Depozitoyu Vermeyen Ev Sahibine Karşı Ne Yapılabilir?

Depozitoyu vermeyen ev sahibine karşı ne yapılabilir, hangi adımların sırayla atılması gerekir ve depozito iadesi konusunda Türk Borçlar Kanunu’ndaki hükümler kiracıyı nasıl korur gibi sorular, özellikle taşınma döneminde oldukça gündeme geliyor. Özellikle son yıllardaki yüksek kira artışları ve Yargıtay kararları, depozito konusunda yeni tartışmalar doğurdu.

Bu yazıda; evden sorunsuz çıktığınız halde depozitoyu geri alamıyorsanız önce yazılı talep ve ihtar, ardından zorunlu arabuluculuk ve gerekirse dava süreçlerini adım adım, sade bir dille özetleyeceğiz. Haklarınızı bilerek hareket etmeniz, hem zaman kaybını hem de maddi kayıpları önlemenize yardımcı olacaktır. Böylece depozitoyu vermeyen ev sahibine karşı ne yapılabilir sorusuna daha net bir bakış kazanabilirsiniz.

Ev sahibi depozitoyu vermiyorsa önce hangi şartlara bakmak gerekir?

Depozito, Türk Borçlar Kanunu’nda “güvence bedeli” olarak geçen ve kiracının borçlarını güvence altına almak için alınan bir teminattır. Yani ev sahibi için “ek gelir” değil, sadece zarar, ödenmemiş kira veya borç varsa kullanılabilecek bir güvence niteliğindedir. TBK m.342’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir ve kural olarak bankada vadeli bir hesapta tutulmalıdır.

Ev sahibi depozitoyu iade etmiyorsa önce şu üç noktaya bakmak gerekir:

Evde gerçekten kiracıdan kaynaklanan bir hasar veya eksiklik var mı?
Ödenmemiş kira, aidat, fatura gibi borç kalmış mı?
Kira sözleşmesinde depozito ve iade şartları nasıl yazılmış, banka hesabı açılmış mı?

Bu soruların cevabı, ev sahibinin depozitoyu elinde tutup tutamayacağını büyük ölçüde belirler.

Depozitonun amacı ne, hangi durumlarda ev sahibinde kalabilir?

Depozitonun amacı, kiracının şu borçlarını güvence altına almaktır:

Ödenmeyen kira bedelleri
Kiralananda olağan kullanımın ötesinde oluşan hasarların onarım masrafları
Sözleşmeden doğan ve yerine getirilmeyen diğer borçlar (örneğin sözleşmede açıkça yazılı özel yükümlülükler)

Ev sahibi, ancak gerçek ve ispatlanabilir bir zarar varsa depozitodan mahsup yapabilir. Örneğin:

Kırılmış lavabo, çatlamış cam, sökülmüş parke
Kiracıya ait olup da evde bırakılan ve tahliye masrafı gerektiren eşyalar
Ödenmemiş son ay kiraları veya aidat borçları

Buna karşılık, “nasıl olsa depozito var” diyerek hiçbir somut zarar göstermeden parayı tutması hukuken doğru değildir. Ev sahibi, depozitoyu iade etmemek istiyorsa, kiracının kusurunu ve zararı ispatlamak zorundadır.

Normal yıpranma ile gerçek zarar nasıl ayırt edilir?

Kanuna ve Yargıtay kararlarına göre, kiralananın olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranması kiracının sorumluluğunda değildir.

Normal yıpranmaya örnekler:

Yıllar içinde solan boya, hafif kirlenen duvarlar
Kullanıma bağlı olarak matlaşan parke veya seramikler
Zamanla gevşeyen kapı kolları, dolap menteşeleri

Bunlar, evin kullanılmasıyla doğal olarak ortaya çıkan eskimelerdir ve depozitodan kesinti sebebi yapılamaz.

Gerçek zarar ise, olağan kullanım sınırını aşan ve onarım gerektiren durumlardır:

Duvarların gereksiz yere delik deşik edilmesi, büyük vidalar, dübeller
Parkelerin suyla şişmesi, sigara yanıkları, derin çizikler
Pencerelerin kırılması, kapıların kırılarak açılması

Burada önemli olan, “bu hasar, evi makul şekilde kullanan bir kiracıda da olur muydu?” sorusudur. Cevap “hayır” ise, bu genelde gerçek zarar sayılır ve ev sahibi, makul onarım bedelini depozitodan düşebilir.

Kira sözleşmesinde depozito nasıl yazılmış, banka hesabı var mı?

Depozito konusunda ilk bakılacak yer kira sözleşmesidir. Şu noktalara özellikle dikkat etmek gerekir:

Depozito tutarı açıkça yazıyor mu? (Örneğin “30.000 TL” ya da “2 aylık kira bedeli”)
Depozitonun banka hesabına yatırılacağı belirtilmiş mi?
Hangi bankada, kimin adına açılmış hesapta tutulacağı yazıyor mu?

TBK m.342’ye göre, para olarak verilen depozito, kiracının adına açılan vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalı ve ev sahibi bu parayı tek başına çekememelidir. Banka, parayı ancak iki tarafın birlikte talebiyle, icra takibinin kesinleşmesiyle veya mahkeme kararıyla serbest bırakabilir.

Uygulamada çoğu zaman depozito elden alınıyor veya ev sahibinin hesabına yatırılıyor. Bu durum kanuna aykırı olsa da, sözleşmede depozito yazılıysa ve ödeme dekontu varsa, kiracı yine de bu bedelin iadesini isteyebilir. Ancak bankada açılmış resmi bir depozito hesabı varsa, kiracının hakkını korumak ve parayı geri almak genellikle daha kolay olur.

Sonuç olarak, ev sahibi depozitoyu vermiyorsa, önce sözleşmeye, fiili zarara ve borç durumuna bakmak; ardından da depozitonun nasıl ödendiğini ve nerede tutulduğunu netleştirmek gerekir. Bu tablo netleşmeden “depozito ev sahibinde kalır” demek de, “mutlaka iade edilir” demek de sağlıklı olmaz.

Evden çıkarken depozitoyu riske atmamak için neler yapılmalı?

