Kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiracının tahliyesi, kiraya veren için sık karşılaşılan bir sorun olabilir. Türk Borçlar Kanunu ve ilgili diğer yasal düzenlemeler, bu gibi durumlarda kiraya verenlerin başvurabileceği çeşitli hukuki yollar sunmaktadır.
Öncelikle, kiracıya gönderilecek “temerrüt ihtarnamesi” önemli bir ilk adımdır. Kiracı, bu ihtarnameyi aldıktan sonra belirli bir süre içinde kira bedelini ödemezse, temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Bunun yanında, kiracıya iki haklı ihtar göndermek ve bunu noter aracılığıyla yaparak kanıtlamak, bir diğer etkili yöntemdir. Bu iki haklı ihtar tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilmektedir.
Son olarak, icra takibi ile tahliye yöntemi de kullanılabilir. Kiracı, ödeme emrine itiraz etmediyse ve belirlenen süre içinde ödeme yapılmadıysa, icra mahkemesi yoluyla tahliye işlemi gerçekleştirilebilir.
Kiraya verenlerin bu süreçlerde dikkatli olması ve yasal prosedürleri usulüne uygun biçimde takip etmesi önerilmektedir. Tahliye süreci zorlu olabilse de, doğru adımlar ile haklarınızı savunabilirsiniz.
Kira sözleşmesi tanımı ve kapsamı
Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesine göre düzenlenmiş bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanım hakkını veya hem kullanma hem de ondan yararlanma hakkını belirli bir süre ve belirli bir bedel karşılığında kiracıya bırakmasını içeren karşılıklı bir anlaşmadır. Yani, kiraya veren taraf sahib olduğu malı kullanmak ve yararlanmak üzere geçici olarak kiracıya verir; kiracı da bu kullanım için düzenli olarak kira bedeli ödemekle yükümlüdür.
Kira sözleşmesi yazılı ya da sözlü yapılabilir; ancak ispat açısından yazılı olması tavsiye edilir. Sözleşmede tarafların kimlik bilgileri, kiralanan taşınmazın açık adresi, kira bedeli, ödeme şekli, kira süresi ve tarafların imzaları gibi temel bilgiler yer almalıdır. Kira sözleşmesi, hem konut hem de işyeri gibi taşınmazlar için yapılabilir. Ayrıca araç, makine ya da çeşitli taşınır malların kiralanmasında da kullanılır. Kapsamı, söz konusu gayrimenkul veya taşınırın ne şekilde kullanılacağını, bakım-onarım yükümlülüklerini, depozito şartlarını ve benzeri tüm detayları kapsayabilir.
Tarafların hak ve yükümlülükleri
Kira sözleşmesinde tarafların hakları ve yükümlülükleri hem Türk Borçlar Kanunu’nda hem de sözleşme hükümlerinde açıkça düzenlenmiştir. Kiracının en temel yükümlülüğü kira bedelini zamanında ödemektir. Ayrıca kiracı, kiralanan yeri özenle kullanmak, komşulara saygı göstermek ve taşınmaza zarar vermemek zorundadır. Kiracı ayrıca, sözleşmede aksi belirtilmemişse olağan temizlik ve bakım giderlerinden de sorumludur.
Kiraya verenin temel yükümlülüğü ise, kiralanan yeri kullanıma elverişli şekilde kiracıya teslim etmektir. Kiraya veren, sözleşme süresi boyunca taşınmazda büyük arızalar veya eksiklikler ortaya çıkarsa bunları gidermekle yükümlüdür. Ayrıca kiracı taşınmazı kiraladığı süre boyunca, kiraya veren keyfi şekilde bu hakkı engelleyemez. Ancak kiracının taşınmazı amacına aykırı veya kötü kullanması halinde kiraya veren sözleşmeyi sonlandırma hakkına sahiptir.
Tarafların hakları çerçevesinde kiracı, evi veya işyerini sözleşme süresince kira bedeli ve kanun uygun şekilde kullandığında tahliye edilemez. Kiraya veren ise, sözleşme şartlarına uyulmadığında veya geçerli kanuni nedenler oluştuğunda tahliye talebinde bulunabilir.
