira sözleşmemize göre yalnızca … kaleminden sorumlu olduğum görülmektedir. Talep ettiğiniz ek bedelin hukuki dayanağını ve kalem kalem dökümünü yazılı olarak iletmenizi rica ederim.”
• “Bu talebin haksız olduğunu düşündüğüm için, doğabilecek uyuşmazlıklarda yasal haklarımı saklı tuttuğumu belirtirim.”

Burada amaç, tartışmaya girmeden, açık, net ve saygılı bir dille “kabul etmiyorum” demek ve bunu kayda geçirmektir. Hakaret, tehdit, alaycı ifadelerden kaçının; bunlar ileride aleyhinize kullanılabilir.

Tüketici hakem heyeti, sulh hukuk mahkemesi ve şikâyet yolları

Ekstra ödeme talebi nedeniyle bir zararınız oluştuysa ya da haksız yere ödeme yaptıysanız, elinizdeki sözleşme, dekont ve yazışmalarla birlikte başvurabileceğiniz birkaç yol vardır:

• Tüketici hakem heyeti: Küçük ve orta tutarlı uyuşmazlıklarda, masrafsız ve görece hızlı bir yoldur. Başvuruyu genellikle ikamet ettiğiniz yerdeki heyete yapabilirsiniz. Dilekçenizde kısaca “ev sahibimin haksız ek ödeme talebi”ni, ödediyseniz tutarı ve iadesini istediğinizi yazmanız yeterlidir.

• Sulh hukuk mahkemesi: Kira ilişkilerinden doğan pek çok uyuşmazlıkta görevli mahkemedir. Talep tutarı yüksekse veya hakem heyetinin görev sınırını aşıyorsa, sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gündeme gelebilir. Bu aşamada bir avukattan destek almak genellikle faydalıdır.

• Şikâyet ve başvuru yolları: Ev sahibiniz sizi sürekli tehdit ediyor, “ödemeyi yapmazsan çıkarırım” diyerek baskı kuruyorsa, bu durumu da yazışmalarla belgeleyin. Gerekirse:

• Noter aracılığıyla ihtar çekebilir,

• Arabuluculuk sürecine başvurabilir,

• Uygun hallerde savcılığa suç duyurusunda bulunmayı değerlendirebilirsiniz.

Özetle: Her ekstra ödeme talebini önce belgeleyin, sonra yazılı olarak itiraz edin, en son çare olarak da resmi başvuru yollarını düşünün. Böyle hareket ettiğinizde, hem hak kaybı yaşama riskiniz azalır hem de süreci daha kontrollü yönetirsiniz.

Haksız yere ekstra ödeme yaptıysanız sonradan geri alabilir misiniz?

Haksız yere yaptığınız bir ödemeyi sonradan geri istemeniz mümkündür. Burada önemli olan, ödemenin gerçekten hukuken borçlu olmadığınız bir tutar olması ve bunu ispatlayabilecek belgelere sahip olmanızdır. Türk Borçlar Kanunu’nda sebepsiz zenginleşme, haksız ödeme, baskı altında ödeme gibi durumlar için iade imkânı tanınır. Ancak her olayın ayrıntısı farklı olduğu için, atacağınız adımları dikkatli ve belgeli ilerletmeniz gerekir.

“Zorla” ya da baskı altında ödenen tutarların iadesi için neler gerekir?

Ev sahibiniz “ödemezsen çıkarırım”, “şimdi ver, yoksa kilidi değiştiririm” gibi baskılarla sizden ekstra para aldıysa, bu tür ödemeler irade sakatlığı ve baskı altında ödeme kapsamında değerlendirilebilir. Böyle bir durumda iade talep edebilmek için:

• Öncelikle baskıyı gösteren deliller önemlidir. Örneğin WhatsApp yazışmaları, ses kayıtları (mümkünse ve hukuka uygun şekilde), tanık beyanları.
• Ödemenin ne zaman, ne kadar ve hangi gerekçeyle yapıldığını gösteren dekont, makbuz, banka hareketi gibi belgeler gerekir.
• Mümkünse, baskı altında olduğunuzu fark ettiğiniz andan itibaren makul sürede yazılı itiraz etmeniz lehinize olur. “Bu ödemeyi hukuken borçlu olmadığım halde baskı altında yaptım, iadesini talep ediyorum” gibi net bir ifade kullanabilirsiniz.