Evden çıkarken depozitoyu korumanın anahtarı, her şeyi belgeli ve şeffaf yürütmektir. Sözlü “tamam, sorun yok” cümlelerine güvenmek yerine, mümkün olduğunca yazılı ve görsel kanıt bırakmak depozito iadesini çok daha güvenli hale getirir.

Teslim tutanağı, fotoğraf ve video ile evi nasıl belgelemeli?

Önce evi toparlayıp temizledikten sonra, mümkünse ev sahibi ya da temsilcisi ile birlikte bir teslim tutanağı düzenlemek iyi bir adımdır. Bu tutanakta:

Sayım yapılan tarih
Sayaç değerleri (elektrik, su, doğalgaz vb.)
Demirbaşların durumu (beyaz eşyalar, dolaplar, kapılar, pencereler)
Görülen hasar varsa yeri ve niteliği

kısa ama net şekilde yazılmalıdır. İki taraf da imzaladığında, ileride “ev bu halde değildi” tartışmalarını büyük ölçüde önler.

Buna ek olarak, ev tamamen boşken fotoğraf ve video çekmek çok işe yarar. Özellikle:

Duvarlar, tavan, zemin
Mutfak dolapları, tezgah, lavabo
Banyo, klozet, duşakabin
Pencereler, camlar, kapılar
Varsa çatlak, leke, çizik gibi tartışma çıkarabilecek yerler

yakından ve net şekilde kaydedilmelidir. Tarih ve saat bilgisinin görünmesi, hatta mümkünse konum bilgisinin de açık olması, bu kayıtların inandırıcılığını artırır. Bu görselleri yedeklemek ve uzun süre saklamak da önemlidir.

Anahtar tesliminde mutlaka yazılı belge almak neden önemli?

Anahtarı “kapının altına bıraktım” ya da “komşuya verdim” gibi yöntemlerle teslim etmek, depozito açısından ciddi risk yaratır. Çünkü ev sahibi daha sonra:

“Anahtarı geç teslim etti, ben de o süre için kira istiyorum”
“Evi o tarihte teslim almadım, hasar sonradan oluşmuş olabilir”

gibi iddialarda bulunabilir.

Bu nedenle anahtar tesliminde:

Mümkünse anahtar teslim tutanağı imzalanmalı
Teslim tarihi, saat ve kaç adet anahtar verildiği yazılmalı
Ev sahibinin “evi teslim aldım” ifadesi açıkça yer almalıdır.

Eğer yüz yüze tutanak imzalanamıyorsa, kargo ya da noter kanalıyla gönderim yapıldığında, gönderi belgesi ve yazışmalar saklanmalıdır. Anahtarı elden verirken en azından aynı gün içinde “Bugün saat …’de anahtarları size teslim ettim, evi boş ve temiz şekilde bıraktım.” şeklinde bir mesaj atmak, ileride güçlü bir kanıt olur.

Aidat, fatura ve kira borcu bırakmamak neden kritik?

Ev sahibi depozitoyu iade etmemek için en sık “borcun var” gerekçesine sığınır. Özellikle:

Son ay kira bedeli
Son dönem aidat borçları
Elektrik, su, doğalgaz, internet faturaları

üzerinden depozitoyu tutmaya çalışabilir.

Bunu engellemek için:

Son kira ödemesini mutlaka banka üzerinden yapmak ve dekontu saklamak
Yönetimden ya da site görevlisinden “aidat borcu yoktur” yazısı almak mümkünse almak
Sayaçları okutup son faturaları ödemek ve makbuzları saklamak

çok önemlidir.

Evden çıkmadan önce, “Herhangi bir kira, aidat veya fatura borcum kalmadı, depozitomun iadesini talep ediyorum.” şeklinde yazılı bir mesaj göndermek de iyi bir koruma sağlar. Böylece ev sahibi sonradan ortaya yeni borç iddiaları çıkarmaya kalkarsa, elinizde hem ödeme belgeleri hem de o tarihteki yazılı beyanınız olur. Bu da depozitoyu geri alırken elinizi ciddi şekilde güçlendirir.

Ev sahibi depozitoyu vermemek için en sık hangi bahaneleri öne sürüyor?

Ev sahibi depozitoyu iade etmek istemediğinde genelde benzer gerekçelere sığınır. Uygulamada en sık görülen bahaneler şunlar:

“Evde ciddi hasar var, depozitoyu masrafa saydım.”
“Boya, parke, dolaplar eskimiş, hepsini yenilemem lazım.”
“Aidat, fatura, son kira eksik, önce onları kapatacağım.”
“Yeni kiracı gelene kadar boş kaldı, kira kaybım var.”
“Emlakçı komisyonu / temizlik / tadilat masrafı çıktı, depozito bitti.”

Türk Borçlar Kanunu’na göre depozito, kiracının gerçek ve ispatlanabilir zararları için kullanılabilir; ev sahibinin keyfi talepleri, kira kaybı ya da normal eskime için “otomatik hak” değildir. Ev sahibi iddiasını belgeleyemiyorsa, depozitoyu iade etmekle yükümlüdür.

“Evde hasar var” iddiasına karşı kiracı nasıl cevap verebilir?

Ev sahibi “evde hasar var” diyorsa, önce somut ve yazılı bir liste istemek gerekir: Hangi odada, hangi eşya, ne şekilde zarar görmüş, tahmini onarım bedeli nedir?

Kiracı şu adımlarla kendini koruyabilir:

Taşınırken ve çıkarken çektiği fotoğraf ve videoları saklayarak “evin önceki hali” ile “teslim hali”ni karşılaştırabilir.
Ev sahibinden, mümkünse uzman bir usta ya da bilirkişi raporu talep edebilir.
Hasar iddiası abartılıysa, kendi bulduğu ustadan alternatif fiyat teklifi alabilir.
Ev sahibi zararı ispatlayamazsa, depozitoyu kesme hakkı zayıflar; bu durumda kiracı yazılı olarak “hasar iddiasını kabul etmediğini, somut fatura veya keşif raporu olmadan kesinti yapılamayacağını” bildirebilir.

