Belediyenin Arsa Üzerine Yol Yapması

Belediyenin Arsa Üzerine Yol Yapması durumunda ne olur? “Tapulu arsamdan yol geçiyor, ne yapabilirim?” gibi sorular çok yaygın. Bu durumda genellikle kamulaştırmasız el atma, tazminat ve dava süreçleri gündeme gelir. Haklarınızı bilmek ve doğru adımları atmak önemlidir.

Bu rehberde, özetle şunları bulacaksınız:

Fiili/Hukuki el atma nedir, aradaki farklar nelerdir?
Tazminat ve bedel tespiti nasıl yapılır?
Hangi mahkeme ve nasıl bir dava süreci izlenir?
İmar planı, tapu, keşif ve bilirkişi gibi delillerin önemi.

Not: Zaman kaybetmeden mevcut durumu belgelemek ve süreci planlamak, sonuçları etkiler.

Haklarınızı adım adım açıklayarak ilerleyelim: Belediyenin Arsa Üzerine Yol Yapması durumunda neler yapabileceğinizi netleştireceğiz.

İmar Kanunu ve İlgili Mevzuat

İmar Kanunu ve ilgili mevzuat, belediyelerin arsa üzerinde yol yapma yetkisini ayrıntılı şekilde düzenler. 3194 sayılı İmar Kanunu en temel kaynaktır. Bu kanuna göre belediyeler, şehirlerin düzenli gelişimi için imar planları hazırlar. Bu planlarda yol, park, yeşil alan ve diğer ortak kullanıma açık alanlar belirlenir.

İmar Kanunu’nun 18. maddesi, belediyenin arsa ve arazilerin düzenlenmesi, yeni yolların açılması ve altyapının kurulmasına dair yetkilerini içermektedir. Ayrıca Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ile uygulama detayları açıklanır. Bu mevzuata göre belediyeler, kamu yararı gerekçesiyle kişilere ait arsaların bir kısmını yola çevirebilir. Ancak bu durumun belli usul ve kurallara uygun olması gerekir.

İlgili kanunlarda, yol için ayrılan alanlarda kamulaştırma ya da düzenleme ortaklık payı (DOP) alınması gibi uygulamalar mevcuttur. Belediyeler bu mevzuatlara dayanarak hareket eder ve yetkilerini aşamaz.

Kamusal Yarar ve Belediye Yetkisi

Kamusal yarar ve belediye yetkisi konuları, arsa üzerinde yapılacak yol ihtiyacının gerekçesini oluşturur. Belediyelerin en büyük yetkilerinden biri, toplumun ortak kullanımına açık yol, park ve benzeri alanları planlamaktır. Bunun altında yatan en temel sebep, şehirlerin yaşanabilir ve düzenli olmasını sağlamaktır.

Kamusal yarar kavramı, bireysel mülkiyetle kamu menfaati arasında denge kurar. Belediye bir arsa üzerine yol yapmak isterse, örneğin trafik akışını iyileştirmek veya yeni yerleşim alanlarına ulaşımı sağlamak amacıyla bu yetkisini kullanabilir. Ancak bu tür işlemlerde özgürlüğün sınırı, kanunlarla çizilmiştir.

Bu yetki kullanılırken belediye, mevzuatta belirtilen prosedürleri takip etmek zorundadır. Ayrıca kamusal yarar bulunmadan yapılan müdahalenin önüne geçilmiş olur. Yani kanunlar bireysel hakları tamamen yok saymadan, ihtiyaçlar doğrultusunda düzenleme yapılmasına imkan tanır.

Yol, Park, Yeşil Alan Prosedürleri

Yol, park ve yeşil alan prosedürleri, belediyelerin hangi adımları uygulaması gerektiğini gösterir. Bir arsanın üzerine yol geçirilmesi için öncelikle imar planı hazırlanır ve onaylanır. Bu plana göre, o bölgede hangi yolların, parkların ve diğer kamusal alanların yer alacağı kesinleşir.