Kısacası kira sözleşmesi hem kiracıya hem de kiraya verene karşılıklı borç ve haklar yükler. Taraflar arasındaki uyuşmazlıkların önlenmesi için tüm hak ve yükümlülüklerin açıkça sözleşmede yer alması işlemleri kolaylaştırır.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Durumunda Uygulanacak Hukuki Yollar
Temerrüt nedeniyle tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenleme
Temerrüt nedeniyle tahliye hakkı, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kiracı kira bedelini zamanında ödemezse, ev sahibi belirli kurallara uyarak sözleşmeyi feshetme ve tahliye talebinde bulunma hakkına sahip olur. Kanun, kiracıya önce ödeme ihtarı çekilmesini ve belirli bir süre tanınmasını şart koşar. Süre sonunda kira borcu hala ödenmemişse, kiraya veren tahliye davası açabilir.
Temerrüt koşulları
Temerrüt nedeniyle tahliyede, ilk koşul kiracının vadesi gelmiş kira borcunu ödememesidir. Kiraya veren, öncelikle noterden, PTT üzerinden veya avukat aracılığıyla kiracıya ihtarname göndermelidir. Bu ihtarda, kira borcunun ödenmesi için en az 30 gün süre tanınmalıdır. Eğer kiracı bu sürede borcunu ödemezse temerrüde düşer ve tahliye davası için yasal zemin oluşur.
Konut ve işyeri kiralarında süreler
Konut ve işyerlerinde temerrüt nedeniyle tahliyede 30 günlük süre büyük önem taşır. İhtar çekildikten sonra, kiracıya bu 30 gün içinde borcunu ödeme fırsatı tanınır. Bu süre, ihtarın kiracıya ulaştığı tarihten itibaren başlar. Eğer kira birden fazla ay birikmişse, ihtarda tüm borcun belirtilmesi gerekir.
Temerrüt ihtarı nasıl yapılır?
Temerrüt ihtarı, noter kanalıyla, PTT taahhütlü mektupla veya avukat aracılığıyla yazılı olarak yapılabilir. İhtar metninde, borcun açıkça belirtilmesi ve ödeme için 30 gün süre verildiği net şekilde yer almalıdır. Ayrıca, ihtarın kanıtı için gönderim belgesini saklamak çok önemlidir.
Temerrüt nedeniyle tahliye davası süreci
Eğer kiracı, 30 gün içinde kira borcunu ödemezse, ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir. Dava açıldıktan sonra, mahkeme süreci başlar ve deliller toplanır. Eğer mahkeme, kiracının borcunu ödemediğine kanaat getirirse tahliye kararı verir. Bu kararla birlikte, kiracının tahliyesi icra müdürlüğü yoluyla sağlanabilir.
İki haklı ihtar ile tahliye
TBK’da iki haklı ihtarın şartları
İki haklı ihtar ile tahliye yolu, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, aynı kira yılı içinde kiracıya, ödemediği kira borçları sebebiyle iki ayrı haklı ihtar gönderilirse, yıl sonunda ev sahibi tahliye davası açabilir. Her iki ihtarın da ayrı aylara ait olması şarttır; bir ay için birden fazla ihtar geçerli değildir.
Haklı ihtar nasıl gönderilir?
Haklı ihtar, noter, PTT, avukat ya da icra takibi yoluyla yapılabilir. İhtarın haklı sayılabilmesi için, kiracının ilgili döneme ait kira borcunu gerçekten ödememiş olması ve ihtarda bu borcun açıkça belirtilmesi gerekir. İcra takibi başlatmak da ihtar yerine geçebilir; önemli olan borcun açıkça istenmesidir.
Bir yılda iki haklı ihtarın sonuçları
Eğer bir kira yılı içinde kiracıya iki farklı haklı ihtar gönderilmişse, ev sahibi, kira dönemi sonunda tahliye talebinde bulunabilir. Her ihtar ayrı bir ay için olmalı ve arka arkaya ya da birbirinden bağımsız aylara denk gelmesi fark etmez. Kiracı ihtarlardan sonra kira bedelini ödese bile, iki haklı ihtarın varlığı tahliye hakkı doğurur.