Yargıtay kararlarında da, hasar iddiası olduğunda bilirkişi incelemesiyle gerçek zarar tutarının belirlenmesi, bu tutarın depozitodan mahsup edilip kalanın kiracıya ödenmesi gerektiği vurgulanıyor.

Eskiyen eşya, boya, parke gibi konularda hukuken sınır nedir?

Hukuken önemli ayrım şudur:

Normal kullanıma bağlı yıpranma: Zamanla solan boya, hafif çizilen parke, yıllar içinde gevşeyen menteşeler gibi durumlar “olağan eskime” sayılır. Bunlar için kiracıdan depozito kesilmesi kural olarak mümkün değildir.
Özenli kullanımla önlenebilecek zarar: Kapının kırılması, duvarda büyük delikler, camların çatlatılması, sigara yanıkları, evcil hayvanın ciddi tahribatı gibi durumlar ise “hasar” kabul edilir ve makul onarım bedeli depozitodan düşülebilir.

Yargıtay uygulamasında da, kiralananın sözleşmeye uygun ve olağan kullanıma elverişli şekilde iade edilmesi yeterli görülüyor; ev sahibinin “sıfır daire” beklentisi hukuken korunmuyor.

Bu nedenle, sadece yaşa bağlı eskime için boya, parke, mutfak dolabı gibi kalemlerde komple yenileme bedelinin kiracıya yüklenmesi genellikle ölçüsüz kabul ediliyor; ancak kiracının açık kusuruyla oluşan ekstra zararlar istisna.

Ödenmiş kiralar ve borçlar için hangi belgeleri saklamalısınız?

Depozito tartışmalarında ev sahibinin en sık söylediği cümlelerden biri de “Son kirayı ödemedin, aidat ve faturalar duruyor.” olur. Buna karşı elinizi güçlendirmek için:

Kira ödemeleri:
Banka havalesi / EFT dekontları
Açıklamasında “X ayı kira bedeli” yazan ödeme kayıtları
Elden ödendi ise mutlaka imzalı makbuz veya yazılı alındı belgesi
Aidat ve site giderleri:
Yönetimden alınan borcu yoktur yazısı
Ödenmiş aidat makbuzları veya banka dekontları
Elektrik, su, doğalgaz, internet:
Son dönem faturaları ve ödeme dekontları
Abonelik kapatma / devir belgeleri

Bu belgeler, hem depozito iadesi talebinde hem de olası arabuluculuk, icra takibi veya dava süreçlerinde doğrudan delil olarak kullanılır. Yargıtay kararlarında da, kiracının borcu olmadığını ödeme belgeleriyle ispatlaması halinde depozitonun iadesine hükmedildiği pek çok örnek bulunuyor.

Kısacası, kira dönemi boyunca yaptığınız her ödemeyi belgelendirir ve saklarsanız, ev sahibinin “borcun var, o yüzden depozitoyu vermiyorum” bahanesi büyük ölçüde boşa düşer.

Depozitoyu alamayınca ev sahibiyle önce nasıl konuşmak ve yazışmak gerekir?

Depozitoyu alamadığınızda ilk adım, gerginliği tırmandırmadan, ama hakkınızı da açıkça ortaya koyarak iletişim kurmaktır. Çünkü ileride hukuki yola gitseniz bile, mahkeme öncesi bu yazışmalar sizin “önce uzlaşmayı denedim” dediğiniz güçlü birer kanıt olur.

Kibar ama net bir mesajla depozito talebi nasıl iletilir?

Önce mümkünse telefonla arayıp sakin bir dille hatırlatma yapabilirsiniz. Ancak mutlaka yazılı bir iz bırakmak için arkasından kısa bir mesaj göndermek iyi olur. Mesajınız:

Kibar olmalı
Tarih, tutar ve talebinizi net içermeli
Tehditkâr, hakaret içeren ifadelerden uzak olmalı

Örneğin şu yapıda bir metin işinizi görür:

“Merhaba … Bey/Hanım, … adresindeki daireyi … tarihinde boşalttım ve anahtarları size teslim ettim. Kira sözleşmemize göre ödediğim … TL depozitonun iadesini rica ediyorum. Depozitonun en geç … tarihine kadar banka hesabıma yatırılmasını bekliyorum. İyi günler dilerim.”

Burada tarihleri ve tutarı özellikle yazmanız, ileride “ne istemiştiniz, ne zaman istemiştiniz” tartışmasını ortadan kaldırır. Üslubun sakin olması da hem iletişimi yumuşatır hem de mahkeme önüne giderse sizi daha makul gösterir.

WhatsApp, SMS, e‑posta gibi yazışmalar neden kanıt sayılır?

Türk hukukunda elektronik ortamda yapılan yazışmalar, belirli şartlar altında “belge” ve “delil başlangıcı” olarak kabul edilebiliyor. WhatsApp, SMS ve e‑postalar:

Mesajın kimden kime gittiğini,
Tarih ve saatini,
İçeriğini

gösterdiği için, uyuşmazlıkta ne konuşulduğunu ispatlamaya yardımcı olur.

Yargıtay’ın bazı kararlarında WhatsApp yazışmaları delil olarak kabul edilirken, bazı dosyalarda tek başına yeterli görülmeyebiliyor. Bu yüzden:

Ekran görüntülerini saklamak,
Mümkünse yedek almak,
Yazışmaları banka dekontu, teslim tutanağı gibi başka belgelerle desteklemek

sizin açınızdan çok önemli. Hakim bu yazışmaları “takdiri delil” olarak değerlendiriyor; yani isterse hükme esas alabiliyor.

Ev sahibinden yazılı cevap gelmiyorsa nasıl bir yol izlenmeli?