Baskı altında ödeme iddiası, ispatı zor bir konudur. Bu yüzden ne kadar çok somut delil sunabilirseniz, iade şansınız o kadar artar.

Ödeme dekontu, sözleşme ve yazışmaları kullanarak nasıl talepte bulunursunuz?

Haksız yere ödediğinizi düşündüğünüz bir tutar için genelde şu sıra izlenir:

1. Belgeleri toplayın:

• Kira sözleşmesi
• Ödeme dekontu / banka hareketi
• Ev sahibinin talebini gösteren mesajlar, e‑postalar, notlar
• Varsa tanık isimleri

2. Ev sahibine yazılı talep gönderin: Kısa, net ve sakin bir dille;

• Hangi tarihte, ne kadar ödeme yaptığınızı
• Bu ödemenin sözleşmede veya kanunda dayanağı olmadığını
• Bu nedenle iadesini talep ettiğinizi belirtin. Bunu e‑posta, SMS, WhatsApp veya mümkünse noter ihtarı ile yapabilirsiniz. Yazılı talep, ileride açılabilecek dava veya arabuluculuk sürecinde önemli bir başlangıç delilidir.

3. Açıklamalı ödeme dekontu kullanın: Eğer hâlâ kira, aidat gibi ödemeler yapmaya devam ediyorsanız, banka açıklamasına mutlaka ne için ödeme yaptığınızı yazın. Böylece hangi paranın kira, hangisinin “ekstra” olduğu karışmaz.

Avukata gitmeden önce pratik olarak atılabilecek adımlar

Her durumda hemen dava açmak veya avukata koşmak zorunda değilsiniz. Önce şu pratik adımları deneyebilirsiniz:

• Sakin bir görüşme yapın: Belgelerinizle birlikte ev sahibine, bu ödemenin hukuken geçerli olmadığını düşündüğünüzü, mümkünse anlaşarak iade almak istediğinizi söyleyin.
• Yazılı uzlaşma önerin: “Şu tarihe kadar şu tutarın iadesi konusunda anlaşalım” gibi net bir teklif sunun. Kabul ederse, kısa bir yazılı protokol bile işinizi çok kolaylaştırır.
• Arabuluculuk seçeneğini hatırlatın: Konu kira ilişkisiyle ilgili olduğu için, belirli uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya gitmek zaten zorunlu olabiliyor. Siz de ev sahibine, “Gerekirse arabulucuya başvuracağım” diyerek hem yasal hakkınızı hatırlatır hem de uzlaşma zemini açarsınız.
• Tüm süreci belgeleyin: Attığınız her mesajın ekran görüntüsünü alın, e‑postaları silmeyin, mümkünse önemli yazışmaları PDF olarak saklayın. İleride bir avukata gittiğinizde veya resmi başvuru yaptığınızda bu kayıtlar çok işe yarar.

Bu adımları attıktan sonra hâlâ sonuç alamıyorsanız, elinizdeki belgelerle bir avukata veya ilgili resmi mercilere başvurmanız, haksız yere ödediğiniz parayı geri alma ihtimalinizi güçlendirecektir.

İleride benzer sorunlar yaşamamak için yeni sözleşme yaparken nelere dikkat etmeli?

Yeni kira sözleşmesi imzalarken birkaç sayfayı “zaten standart” diye hızlıca geçmek, ileride ciddi para kaybına ve tartışmalara yol açabiliyor. Amacınız, hem kira bedelini hem de ekstra ödemeleri baştan netleştirmek ve yorum farkına yer bırakmamaktır. Aşağıdaki başlıklar, pratikte sizi en çok koruyacak noktalar.