İmar uygulaması sırasında belediye, arsa sahiplerinden Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) adı altında yüzde 40’a kadar bir alanı kesebilir. DOP kapsamında alınan bu alanlar sadece yol, yeşil alan, park gibi kamu hizmetleri için kullanılabilir. Eğer DOP yetmezse ve kişi arsasından daha fazlası alınacaksa, bu durumda kamulaştırma süreci devreye girer.

Bir başka önemli prosedür ise parselasyon işlemleridir. Belediye, arsa maliklerine yeni oluşan parsellerden pay verir. Yol geçmesi, park ya da başka bir kamu alanı yapılması durumunda arsa sahibinin bazı hakları vardır ve bu haklar mevzuatla korunur.

Kısacası bu süreçlerin tamamında belediyelerin, İmar Kanunu ve ilgili diğer yönetmeliklere uygun hareket etmesi zorunludur. Şeffaflık, bildirimi zamanında yapmak ve hak sahiplerinin menfaatlerini gözetmek ana prensiptir.

Kamulaştırma Süreci

Kamulaştırma Nedir ve Nasıl Yapılır?

Kamulaştırma, devletin ya da kamu yararına iş yapan kurumların, bir taşınmazı satın alma yoluyla mülkiyetine geçirmesi işidir. Kamulaştırma işlemi, genellikle yol, okul, hastane veya park gibi projelerde toplumsal fayda için kullanılır. Türkiye’de kamulaştırma süreci 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenmiştir.

Kamulaştırmanın başlaması için öncelikle kamu yararı kararı alınması gerekir. Ardından, ilgili kamu kurumu, arsa veya taşınmaz sahibiyle anlaşmaya çalışır. Anlaşma sağlanamazsa, bedelin mahkeme yoluyla tespiti için dava açılır. Bu süreçte taşınmaz, kamulaştırma amacına uygun olarak hızlıca kamuya geçebilir.

Kamulaştırma Kararı ve İdari Süreç

Kamulaştırma kararı, ilgili kamu kurumunun hazırladığı projeler ve ihtiyaçlar doğrultusunda alınır. Belediye, valilik veya başka bir yetkili kamu kurumu, hedeflenen taşınmaz için resmi yazı ile kamulaştırma isteğini bildirir. Ardından, idari birim tarafından işlem başlatılır ve tapu siciline şerh düşülür.

İdari süreçte, kamu kurumunun kamulaştırma tebligatını taşınmaz sahibine ulaştırması gerekir. Bu tebligat, kamulaştırmanın başladığını ve mülk sahibiyle anlaşma sürecinin ilerleyeceğini gösterir. 15 gün içinde görüşmeler başlar. Eğer taraflar uzlaşmazsa mahkemeye başvuru yapılır.

Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesi

Kamulaştırmada adil ve güncel bir bedel tespiti önemlidir. Bedel, taşınmazın özelliklerine, imar durumuna, konumu ve piyasa koşullarına bakılarak belirlenir. Genellikle bağımsız bilirkişiler, taşınmazın gerçek değerini hesaplar.

Kamulaştırma bedeli, taşınmazın serbest piyasa fiyatı, üzerindeki yapılar, ağaçlar gibi unsurlar ve tapudaki özellikler dikkate alınarak belirlenir. Taraflar öncelikle bu bedele uzlaşarak süreçten çıkabilir. Ancak, çoğu zaman uzlaşma sağlanamazsa değer tespitini mahkeme yapar.

Bedel Üzerine Uzlaşma ve Mahkeme Süreci

Kamulaştırma bedeli konusunda anlaşmaya varılırsa, resmi uzlaşma tutanağıyla sonuç alınır ve mülk kamuya devredilir. Eğer uzlaşma sağlanamazsa, kamu kurumu mahkemeye başvurup bedelin tespitini talep eder.

Mahkemede, taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi için bilirkişi atanır ve duruşmalar başlar. Mahkeme, toplanan deliller ve bilirkişi raporları ışığında karar verir. Karar üzerine mülkiyet kamuya geçer ve belirlenen bedel hak sahibine ödenir.