Dava açma süresi ve prosedürü
Ev sahibi, iki haklı ihtarın gerçekleştiği kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmalıdır. Süre kaçırılırsa tahliye hakkı düşer. Dava sırasında, ihtarların haklı olduğunu ev sahibi ispatlamalıdır. Mahkeme sonucuna göre, tahliye kararı çıkabilir.
İcra takibi ile tahliye
TBK ve İcra ve İflas Kanunu’nda (İİK) düzenleme
İcra yoluyla tahliye, İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddelerinde ve TBK’da detaylandırılmıştır. Kiraya veren, kira borcu ödenmediğinde tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Süreç hızlı ve pratiktir, bu nedenle sıkça tercih edilir.
Tahliye talepli icra takibi başlatılması
Ev sahibi, alacaklı sıfatıyla icra dairesine başvurarak tahliye ve kira alacağı için örnek no:13 tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Takip talebinde hem geçmiş kira borçları hem de tahliye isteği yer alır.
Takip talebi hazırlanışı
Takip talebi, icra dairesinin sunduğu standart formlarla doldurulur. Kiracının adı-soyadı, açık adresi, borç miktarı ve tahliye talebi eksiksiz yazılır. Sonrasında ev sahibi veya avukatı icra dairesine başvurarak süreci başlatır.
Ödeme emri tebliği ve süreler
Hazırlanan takip talebi, icra dairesi tarafından kiracıya tebliğ edilir. Tebligattan sonra kiracının 7 gün içinde itiraz hakkı, 30 gün içinde ödeme hakkı doğar. Eğer borç 30 gün içinde ödenmez veya itiraz yapılmazsa, icra yoluyla tahliye işlemi başlatılabilir.
Kiracının itiraz hakkı ve sonuçları
Kiracı, ödeme emrine yazılı veya sözlü olarak 7 gün içinde itiraz ederse, takip durur. Ev sahibi, itirazı kaldırmak ve tahliye için mahkemeye başvurmak zorundadır. İtiraz edilmezse, icra takibi kesinleşir ve tahliye işlemi başlatılır.
Tahliye kararının alınması ve icra müdürlüğü uygulamaları
İcra takibi sonunda mahkemeden tahliye kararı alınırsa, bu karar icra müdürlüğüne gönderilerek kiracının çıkışı sağlanır. Kiracı tahliye kararına direnirse, icra müdürlüğü kolluk kuvvetlerinin yardımıyla evi boşaltabilir. Tahliye kararı, karar kesinleştikten sonra uygulanır.
Ev sahipleri ve kiracılar için süreç yoğun belge ve zaman yönetimi gerektirir. Hak kaybı yaşanmaması için mutlaka usule uygun hareket edilmelidir.
Kiracının ödeme emrine itiraz hakkı
Kiracının ödeme emrine itiraz hakkı, ilamsız tahliye takibi başlatıldığında devreye girer. Kiracıya gönderilen ödeme emri tebliğ edildikten sonra, borcuna veya kira sözleşmesine karşı çıkma imkânı tanınır. Kanuna göre kiracının ödeme emrine itiraz süresi, ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gündür. Bu sürede kiracı, borcun tamamına, bir kısmına veya kira sözleşmesine itiraz edebilir. Kiracı isterse, imzaya da itiraz edebilir. İtiraz, yazılı ya da sözlü olarak ilgili icra dairesine bildirilebilir. Süresi içinde yapılan itiraz sayesinde takip işlemleri durur. Eğer bu süre içinde itiraz yapılmazsa, takip kesinleşir ve tahliye süreci hızlanır.
İtiraz durumunda süreç nasıl işler?
İtiraz durumunda süreç, kiracının icra dairesine başvurup “benim borcum yok” ya da “kira sözleşmesine itiraz ediyorum” demesiyle başlar. Kiracı, itirazını 7 gün içinde yaptıysa ilamsız tahliye takibi durur. Bundan sonraki adımda ev sahibi iki seçeneğe sahiptir:
- Alacaklı (ev sahibi) itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurabilir.