Bazı ev sahipleri mesajları görüp cevap vermeyebilir. Bu durumda adımlarınızı biraz daha sistemli atmanız gerekir:

Farklı kanallardan yazın: Önce WhatsApp veya SMS ile kibar talebinizi iletin. Cevap gelmezse aynı içeriği bu kez e‑posta ile gönderin. Konu satırına “Depozito iadesi talebi” gibi net bir ifade yazın.
Okunduğunu gösteren işaretleri saklayın: WhatsApp’ta mavi tik, e‑postada “teslim edildi / okundu” bildirimleri varsa bunların ekran görüntüsünü alın. Bunlar, talebinizi ilettiğinizi göstermek için işe yarar.
İkinci bir hatırlatma yapın: İlk mesajdan makul bir süre (örneğin 7–10 gün) sonra, “Daha önce … tarihinde ilettiğim depozito iadesi talebime henüz cevap alamadım” diyerek ikinci, yine kibar ama daha net bir hatırlatma gönderin. Bu, ileride “hiç istemedi” savunmasını zayıflatır.
Resmi aşamaya hazırlanma: Hâlâ yanıt yoksa, artık noter ihtarnamesi, arabuluculuk veya diğer hukuki yollar için zemin oluşmuş olur. Yazışmalarınız, “önce dostane çözüm aradım, sonuç alamadım” demenizi sağlayan önemli bir dayanak haline gelir.

Özetle: Depozito için ev sahibiyle konuşurken sakin, net ve yazılı ilerlemek; hem sorunu çoğu zaman mahkemeye gitmeden çözmenizi sağlar hem de çözülmezse elinizi hukuken güçlendirir.

Depozito için noter ihtarnamesi göndermek ne işe yarar, nasıl hazırlanır?

Noter ihtarnamesi, depozito iadesi talebinizi resmî ve ispatlanabilir hale getirir. Artık kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk ve dava süreçlerinde, “önce yazılı olarak talep ettim mi?” sorusu çok önem taşıyor. Noterden çekilen ihtar, hem ev sahibine son bir şans verir hem de ileride “ben böyle bir talep almadım” demesini zorlaştırır.

İhtarname ile:

Depozito alacağınızı tutarı ve dayanağıyla açıkça bildirirsiniz.
Ev sahibine belirli bir süre verirsiniz.
Ödeme yapılmazsa arabuluculuk, icra takibi veya dava yoluna gideceğinizi önceden duyurursunuz.

Hazırlık aşamasında metni kendiniz taslak olarak yazıp notere götürebilir ya da doğrudan noterle birlikte düzenleyebilirsiniz. Önemli olan, tarihlerin, tutarın ve banka bilgilerinizin net olması ve metnin gereksiz duygusallıktan uzak, hukuki bir dille yazılmasıdır.

İhtarname göndermeden önce hangi belgeleri toparlamalısınız?

İhtarnameye gitmeden önce elinizdeki tüm kanıtları düzenli bir dosya haline getirmeniz çok işinize yarar. Özellikle şu belgeleri toparlamaya çalışın:

Kira sözleşmesi (depozito tutarı, ödeme şekli, banka hesabı yazan sayfa özellikle önemli)
Depozitonun ödendiğini gösteren dekont, havale/EFT çıktısı veya makbuz
Evden çıkış tarihini gösteren teslim tutanağı, varsa anahtar teslim belgesi
Ödenmiş son kira, aidat ve fatura dekontları
Evden çıkarken çektiğiniz fotoğraf ve videoların listesi (tarihleriyle birlikte)
Ev sahibiyle depozito hakkında yaptığınız WhatsApp, SMS, e‑posta yazışmaları

Bu belgeleri notere vermek zorunda değilsiniz ama elinizde hazır bulunması, ihtar metnini doğru ve net yazmanızı sağlar. Ayrıca ileride arabuluculuk ya da dava aşamasında da doğrudan kullanabilirsiniz.

İhtarnamede hangi ifadeleri kullanmak daha etkili olur?

Etkili bir noter ihtarnamesi, kısa ama net olmalıdır. Duygu değil, olgu ve talep anlatmalısınız. Genellikle şu unsurlar yer alır:

Taraf bilgileri: “Kiraya veren …, kiracı …”
Konu: “Konut kira sözleşmesine ilişkin depozito iadesi talebi” gibi sade bir başlık
Sözleşme bilgisi: “Tarihli ve … adresli konuta ilişkin kira sözleşmesi uyarınca … TL depozito ödendiği”
Çıkış tarihi: “Kira ilişkisi … tarihinde sona ermiş, taşınmaz anahtarları aynı tarihte tarafınıza teslim edilmiştir.”
Borç durumu: “Tarafımdan kaynaklanan kira, aidat ve fatura borcu bulunmamaktadır.”
Talep: “Herhangi bir zarar ve alacak kalmadığından, … TL depozitonun işbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren … gün içinde aşağıdaki banka hesabıma ödenmesini ihtar ederim.”
Sonuç: “Aksi halde arabuluculuk, icra ve dava dahil tüm yasal yollara başvuracağımı, yargılama gideri ve vekalet ücretinin tarafınıza yükletilmesini talep edeceğimi ihtaren bildiririm.”

“İhtar ederim”, “talep ederim”, “yasal yollara başvuracağım” gibi ifadeler hukuken yerleşik ve yeterince ciddidir. Hakaret, tehdit, küçültücü sözlerden mutlaka kaçının; bunlar elinize koz vermez, tam tersine aleyhinize kullanılabilir.

İhtarnameden sonra ev sahibine ne kadar süre tanınmalı?

Uygulamada, depozito iadesi için ev sahibine makul bir süre tanımak önemlidir. Ne çok kısa, ne de gereksiz uzun olmalıdır. Genelde:

7 gün: Çok acil durumlar için tercih edilebilir ama bazı hakimlerce kısa bulunabilir.
10–15 gün: Çoğu durumda “makul süre” olarak kabul edilen aralık budur.
30 gün ve üzeri: Kiracı açısından gereksiz gecikmeye yol açabilir.

İhtarnamede örneğin şöyle yazabilirsiniz: “İşbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren 15 gün içinde … TL depozitonun aşağıda belirtilen banka hesabıma ödenmesini ihtar ederim.”

Bu süre geçtikten sonra hâlâ ödeme yapılmadıysa, elinizde hem yazılı talep hem de noter tebliğ tarihi olduğu için, arabuluculuk başvurusu, icra takibi veya dava gibi adımlara geçmeniz çok daha güçlü ve güvenli olur. Önemli olan, verdiğiniz sürenin kâğıt üzerinde net ve ispatlanabilir olmasıdır.

Depozitoyu alamazsam hangi hukuki yollara başvurabilirim?