Bilirkişi Raporu ve Değer Tespiti

Bilirkişi raporları, kamulaştırma bedelinin adil ve güncel olarak tespitinde kritik rol oynar. Bilirkişi heyeti, taşınmazı yerinde inceler, imar durumu, kullanım şekli, yüzölçümü ve bölgedeki emsal satışlar gibi birçok veriyi dikkate alır.

Rapor tamamlandıktan sonra taraflara sunulur. Mülk sahibi, bilirkişi raporuna itiraz edebilir. Mahkeme, nihai karar öncesinde tarafların taleplerini dikkate alır. Böylece adaletli bir değer tespiti yapılır.

Düzeltme Ortaklık Payı (DOP) ve Parselasyon

Kamulaştırma sürecinde Düzeltme Ortaklık Payı (DOP), belediyenin imar uygulamaları sırasında yol, park, yeşil alan gibi kamusal ihtiyaçlar için arsalardan alınan payı ifade eder. DOP oranı, genellikle yüzde 35’e kadar olabilir. Yani bir arsanın yüzde 35’i, imar uygulamasında yol, park veya toplum yararına kullanıma ayrılabilir.

Parselasyon ise, büyük arsa parçalarının imar planına uygun olarak bölünmesi işlemidir. Parselasyon sırasında DOP kesintisi yapılır ve kalan arsa tapu sahiplerine yeni şekliyle dağıtılır. Bu, kamulaştırma gibi mülkiyetin tamamen devri değil, bir kısmının kamuya bırakılması anlamına gelir. DOP uygulamasında, kalan kısımda tapu mülkiyeti aynen devam eder. Arsa sahipleri, DOP'a konu edilen kısım için ayrı bir bedel veya tazminat alamaz, çünkü bu uygulama yasal imar zorunluluğudur.

Sonuç olarak, kamulaştırma ve DOP süreçleri hem mal sahibinin hem de kamunun haklarını dengede tutacak şekilde, kanunlara uygun ve adaletli şekilde yürütülmeye çalışılır.

Kamulaştırmasız El Atma

Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

Kamulaştırmasız el atma, devletin ya da belediyenin bir taşınmazı resmi kamulaştırma işlemi yapmadan, sahibinin rızası olmadan yol, park, okul, sağlık tesisi gibi kamu hizmetleri için kullanması veya fiilen bu taşınmaza el koyması anlamına gelir. Burada en önemli nokta, arsa sahibinin malına karşılık olarak bedel ödenmemesidir. Türk hukukunda bu durum hem arsa sahiplerini mağdur ettiği için hem de anayasal mülkiyet hakkının ihlali anlamına geldiği için oldukça önemlidir.

Kamulaştırmasız el atma iki şekilde karşımıza çıkar: Fiili el atma ve hukuki el atma. Bu iki kavram fark edilmeli ve hak arama yolları ona göre kullanılmalıdır.

Fiili El Atma

Fiili el atma, kamu kurumunun taşınmazı, tapu kaydında herhangi bir değişiklik yapmadan doğrudan fiilen kullanmaya başlamasıdır. Örneğin, bir belediyenin bir arsanın üzerinden yol geçirmesi, park veya otopark yapması ancak mülkiyet hakkını sahibinden devralmaması fiili el atma olarak kabul edilir. Bu durumda malik, taşınmazı üzerinde gelip geçme, kullanma gibi haklarını kaybeder. Ancak tapuda hâlâ taşınmazın mülkiyeti malikinde görünür.

Fiili el atmanın en sık rastlanan örneği belediyelerin imar planı uygulamadan, doğrudan bir arsanın belli kısmını yol veya park için ayırmasıdır.

Hukuki El Atma

Hukuki el atma ise, belediyenin ya da idarenin taşınmazı hukuki bir işlemle, örneğin tapu kaydına şerh koyarak veya mülkiyeti intikal ettirmeksizin kullanmaya başlamasıdır. Ayrıca, bir taşınmazın imar planında kamu alanı (yol, park, meydan) olarak ayrılması durumunda bunlara kamusal amaçla müdahale edilmiş sayılır. Ancak tescil işlemi olmadan fiili bir kullanım yoksa buna da hukuki el atma denilir.