Kira sözleşmesine eklenebilecek koruyucu maddeler

Önce temel konuları açık ve yazılı hale getirin:

• Kira bedeli ve artış oranı: “Her yıl TÜFE 12 aylık ortalama oranını geçmeyecek şekilde artırılır” gibi net, kanuna uygun bir ifade yazdırın. “Ev sahibinin belirleyeceği oranda” gibi muğlak cümlelerden kaçının.
• Ekstra ödeme yasağı: “Bu sözleşmede açıkça yazılı olmayan hiçbir ad altında kiracıdan ek bedel talep edilemez” şeklinde bir madde, sonradan çıkacak “hava parası, güvence, tadilat katkısı” gibi istekleri tartışmalı hale getirir.
• Aidat ve ortak giderler: “Apartman aidatı kiracı tarafından, bina sigortası ve emlak vergisi ev sahibi tarafından ödenir” gibi net bir paylaşım yazın.
• Bakım ve onarım sorumluluğu: Küçük bakım masraflarının (örneğin ampul, musluk contası) kiracıya, büyük tadilat ve demirbaş değişimlerinin ev sahibine ait olduğu açıkça belirtilsin.
• Tahliye ve fesih şartları: Sözleşmenin hangi hallerde ve ne kadar önceden haber verilerek sona ereceği yazılı olsun; “ekstra ödeme yapmama” gibi keyfi gerekçeler tahliye sebebi yapılmasın.

Bu tür koruyucu maddeler, ileride “biz öyle konuşmamıştık” tartışmalarını büyük ölçüde azaltır.

Teslim tutanağı, fotoğraf ve demirbaş listesi hazırlamanın faydası

Eve ilk girdiğiniz gün, teslim tutanağı hazırlamak çok işe yarar. Bu tutanakta:

• Duvarların, zeminlerin, kapı ve pencerelerin durumu
• Beyaz eşyalar, kombi, klima, ankastre ürünler gibi demirbaşların çalışır olup olmadığı
• Mevcut hasarlar (çizik parkeler, çatlak fayanslar, şişmiş dolap kapakları vb.)

kısa ama net şekilde yazılsın. Her sayfayı hem siz hem ev sahibi imzalasın.

Buna ek olarak, evin her odasını, banyoyu, mutfağı, balkon ve ortak alanları tarih görünür şekilde fotoğraf ve mümkünse kısa videolarla kaydedin. Bu görselleri silmeden saklayın. Böylece çıkarken:

• “Bu çizik sizden önce de vardı”
• “Bu dolap kapağını siz bozmuşsunuz”

gibi iddialara karşı elinizde somut kanıt olur. Demirbaş listesi de hangi eşyaların size teslim edildiğini gösterdiği için, “şu eksik, parasını ödeyin” tartışmalarını önler.

Ödemeleri her zaman iz bırakacak şekilde yapma alışkanlığı kazanmak

Kira ve diğer ödemeleri mümkün olduğunca elden ve belgesiz yapmayın. Tercih edebileceğiniz güvenli yöntemler:

• Banka havalesi / EFT ile ödeme
• Açıklama kısmına mutlaka “2025 Aralık kira bedeli”, “Ocak 2026 aidat farkı” gibi net bir not yazma
• Nakit ödeme zorunluysa, ev sahibinden tarih, tutar ve ödeme sebebini içeren ıslak imzalı makbuz alma

Bu alışkanlık, ileride:

• “Şu ayın kirasını ödemediniz”
• “Bu para depozito değildi, borçtu”
• “Ekstra ödeme yapmadınız”

gibi iddialara karşı en güçlü savunmanız olur. Her ödeme için iz bırakmanız, hem hakkınızı aramayı kolaylaştırır hem de karşı tarafın haksız talepte bulunma ihtimalini baştan azaltır.