Depozitoyu alamadığınızda Türkiye’de başvurabileceğiniz temel yollar sırasıyla: arabuluculuk, sonuç alınamazsa icra takibi veya dava açmaktır. Hangi yolu seçeceğiniz, elinizdeki belgelere, tutara ve ev sahibinin tavrına göre değişir. Aşağıdaki başlıklar bu süreci adım adım görmenizi sağlar.

Arabuluculuk depozito uyuşmazlıklarında zorunlu mu, süreç nasıl işler?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira ilişkisinden doğan para alacakları için dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu zorunludur. Depozito da kira sözleşmesinden doğan bir alacak olduğu için, çoğu durumda önce arabulucuya gitmeniz gerekir.

Genel işleyiş kısaca şöyle olur:

Yetkili arabuluculuk bürosuna başvuru Kiralanan yerin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna giderek veya UYAP üzerinden başvuru yapılır. Başvuruda kira sözleşmesi, depozito dekontu, yazışmalar gibi belgeleri sunmanız istenir.
Arabulucunun atanması ve taraflara davet Büro, bir arabulucu atar. Arabulucu, ev sahibine ulaşıp toplantı için tarih belirler. Toplantı genelde birkaç hafta içinde yapılır.
Görüşme ve uzlaşma arayışı Toplantıda siz depozito iadesi talebinizi, ev sahibi varsa zarar iddialarını anlatır.

Taraflar anlaşırsa, anlaşma tutanağı düzenlenir ve bu tutanak ilam niteliğinde belge sayılır; yani mahkeme kararı gibi icra edilebilir.
Anlaşma olmazsa, son tutanak düzenlenir. Bu belgeyle artık icra takibi veya dava yoluna gidebilirsiniz.

Masraf İlk toplantıya kadar genelde devlet karşılar; anlaşma sağlanırsa arabulucu ücreti taraflar arasında paylaştırılır veya aranızda farklı bir paylaşım kararlaştırabilirsiniz. Depozito tutarı yüksek değilse bile, arabuluculuk çoğu zaman hızlı ve pratik bir çözümdür.

İcra takibiyle depozito istemek mümkün mü, masrafı ne olur?

Elinizde yazılı kira sözleşmesi, banka dekontu, teslim tutanağı, yazışmalar gibi güçlü belgeler varsa, arabuluculuk sonrası anlaşma sağlanamazsa ilamsız icra takibi başlatmanız mümkündür.

İcra dairesine giderek veya avukat aracılığıyla, ev sahibine karşı para alacağına dayalı takip başlatırsınız.
Takip talebinde, depozito tutarını, varsa faiz talebinizi ve dayanak belgeleri belirtirsiniz.

Masraflar genelde şunlardan oluşur:

Harç ve icra giderleri (tutar arttıkça harç da artar, ancak depozito genelde 1–3 kira bedeli olduğu için makul seviyededir).
Avukatla çalışırsanız ayrıca vekalet ücreti olur.

Ev sahibi ödeme emrine itiraz etmezse, takip kesinleşir ve haciz gibi yollarla tahsil imkanı doğar. İtiraz ederse, bu kez itirazın iptali davası veya itirazın kaldırılması gibi yollara gitmek gerekir. Bu noktada hukuki destek almak çoğu zaman işleri kolaylaştırır.

Depozito iadesi için dava açmak gerektiğinde adımlar nelerdir?

Arabuluculukta anlaşma sağlanamadıysa ve icra yoluyla da sonuç alamadıysanız, sıradaki yol depozito iadesi davası açmaktır. Uygulamada bu davalar genellikle alacak davası veya itirazın iptali davası şeklinde görülür.

İzlenecek temel adımlar:

Belgeleri toparlama

Kira sözleşmesi
Depozito ödendiğini gösteren dekont, banka hareketi veya makbuz
Evden çıkış tarihini ve evi teslim ettiğinizi gösteren tutanak, mesaj, anahtar teslim belgesi
Ev sahibinin “zarar var” iddialarına karşı fotoğraf, video, ekspertiz, tamir faturaları Bu belgeler, mahkemenin depozitonun sizde haklı olarak kaldığını görmesi için kritik önemdedir.

Görevli ve yetkili mahkeme Konut ve çatılı işyeri kiralarında genelde Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetki ise çoğunlukla kiralananın bulunduğu yer mahkemesindedir.
Dava dilekçesinin hazırlanması Dilekçede; kira sözleşmesini, depozito miktarını, evden çıkış ve teslim tarihini, ev sahibinin iade etmediğini, varsa arabuluculuk sürecini ve talep ettiğiniz tutarı (faiz dahil) açıkça yazmanız gerekir.
Yargılama süreci Mahkeme tarafları dinler, belgeleri inceler, gerekirse bilirkişi atar.

Ev sahibinin ileri sürdüğü zarar gerçekten varsa ve ispatlanmışsa, bu zarar depozitodan düşülebilir.
Zarar abartılı veya belgesizse, genelde depozitonun tamamının veya büyük kısmının iadesine karar verilir.

Karar ve tahsil Mahkeme depozitonun iadesine hükmederse, karar kesinleştiğinde bu karar ile ilamlı icra takibi yaparak alacağınızı tahsil edebilirsiniz. Kararda çoğu zaman yasal faiz ve yargılama giderleri de ev sahibine yüklenir.

Bu yolların her biri teknik ayrıntı içerdiği için, özellikle tutar yüksekse veya ev sahibi ciddi itirazlar ileri sürüyorsa, bir avukattan birebir hukuki destek almanız hak kaybı yaşamanızı önler.

Depozito elden verildiyse veya sözleşmede hiç yazmıyorsa ne yapmalı?

Elden verilen ya da kira sözleşmesinde hiç yazmayan depozito, Türkiye’de çok sık tartışma çıkarıyor. Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında depozitonun aslında bankaya yatırılması gerekiyor; elden verilmesi kanuna uygun değil ama tamamen geçersiz de sayılmıyor. Uygulamada mahkemeler, kiracının gerçekten bir güvence bedeli ödediğini ispatlaması halinde depozitonun iadesine karar verebiliyor.