- Alacaklı, itirazın iptali davası açabilir.
Genellikle tercih edilen yol, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması istemektir. Ev sahibi itirazı öğrendiği tarihten itibaren 6 ay içinde mahkemeye başvurmazsa dosya kendiliğinden işlemden kalkar. Mahkeme sürecinde, kira sözleşmesi sunularak borcun varlığı ve ödeme yapılmadığı ispatlanırsa, itiraz kaldırılır ve hem tahliye hem de alacak için karar verilir. Ancak mahkemede imzaya, sözleşmenin içeriğine veya başka hukuki gerekçelere dayalı savunma da yapılabilir.
İtirazın kaldırılması ve tahliye davası
İtirazın kaldırılması ve tahliye davası, kiracının ödeme emrine yaptığı itirazdan sonra ev sahibinin izleyebileceği yoldur. Ev sahibi, itirazın kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içinde, icra hukuk mahkemesine başvurarak hem itirazın kaldırılmasını hem de tahliyeye karar verilmesini isteyebilir. Mahkeme, kira sözleşmesini ve geciken/ödenmeyen kira borcunu inceleyerek karar verir.
Dava sırasında;
- Kiracı itirazının nedenlerini anlatır.
- Ev sahibi kira ilişkisini ve borçluluğu kanıtlar.
- Mahkeme, delilleri değerlendirip kiracı gerçekten borçluysa hem borcun ödenmesine hükmeder hem de taşınmazı tahliye kararı verir.
Tahliye ve itirazın kaldırılması kararları, belirli şartlarla kesinleşmeden de uygulanabilir. Ancak bu kararların sonrası için kiracının istinaf ve temyiz hakkı bulunur. Dava sonunda tahliye kararı verilirse, icra müdürlüğü aracılığıyla taşınmazın tahliyesi istenir.
Kısacası, kiracı 7 gün içinde ödeme emrine itiraz etme hakkına sahiptir. İtirazdan sonra süreç durur ve ev sahibi 6 ayda itirazın kaldırılması veya iptali için dava açmazsa hak kaybı yaşar. Yargılama sonunda mahkeme kararına göre kiracı borcunu ödemek ve/veya evi tahliye etmek zorunda kalır.
Tahliyenin Uygulamadaki Süresi ve Pratik Adımlar
Tahliye sürecinin toplam süresi
Tahliye sürecinin toplam süresi, kiracının borcunu ödememesi yahut diğer tahliye sebeplerine dayalı olarak başlatılan tahliye işlemlerinde birçok etkene göre değişir. Genellikle, tahliye sürecinin en kısa haliyle bile birkaç ay sürdüğü görülmektedir.
Tahliye davasında veya icra takibi ile tahliye yolunda, noter veya PTT kanalıyla gönderilen ihtarın ardından kiracıya tanınan yasal süreler (örneğin, genellikle 30 gün) beklenir. Kiracı süre içinde kira borcunu ödemezse dava ya da takip devam eder. Mahkemelerdeki yoğunluk, duruşma günlerinin uzak verilmesi gibi nedenlerle tahliyenin tamamlanması; ortalama olarak 4 ila 8 ay arasında değişir.
Tahliye talepli icra takibi başlatıldığında, ödeme emrinin tebliği, itiraz olunmazsa sürelerin dolması, mahkemeden tahliye kararı alınması ve sonrasında kararın icra edilmesi gerekir. Yine, bu adımların toplamı uygulamada 3 ay ile 1 yıl arasında bir zaman alabilir.
Büyük şehirlerde bu süreler daha da uzayabilir. Eğer kiracı, ödeme emrine itiraz ederse süreç uzar, dava açma ve yargılama süreleri devreye girer. Özellikle bazı aylarda mahkemeler ve icra müdürlüklerinde yoğunluk olabilir. Taraflar uzlaşmazsa ve itirazlar gerçekleşirse, süreç birkaç ay daha uzayabilmektedir.