Burada önemli olan nokta, malikin taşınmazı üzerindeki tasarruf hakkının kısıtlanmış olmasıdır. Tapuya işlenen kamu yararı şerhiyle taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı kullanılamaz hale gelir.

Kamulaştırmasız El Atmanın Şartları

Kamulaştırmasız el atmanın varlığından söz edebilmek için bazı şartların gerçekleşmiş olması gerekir. Öncelikle, idarenin (belediye, devlet kurumu vb.) taşınmaza rıza dışında el atmış olması gerekir. Taşınmazın tapusunun hâlâ malikinde olması veya kamulaştırma işleminin hiç yapılmaması şarttır. Aynı zamanda el atma bir kamu hizmeti için (yol, park, okul vb.) gerçekleşmiş olmalıdır.

Taşınmazın maliki, mahkeme yoluyla hem idarenin taşınmazdan el çekmesini hem de tazminat ödenmesini talep edebilir. Eğer taşınmaz tamamen kamu hizmetine tahsis edilmişse, yalnızca tazminat talep edilir. Eğer taşınmazın bir kısmı kullanılmaya devam edilebiliyorsa el atmanın sona erdirilmesi de istenir.

Tazminat ve Ecrimisil Talepleri

Kamulaştırmasız el atma durumunda arazi sahibinin en temel hakkı tazminat talebidir. Anayasamızda mülkiyet hakkı güvence altına alınmıştır. Belediyenin veya devletin malınıza kamulaştırma yapmadan el koyması halinde, idareye karşı tazminat davası açabilirsiniz. Bu tazminat, taşınmazın güncel piyasa değerine göre hesaplanır.

Ayrıca, kamulaştırmasız el atmanın gerçekleştiği tarihten, tazminatın ödendiği güne kadar geçen süreçte ecrimisil (haksız işgal tazminatı) de talep edilebilir. Ecrimisil, taşınmazın kullanıldığı süre zarfındaki kira değeridir.

Ecrimisil ve Zaman Sınırı

Ecrimisil talebinde bulunulurken zamanaşımı süresi çok önemlidir. Türk hukukunda haksız işgal nedeniyle ecrimisil talebinde bulunmak isteyen hak sahipleri için genellikle 5 yıllık zamanaşımı süresi bulunur. Yani, idare taşınmazı kullanmaya başladıktan itibaren 5 yıl içinde ecrimisil talep edilmelidir.

Tazminat davasında ise, Yargıtay kararlarına göre bir zamanaşımı süresi uygulanmaz. Ancak yine de hakkın korunması için mümkün olan en kısa sürede hukuki başvurunun yapılması tavsiye edilir.

Yargıtay Kararları ve İçtihatlar

Kamulaştırmasız el atma konusunda Yargıtay’ın ve Danıştay’ın birçok önemli kararı bulunmaktadır. Yargıtay’a göre, mal sahibi idareye karşı kamulaştırmasız el atma nedeniyle ecrimisil ve tazminat davası açma hakkına sahiptir. Yargıtay’ın bir içtihadına göre, eğer mal sahibi el atma tarihinden itibaren uzun süre geçmesine rağmen dava açmazsa, idare taşınmaz üzerinde hak sahibi olmaz ancak mal sahibinin tazminat hakkı devam eder.

Ayrıca, fiili el atma ile hukuki el atma arasındaki farklar, tazminatın nasıl hesaplanacağı, tapuda yapılan işlemler, imar planında yapılan değişikliklerin etkisi, Yargıtay içtihatlarında açıkça belirtilmiştir. Yargıtay genellikle taşınmazın bedelinin çağdaş piyasa koşullarında bilirkişi aracılığı ile tespit edilmesini ve mağduriyetin giderilmesini temel ilke olarak kabul eder.