Bu yüzden mesele çoğu zaman “haklı mıyım?”dan çok “bunu ispatlayabilir miyim?” sorusuna dönüyor.

Elden verilen depozitoyu ispatlamak için hangi deliller işinize yarar?

Elden verilen depozito için en güçlü deliller şunlar olabilir:

Yazılı beyanlar: Ev sahibinin depozitoyu aldığını kabul ettiği her türlü yazı çok kıymetli. Örneğin:
Kira sözleşmesinde “X TL depozito alındı” ibaresi
Sonradan atılmış “depozitonu çıkarken veririm” içerikli mesajlar
Banka hareketleri: Bazen kiracı parayı önce kendi hesabından çekip elden verir. O gün yüksek miktarda nakit çekim dekontu, tek başına yeterli olmasa da diğer delilleri destekler.
Tanık anlatımları: Depozito verilirken yanınızda olan bir arkadaş, aile üyesi, hatta emlakçı tanık olarak dinlenebilir.
Emlakçı kayıtları: Komisyon faturası, emlakçıyla yazışmalar, “2 kira depozito alındı” gibi notlar da tabloyu güçlendirir.

Mahkemeler genelde tek bir delile değil, tüm delillerin birlikte değerlendirilmesine bakıyor. Yani küçük görünen bir WhatsApp mesajı bile, tanıkla birleşince tabloyu sizin lehinize çevirebilir.

Tanık, yazışma ve dekontlarla haklılığınızı nasıl güçlendirebilirsiniz?

Önce elinizde ne varsa sakin sakin toplayın:

Ev sahibiyle yaptığınız WhatsApp, SMS, e‑posta yazışmalarını yedekleyin. Özellikle “depozito”, “güvence”, “çıkarken veririm” geçen mesajlar çok önemli.
Bankadan, depozito verdiğiniz tarihe yakın günlerdeki hesap dökümlerini alın. Yüklü nakit çekim, kira başlangıcıyla çakışıyorsa mantıklı bir hikâye oluşturur.
Depozito verilirken yanınızda olan kişileri not edin; isim, telefon, mümkünse adres. İleride tanık olarak gösterilebilirler.
Emlakçı varsa, ondan yazılı bir teyit istemek işe yarar. Örneğin kısa bir “X dairesi için kiracıdan 2 kira depozito alındı” içerikli imzalı belge.

Bu delilleri bir araya getirip tutarlı bir anlatı kurduğunuzda, mahkeme gözünde “depozito elden verildi” iddianız çok daha inandırıcı hale gelir. Yargıtay kararlarında da, sözleşmede açık yazmasa bile tarafların beyanları ve banka kayıtlarıyla depozito ödendiğinin kabul edildiği örnekler var.

Depozito hiç yazmayan eski sözleşmelerde izlenecek pratik yol

Eski kira sözleşmelerinde depozito kısmı boş bırakılmış ya da hiç yer verilmemiş olabilir. Böyle durumlarda şu adımlar pratik bir yol haritası sunar:

Önce dostane çözüm deneyin. Ev sahibine kibar bir dille, “Şu tarihte şu miktarda depozito verdiğinizi, bunu iade etmesini beklediğinizi” yazılı olarak iletin. Mesajda miktarı ve tarihi net yazın; bu bile başlı başına bir delildir.
Yazılı kabul koparmaya çalışın. Ev sahibi “Evet, aldım ama şu hasar var” gibi bir cevap verirse, artık depozito aldığına dair yazılı ikrarınız var demektir. Sonraki aşamalarda bu çok işinize yarar.
Delilleri sistemli toplayın. Tanık listesi, banka dekontları, emlakçı yazışmaları, kira başlangıcındaki mesajlar… Hepsini tarih sırasına koyup saklayın. İleride arabuluculuk ya da dava aşamasında bu dosya hayat kurtarır.
Gerekirse hukuki yola hazırlanın. Anlaşma sağlanamazsa, elinizdeki delillerle önce zorunlu arabuluculuk, ardından icra takibi veya dava gündeme gelebilir. Bu aşamada bir avukattan destek almak, özellikle ispat stratejisini doğru kurmak açısından çok faydalıdır.

Özetle: Depozito elden verilmiş ya da sözleşmede yazmıyor diye hakkınız yok olmuyor; sadece ispat yükünüz artıyor. Ne kadar çok ve tutarlı delil toplarsanız, depozitoyu geri alma ihtimaliniz o kadar yükselir.

Kiracının da hatalı olduğu durumlarda depozito nasıl hesaplanır?

Kiracının da gerçekten bir kusuru varsa, depozito tamamen yanmış sayılmaz. Temel ilke şu: ev sahibinin ispatlayabildiği gerçek zarar kadar tutar depozitodan düşülebilir, fazlası kiracıya iade edilmelidir. Bu zarar da keyfi değil, somut belgelere ve makul bedellere dayanmak zorundadır.

Kiracının kusuru; duvara büyük delikler açmak, cam kırmak, evde sigara içip duvarları is kokusuna boğmak, izinsiz tadilat yapıp bozmak gibi “normal yıpranmanın” ötesine geçen durumlar için söz konusudur. Bu tür hallerde bile, ev sahibi hem zararı hem de bedelini kanıtlamakla yükümlüdür; depozito bir “ceza” değil, güvence niteliğindedir.

Gerçek onarım masrafları depozitodan nasıl düşülür, sınırı nedir?

Gerçek onarım masrafı, fiilen yapılan ve fatura, teklif, ekspertiz raporu gibi belgelerle desteklenen giderdir. Ev sahibi, “şu kadar masraf çıkar” diyerek kafasından rakam belirleyip depozitoyu tutamaz; mümkün olduğunca:

Ustanın / firmanın yazılı fiyat teklifi
Yapıldıysa işçilik ve malzeme faturası
Gerekirse fotoğraf ve keşif raporu

gibi belgelerle zararı somutlaştırmalıdır.

Sınır da nettir:

Zarar tutarı depozitodan düşükse, sadece o kadarını mahsup edip kalanı iade etmelidir.
Zarar depozitodan fazlaysa, ev sahibi isterse kalan kısım için ayrıca talepte bulunabilir; ama bu, depozitoyu otomatik olarak sınırsız hale getirmez.