Sık yapılan hatalar ve dikkat edilmesi gerekenler
Sık yapılan hatalar arasında, yanlış veya eksik ihtar gönderilmesi, ihtarın içeriğinin kanuna uygun olmaması gibi durumlar yer alır. İhtarname gönderirken özellikle borcun neye ilişkin olduğu, kira dönemi ve ödenmemiş miktarın açıkça belirtilmesi gerekir. Noter yerine elden tebliğ veya yanlış adrese gönderim de işlemin geçersiz olmasına yol açabilir.
Bir diğer sık hata, yasal sürelere dikkat etmemek ve davayı zamanında açmamaktır. İki haklı ihtar sürecinde, ilk ihtar ile ikinci ihtar arasında aynı kira yılı içinde olması şartının gözden kaçırılması sonucu davalar reddedilebilir.
Tahliye talepli icra takibinde, takip talebinin eksik düzenlenmesi yahut ödeme emrinin yanlış tebliği gibi usul hataları da sürecin gecikmesine neden olur. Ödeme emri süresinde tebliğ edilmezse tüm süreç baştan başlayabilir.
Kiracının itiraz hakkı olduğunu bilmemek ya da kiracıya yanlış bilgi verilmesi de süreci zorlaştırabilir. Aynı şekilde, kiracının borcu ödemesine rağmen tahliyenin istenmesi de hukuka aykırılık oluşturur ve mahkeme red kararı verebilir.
Son olarak, bazen belgelerin (kira sözleşmesi, dekontlar, ihtarname alındı belgesi gibi) eksik sunulması davayı güçlendirmez, aksine haksız duruma düşülmesine yol açar.
Bu nedenle tahliye sürecinde mutlaka dikkatli hareket etmek, gerekli evrakları eksiksiz hazırlamak, ihtar ve takip işlemlerinde kanunun ve yüksek mahkeme kararlarının belirlediği çerçevede davranmak gerekir. Mümkünse bir avukattan hukuki destek almak, hataların önüne geçilmesini sağlar.
Geç ödenen kira bedelleri ve tahliye
Geç ödenen kira bedelleri, kiracı ile ev sahibi arasında sıkça yaşanan bir problemdir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, ev sahibine tahliye hakkı doğurabilir. Uygulamada eğer kiracı kira bedelini sözleşmede belirtilen sürede ödemezse, ev sahibi kiracıya yazılı ihtar gönderir. İhtar sonrasında belirlenen yasal süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir. Yargıtay, devamlı şekilde kira bedelinin geç ödenmesini de haklı tahliye sebebi olarak görmektedir. Ancak, sadece birkaç gün gecikmeler çoğunlukla doğrudan tahliyeye yol açmaz. Kiracının sürekli olarak ödemeyi geciktirmesi, çift ihtar şartını (yani “iki haklı ihtar”) gündeme getirebilir ve bu durumda kira sözleşmesi sona erdirilebilir. Ayrıntılı bilgi için ilgili hukuk sitelerine bakabilirsiniz.
Eksik ödenen kira bedelinin sonuçları
Eksik ödenen kira, tahliye davası açısından geç ödenmeden farklı bir sonuç doğurmaz. Yargıtay’ın içtihatlarında, kira bedelinin ne kadar eksik ödendiği önem taşımamaktadır; çok küçük bir miktarın bile eksik ödenmesi halinde, kiracı temerrüde düşer ve tahliye istenebilir. Yani kiracı, kira bedelini tam olarak yatırmazsa, kiraya veren tarafından icra takibi başlatılabilir ya da yazılı ihtar gönderilerek tahliye süreci başlatılabilir. Eksik ödeme, kiracının lehine bir durum yaratmaz ve mahkemeler bu konuda oldukça katıdır. Yargıtay, eksik ödemenin miktarına bakmadan, sözleşmede belirtilen kira tutarının eksik yatırılması halinde haklı ihtar ve tahliye gerekçesi oluştuğuna karar verir.