Ayrıca, onarım bedeli belirlenirken eşyanın yaşı ve yıpranması da dikkate alınmalıdır. Örneğin 12 yıllık laminant parkeyi komple değiştirip tamamını kiracıya fatura etmek, çoğu durumda hakkaniyete aykırı kabul edilir. Genelde sadece kiracının kusuruyla oluşan ekstra zarar kısmı depozitodan düşülebilir.

Kısmen iade gerektiğinde rakam üzerinde nasıl uzlaşma aranır?

Kiracının da hatalı olduğu ama zararın boyutunun tartışmalı kaldığı durumlarda, en pratik yol yazılı bir uzlaşmadır. Şu adımlar işinizi kolaylaştırır:

Ev sahibinden, iddia ettiği zarar kalemlerini kalem kalem ve rakamlarıyla yazmasını isteyin.
Siz de buna karşı, kendi gördüğünüz makul bedeli ve itiraz ettiğiniz noktaları yine yazılı olarak iletin.
Mümkünse bir veya iki farklı ustadan alternatif fiyat teklifi alın; bunları da ev sahibine gönderin.
Ortada makul bir orta yol varsa, örneğin “depozitonun 1/3’ü masraf, 2/3’ü iade” gibi bir formülde anlaşmaya çalışın.

Varılan mutabakatı mutlaka yazılı hale getirin. Kısa bir metinle “Şu tarihteki depozitonun … TL’lik kısmı onarım masraflarına mahsup edilmiş, kalan … TL kiracıya ödenmiştir, taraflar birbirinden başka hak ve alacak talep etmeyecektir” gibi bir ifade, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları büyük ölçüde önler.

Ev sahibi zararı abartıyorsa buna karşı nasıl itiraz edilir?

Ev sahibinin zararı olduğundan büyük gösterdiğini düşünüyorsanız, duygusal tepki vermek yerine belge ve mantıkla ilerlemek en etkilisidir.

Şunları yapabilirsiniz:

Önce, evden çıkarken çektiğiniz fotoğraf ve videoları masaya koyun. Bunlar, hasarın boyutunu ve genel durumu göstermek için çok güçlü delildir.
Ev sahibinden, talep ettiği her kalem için fatura, teklif veya yazılı bedel isteyin. “Tahmini” rakamlara itiraz edin.
Gerekirse siz de farklı ustalardan yazılı fiyat teklifi alın ve “piyasa rayici bu seviyede, talep ettiğiniz bedel makul değil” diye somut karşılaştırma yapın.
Normal yıpranma ile kusurlu zarar arasındaki farkı hatırlatın: Yıllar içinde solan boya, hafif çizilen parke, kullanım izleri gibi durumların hukuken çoğu zaman kiracıya yüklenemeyeceğini nazikçe belirtin.
Tüm bu itirazları WhatsApp, e‑posta veya SMS üzerinden yazılı yapın ki, ileride gerekirse “ben baştan beri bu bedeli kabul etmedim” diyebilin.

Son aşamada, “Bu zararı bu haliyle kabul etmiyorum, makul bir bedelde anlaşamazsak hukuki yollara başvurmak zorunda kalacağım” şeklinde net ama sakin bir cümle kurmak, çoğu ev sahibini daha gerçekçi bir rakama çekebilir. Önemli olan, haklı olduğunuz noktaları belgeyle desteklemek ve tartışmayı kişiselleştirmeden, rakamlar üzerinden yürütmektir.

Depozitoyu geri alırken faizi, değer kaybı ve enflasyon nasıl gündeme getirilir?

Depozitoyu geri isterken sadece “ana para”yı değil, faiz, enflasyon ve değer kaybını da konuşmak mümkündür. Burada belirleyici olan, depozitonun nasıl saklandığı (bankada mı, elde mi) ve sözleşmede ne yazdığı ile Yargıtay’ın güncel içtihatlarıdır. Özellikle son yıllarda verilen kararlar, kiracının enflasyon karşısında korunmasına daha fazla ağırlık veriyor.

Bankaya yatırılan depozitonun faizi kiracıya nasıl yansır?

Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında para olarak alınan depozito, kiracı adına açılan vadeli bir banka hesabına yatırılmalıdır. Bu hesapta işleyen faiz, hukuken kiracının hakkıdır. Kira ilişkisi bittikten ve ev sahibi üç ay içinde bankaya “dava açtım / icra takibi başlattım” diye yazılı bildirim yapmadıysa, banka depozitoyu işlemiş faiziyle birlikte kiracıya ödemek zorundadır.

Uygulamada çoğu zaman depozito bankaya değil, doğrudan ev sahibine elden veriliyor. Böyle bir durumda, sözleşmede “faiz işletilecektir” gibi açık bir hüküm yoksa, genel görüş kiracının ev sahibinden ayrıca faiz talep edemeyeceği yönünde. Çünkü kanunun öngördüğü faiz, bankadaki vadeli hesap üzerinden doğuyor.

Yine de, depozito uzun süre haksız yere tutulmuşsa, kiracı “haksız alıkoyma” gerekçesiyle yasal faiz talep etmeyi deneyebilir. Bu daha çok somut olaya ve mahkemenin takdirine bağlıdır.

Yıllar önce verilen depozitonun güncel değeri tartışılabilir mi?

Son dönemde Yargıtay, kiracıyı koruyan önemli bir çizgi benimsedi. Yıllar önce ödenen depozitonun, yüksek enflasyon ve kira artışları nedeniyle değerinin erimesi halinde, iadenin güncel kira düzeyi dikkate alınarak yapılması gerektiğine dair emsal kararlar verildi.

Bu ne anlama geliyor?

Örneğin 8–10 yıl önce, o zamanki kira bedeline göre 2.000 TL depozito verdiniz.
Bugün aynı evin kirası 20.000 TL seviyesine çıktıysa, mahkeme “depozito iadesi, güncel kira ile orantılı olmalı” diyebiliyor.

Bu yaklaşım, depozitonun sadece nominal tutarına değil, gerçek alım gücüne bakılması gerektiği fikrine dayanıyor. Siz de ev sahibiyle konuşurken:

“Depozitoyu ödediğim tarihte kira şu kadardı, bugün bu seviyede. Yargıtay da güncel kira üzerinden değerlendirilmesi gerektiğini söylüyor, bu yüzden en azından makul bir güncelleme yapılmasını istiyorum.”

şeklinde, hem enflasyon hem de güncel kira üzerinden talebinizi somutlaştırabilirsiniz.

Ev sahibi depozitoyu geç verirse gecikme faizi isteyebilir misiniz?

Kural olarak, kira sözleşmesi bittikten ve ev sorunsuz teslim edildikten sonra, ev sahibinin makul süre içinde depozitoyu iade etmesi gerekir. Banka hesabı kullanılmışsa, kanun ev sahibine en fazla üç ay içinde dava veya icra takibi başlatma imkânı tanıyor; bu süre içinde hiçbir işlem yapılmazsa, banka depozitoyu kiracıya vermekle yükümlü. Bu üç aylık süre, uygulamada “ev sahibinin bekleyebileceği azami süre” olarak kabul ediliyor.

Ev sahibi:

Ne dava açıyor,
Ne icra takibi başlatıyor,
Ne de makul süre içinde depozitoyu ödüyorsa,

kiracı, “depozito alacağım haksız yere tutuluyor” diyerek yasal faiz talep edebilir. Özellikle:

Depozito bankada ise, zaten vadeli hesabın faizi size ait.
Bankaya hiç yatırılmadıysa ve ev sahibi yıllarca iade etmediyse, bu kez gecikme faizi talebi gündeme gelebilir.

Dava veya icra takibi açarken, talep dilekçenizde:

Depozito tutarını,
Tahliye tarihini,
Bu tarihten itibaren işlemesini istediğiniz yasal faizi

açıkça belirtmeniz gerekir. Mahkeme, somut olaya göre hem ana parayı hem de uygun gördüğü faiz miktarını hükme bağlar.

Depozito sorunları yaşamamak için bir sonraki kira sözleşmesinde nelere dikkat etmeli?

Yeni bir eve taşınırken depozito konusunu en baştan sağlam tutmak, ileride yaşayacağınız tartışmaları büyük ölçüde önler. Bunun için hem kira sözleşmesinin içeriğine hem de depozitonun nasıl ve nereye ödendiğine özellikle dikkat etmeniz gerekir.

Depozitonun banka hesabı üzerinden güvenceye alınması nasıl sağlanır?

Depozitoyu mümkün olduğunca elden değil, banka üzerinden ödemeye çalışın. Böylece hem ödediğiniz tutar hem de tarih otomatik olarak ispatlanabilir hale gelir.

Dikkat edebileceğiniz bazı noktalar:

Depozitoyu, mümkünse kiradan ayrı bir havale/EFT ile gönderin. Açıklama kısmına “X adresli daire için depozito” yazın.
Sözleşmeye, depozitonun hangi banka hesabına, hangi tutarda ve hangi tarihte yatırıldığı açıkça yazılsın.
Eğer mevzuatın izin verdiği bir “emanet / blokeli hesap” sistemi varsa, depozitonun bu tür bir hesapta tutulmasını talep edebilirsiniz. Böylece para, kira ilişkisi bitene kadar tarafsız bir hesapta bekler.
Dekontları mutlaka saklayın; mümkünse PDF olarak da yedekleyin.

Bu şekilde depozito, “ben almadım, şu kadar değildi” gibi tartışmalara çok daha az açık hale gelir.

Sözleşmeye eklenmesi gereken basit ama hayat kurtaran maddeler

Kira sözleşmesi hazırlanırken depozito ile ilgili birkaç net cümle eklemek, ileride büyük avantaj sağlar. Örneğin:

Depozitonun tutarı ve ödeme şekli: “Kiracı, … tarihli dekontla … TL depozito ödemiştir.”
İade zamanı: “Kiralananın boş ve hasarsız teslimi ile tüm borçların ödenmesinden itibaren en geç … gün içinde depozito iade edilir.”
Kesinti şartları: Depozitodan hangi hallerde kesinti yapılabileceği somut ve sınırlı şekilde yazılsın. Örneğin, “kiracının kusuruyla oluşan ve faturayla belgelenen onarım giderleri” gibi.
Normal yıpranma: Boya solması, parkede hafif çizik gibi kullanım kaynaklı yıpranmaların depozitodan kesinti sebebi olmayacağı özellikle belirtilsin.
Teslim şekli: Çıkışta ortak bir teslim tutanağı düzenleneceği ve taraflarca imzalanacağı sözleşmeye yazılabilir.

Bu maddeler hem sizin elinizi güçlendirir hem de ev sahibinin keyfi uygulamalarını sınırlar.

Evi tutarken ve çıkarken uygulayabileceğiniz küçük ama etkili önlemler

Depozito sorunlarını önlemenin önemli bir kısmı da pratik adımlarla ilgilidir:

Eve ilk girdiğiniz gün, tüm odaları, duvarları, parkeleri, dolapları, beyaz eşyaları fotoğraf ve video ile kaydedin. Tarih bilgisinin görünür olmasına dikkat edin.
Varsa mevcut hasarları (çatlak fayans, şişmiş parke, kırık dolap kapağı vb.) ev sahibine yazılı olarak (WhatsApp, e‑posta) gönderin ve mümkünse “gördüm” şeklinde bir dönüş alın.
Küçük tamirleri (örneğin kopan priz kapağı, gevşek kapı kolu) siz yaptırıyorsanız, fatura veya servis fişini saklayın.
Çıkmadan önce evi makul ölçüde temizleyin, çöpleri çıkarın, kişisel eşyalarınızı tamamen boşaltın. Dağınık ve kirli bırakılan evler, çoğu zaman “hasar var” tartışmasını tetikler.
Anahtar tesliminde, “şu tarihte anahtarları teslim aldım/ettim, kiralanan boşaltılmıştır” şeklinde kısa bir yazılı belge düzenleyip imzalatmaya çalışın; en azından mesajla teyit alın.

Bu basit ama düzenli adımlar, bir sonraki taşınma gününde depozito için kavga etmek zorunda kalmamanızın en etkili sigortası olur.