Farklı kira türlerinde (adi, konut, işyeri, ürün) tahliye uygulamaları
Farklı kira türlerinde tahliye uygulamaları Türk Borçlar Kanunu’nda detaylı bir şekilde düzenlenmiştir. Adi kira sözleşmelerinde genel hükümler geçerlidir ve taraflarca belirlenen süreler ve şartlara uygun olarak tahliye sağlanır. Konut ve çatı işyeri kira sözleşmelerinde ise kiracı daha fazla koruma altındadır. Sözleşme bitiminde ev sahibi, ancak kanunda sayılı tahliye nedenlerinden birini ispatlarsa tahliye gerçekleşir. İşyeri kiralarında da konutlardaki gibi benzer hükümler uygulanır; ancak işyerinin kullanılması veya ihtiyaç gibi gerekçelerle tahliye davası açılabilir. Ürün (hasılat) kirasında ise tahliye nedenleri farklıdır ve kiralananın amacı gereği mahsul alınamaması, ürün gelirindeki düşüş gibi özel sebeplerle de tahliye gündeme gelebilir. Her kira türünde tahliye şartları ve usulü farklılık gösterebilir; bunun için kira sözleşmesinin ve ilgili yasanın dikkatlice incelenmesi gerekir.
Yargıtay kararlarında tahliye kriterleri
Yargıtay, tahliye davalarında bazı temel kriterler üzerinde ısrarla durmaktadır. Özellikle;
- Kira bedelinin tam ve zamanında ödenmemesi,
- İki haklı ihtar uygulamasının gerçekleşmesi,
- Kiraya verenin gerçek ve samimi ihtiyacı bulunması,
- Tahliye taahhüdünün yazılı olması ve kanunda öngörülen sürelere uyulması,
gibi durumlarda kiracı tahliye edilebilir. Ayrıca Yargıtay, tahliye davalarında ihtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olmasına dikkat eder. İhtiyaç gerekçesiyle açılan davalarda, ihtiyacın dava tarihinde mevcut olması ve yargılama süresince devam etmesi gerekir. Yargıtay içtihatlarına göre, teknik ve şekli eksiklikler (örneğin ihtarın doğru yapılmaması) davanın reddine sebep olabilir. Kira sözleşmesi ve tahliye sebepleri konusunda Yargıtay kararlarını takip etmek sürecin sağlıklı yürümesi için çok önemlidir. Özetle, hem maddi hem de usul yönünden eksiksiz bir süreç işlemesi gerekir.
Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Davasında Dikkat Edilecek Hususlar
Belge ve ispat yükümlülüğü
Belge ve ispat yükümlülüğü, kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açıldığı zaman hem kiracı hem de ev sahibi için çok önemlidir. Davada mahkeme, iddiaların ispatını taraflardan bekler. Kira alacaklısı yani ev sahibi, öncelikle kira sözleşmesini ve ödeme yapılmadığını ispatlayan belgeleri sunmalıdır. Genellikle banka dekontları, kira ödeme makbuzları veya tahsilat fişleri en sık kullanılan ispat araçlarıdır. Kiracı ise ödediği miktarı ispat etmek zorundadır. Bu nedenle tarafların belgeleri eksiksiz bir şekilde saklaması önemli bir avantaj sağlar. Açık ve net delil sunamayan taraf, genelde davayı kaybeder.
Noter ve PTT ihtarı arasındaki farklar
Noter ihtarı ile PTT ihtarı arasında hem usul açısından hem de ispat bakımından bazı farklar bulunur. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarlar, kesin ve resmi bir delil olarak kabul edilir. Noter ihtarı genellikle hemen teslim edilir, karşı tarafa ulaşıp ulaşmadığı net şekilde takip edilebilir. PTT ile taahhütlü mektup yoluyla yapılan ihtarlar ise daha ekonomik bir seçenektir. Ancak bazen PTT’de teslimat süresi uzayabilir veya teslimat sırasında sorunlar yaşanabilir. Noterden yapılan ihtarlar açılan davalarda güçlü delil olarak kullanılır ama PTT’nin taahhütlü mektubu da geçerli ve ekonomik bir yöntemdir.
Dava ve icra takibi için avukat gerekliliği
Dava ve icra takibinde avukatla çalışmak kanunen zorunlu değildir. Fakat hukuki süreçlerin karmaşık ve detaylı olması nedeniyle bir avukattan yardım almak büyük avantaj sağlar. Özellikle ihtar çekilmesi, icra takibi başlatılması veya tahliye davası açılması sırasında yapılacak küçük bir hata, davanın kaybedilmesine bile neden olabilir. Hem ev sahibi hem de kiracı kendi başına işlem yapabilir fakat profesyonel destek almak sürecin daha hızlı ve sorunsuz işlemesini sağlar. Ayrıca davada vekaletname ve temsil gibi usule uygun hareket etmek de önemlidir.
Damga vergisi ve usul işlemleri
Tahliye davalarında bazı usul işlemleri ve ödenmesi gereken vergiler vardır. Kira sözleşmesi yapılırken veya mahkemeye sunulurken, damga vergisinin ödenmesi gerekir. Damga vergisi, kira sözleşmesinin tutarına göre değişen ve sözleşmenin geçerli sayılması için önemli bir vergidir. Ayrıca, tahliye davası açarken harç ve gider avansı gibi mahkemeye ödenmesi gereken başka masraflar da bulunur. İcra takibi yoluyla tahliye istendiğinde ise icra müdürlüğüne bazı masrafların yatırılması gerekir. Tüm bu işlemlerde usule uygun davranmak davanın kabul edilmesi için şarttır. Eksik evrak ya da yanlış ödeme, sürecin uzamasına veya davanın reddine sebep olabilir.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı kira borcunu öderse tahliye süreci durur mu?
Kiracı kira borcunu zamanında ödemezse, mal sahibi tahliye sürecini başlatabilir. Ancak kiracı borcunu öderse, tahliye süreci genellikle durur. Özellikle temerrüt nedeniyle yapılan tahliye işlemlerinde, kiracı kendisine gönderilen ihtar ya da ödeme emrindeki borcu yasal süresi içerisinde öderse, artık tahliye nedeni ortadan kalkar ve mal sahibi tahliye davası açamaz ya da açılmış dava reddedilir. Yani ödeme yapılırsa, kiracı evde kalmaya devam edebilir. Fakat iki haklı ihtar sonucu açılan tahliye davalarında ödeme yapılması sonucu değiştirmez. Bu durumda dahi tahliye davası devam eder.
Tahliye talepli icra takibiyle birlikte haciz yapılabilir mi?
Tahliye talepli icra takibi başlatıldığında, kiraya veren hem tahliye hem de kira alacağı için işlem yapabilir. Kiraya veren icra takibinde tahliye talep ettikten sonra, alacağın ödenmemesi halinde haciz de isteyebilir. Yani icra takibi dosyası üzerinden hem tahliye işlemleri yürütülür hem de ödenmeyen kira borçları için borçlunun maaşı, banka hesabı veya taşınır/taşınmaz malları üzerine haciz konulabilir. Ancak tahliye takibinin ayrı bir usulü ve süresi olduğu için, her iki işlemin yasal prosedürleri ve sonuçları birbirinden farklıdır.
Tahliye davasını kimler açabilir?
Tahliye davasını taşınmazın maliki (ev veya işyeri sahibi) açabilir. Aynı zamanda taşınmazın maliki tarafından vekalet verilmiş avukatlar da tahliye davası açabilir. Eğer kiralananın birden çok maliki varsa, bu durumda tüm maliklerin birlikte hareket etmesi gerekir. Varsa, yasal temsilciler veya yetki verilmiş kişiler de tahliye davası açabilirler. Kiracının başka bir kişiye devrettiği veya kullandırdığı durumlarda ise, maliklerin karşı tarafı doğru şekilde belirlemesi önem taşır.
Tahliye davasını hangi mahkemede açmalıyım?
Tahliye davaları, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dava, genellikle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde yürütülür. Uyuşmazlığın konusu konut, işyeri veya başka bir alan olabilir, ancak her durumda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Davanın doğru yer mahkemesinde açılması önemlidir, aksi takdirde yetkisizlik nedeniyle dosya başka bir mahkemeye gönderilebilir ve süreç uzayabilir.
Kira sözleşmesi tanımı ve kapsamı
Kira sözleşmesi tanımı ile başlarsak, bu sözleşme iki taraf arasında yapılan, kiraya verenin bir malı belirli bir süreyle ve bedel karşılığında kiracıya kullanım ve yararlanma hakkı verdiği hukuki bir anlaşmadır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesinin konusu taşınmaz (ev, iş yeri), taşınır mal veya hakkın kullanımının geçici süreyle devredilmesi olabilir. Yani kira sözleşmesi sadece ev, dükkan gibi taşınmazlar için değil; araç, iş makinesi veya makine gibi taşınır mallar için de yapılabilir.
Kira sözleşmesinin kapsamı ise oldukça geniştir. Sözleşmede tarafların kimlikleri, kira konusu mal veya hakkın ayrıntılı tanımı, kira bedeli, ödemenin hangi şekilde yapılacağı, depozito, kira süresi, tarafların ek anlaşmaları ve sözleşme fesih şartları gibi konular yer alır. Kira sözleşmesi yazılı ya da sözlü olabilir ancak olası uyuşmazlıkların önüne geçebilmek için yazılı yapılması tavsiye edilir.
Bir kira sözleşmesinin geçerli kabul edilebilmesi için şu unsurları içermesi gerekir:
- Tarafların kimlik bilgileri
- Kira konusu mal veya hakkın ayrıntıları
- Kira bedeli ve ödeme şekli
- Süre (belirli ya da belirsiz)
- Tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri
Kısacası kira sözleşmesi hem kiracı hem de kiraya veren için ciddi hak ve yükümlülükler oluşturan, sürekli borç ilişkisi doğuran ve anlaşmazlık durumunda tarafların başvuracağı resmi bir belgedir.
Tarafların hak ve yükümlülükleri
Tarafların hak ve yükümlülükleri, kira sözleşmesinin en önemli temel taşlarındandır. Kiraya verenin asli yükümlülüğü, kira konusu malı kiracıya zamanında ve eksiksiz olarak teslim etmektir. Diğer taraftan, kiracının temel yükümlülüğü, kira bedelini sözleşmede belirtilen şekilde ve sürede eksiksiz ödemektir.
Kiracının hakları ve yükümlülükleri:
- Kiracı, kiralananı sözleşmede belirtildiği gibi kullanmak hakkına sahiptir.
- Kira konusu malda sonradan ortaya çıkan ayıpların giderilmesini kiraya verenden isteyebilir.
- Kiracı, kiralanan malı özenle kullanmak ve komşulara karşı saygılı olmak zorundadır.
- Kira bedelini süresinde ödemek, kira süresi bitiminde ise malı iade etmekle yükümlüdür.
- Kiracı, kiralanan için gerekli olağan temizlik ve bakım giderlerini karşılamak zorundadır.
Kiraya verenin hakları ve yükümlülükleri:
- Kiraya veren, malı kiracıya elverişli bir şekilde ve kararlaştırılan zamanda teslim etmekle yükümlüdür.
- Kira boyunca malın kullanımına müdahale etmemeli, malın ayıplarını gidermelidir.
- Kira süresi sonunda malı geri almak hakkına sahiptir.
- Kira bedelini süresinde talep etme ve tahsil etme hakkı vardır.
- Kiracı tarafından sözleşmeye aykırı kullanım ya da ödeme problemi olursa hukuki yollara başvurma hakkı vardır.
Her iki taraf da dürüstlük kuralına uygun davranmak ve sözleşmeye uygun hareket etmek zorundadır. Böylece hem kiracının hem kiraya verenin hakları ve sorumlulukları güvence altına alınır. Kiracı ya da kiraya veren yükümlülüklerini yerine getirmezse, karşı taraf çeşitli yasal yollarla hakkını arayabilir. Özellikle günümüzde hem ev sahipleri hem kiracılar, Borçlar Kanunu ve kira hukuku ile sahip oldukları hakları ve sorumlulukları iyi bilmelidir.