Kamulaştırmasız el atma ile ilgili daha fazla bilgi almak ve somut örneklere göz atmak için Yargıtay'ın emsal kararları incelenebilir. Özellikle güncel Yargıtay kararları, sürecin nasıl işleyeceği ve hakların nasıl korunacağı konusunda önemli bilgiler içerir.

Yol Geçilmesi Halinde Arsa Sahiplerinin Hakları

Tapulu Arsa Üzerinden Yol Geçerse Haklar Nelerdir?

Tapulu arsa üzerinden yol geçmesi çokça karşılaşılan bir durumdur. Tapulu arsa sahibi olarak arazinizden belediye ya da başka bir kamu kurumu yol geçirecekse, çeşitli haklarınız vardır. En başta, kamulaştırma süreci başlamadan sizin izniniz olmadan, arsanızın yol olarak kullanılması mümkün değildir. Eğer arsanızdan yol geçirilmişse bu işlem çoğunlukla “kamulaştırmasız el atma” olarak adlandırılır ve arsa sahibi olarak tazminat hakkınız doğar.

Bu durumda arsa sahibi olarak:

Arsanın değeri üzerinden tazminat talep edebilirsiniz.
Gerekirse mahkemeye başvurarak hakkınızı arayabilirsiniz.
Eğer arsanın tamamı alınmıyorsa, kalan kısım kullanılmaz hale geldiyse yeni bir bedel hesaplanmasını isteyebilirsiniz.

Her durumda** tapu sahibi** olarak hak kaybına uğramamanız için uzman desteğiyle süreci takip etmeniz önerilir.

Yol Güzergahı Seçiminde Teknik ve Yasal İşlemler

Yol güzergahı seçimi tamamen rasgele olmaz. Belediyeler veya ilgili idareler, imar planına uygunluk şartını dikkate alır. Öncelikle bir imar planı hazırlanır. Bu plan onaydan geçtikten sonra, harita ve kadastro çalışmalarıyla yolun tam olarak nereden geçeceği saptanır.

Teknik olarak şunlar yapılır:

Mevcut parsel sınırları uydu ve kadastro haritalarıyla tespit edilir.
Yoldan geçecek alanlar, kamu yararı ve şehir planlaması ilkelerine göre seçilir.
İlgili parsel sahiplerine resmi bildirim yapılır.

Yasal olarak ise, bu işlemler sırasında hak sahiplerine tebligat gönderilir ve gerektiğinde itiraz yolları açık tutulur. Yolun güzergahı üzerinde itirazları olanlar, idareye başvurma hakkına sahiptir.

Arsa Devri veya Geri Alma Talebi

Arsa devri, yol için gerekli olan kısmın belediyeye veya kamuya bırakılması anlamına gelir. Fakat arsa sahibi isterse, arazisinin kamulaştırılmasını bekleyebilir; devre zorlanamaz. Bir başka seçenek ise, yol güzergahı değişirse, kamulaştırılıp kamunun eline geçen arsanın kullanılmayan bölümü için geri alma talebinde bulunmaktır. Bu durum çoğu zaman “kamu yararının ortadan kalkması” gerekçesine dayanır.

Arsanız kısmen veya tamamen yol olduktan, kamu eline geçtikten sonra kullanılmaz hale gelmişse, geri alma talebinde bulunabilmek için zaman aşımı süresine dikkat etmeniz gerekir.

Zamanaşımı ve Hak Arama Yolları

Yol için arsanın alınması veya kamulaştırmasız el atma olması halinde haklarınızı süresinde kullanmak çok önemlidir. Birçok durumda zamanaşımı süreleri vardır. Kamulaştırmasız el atma için açılacak davalarda zamanaşımı, genelde arsanın fiilen kullanılmaya başlandığı tarihten başlar.

Eğer hakkınızı aramak istiyorsanız:

İlk olarak ilgili idareye yazılı başvuruda bulunabilirsiniz.
Yanıt alınamazsa veya olumsuz yanıt verilirse mahkemeye başvurabilirsiniz.

Üstelik bu tür davalarda zamanaşımı süresi genellikle 20 yıldır; ancak detayları güncel mevzuata göre kontrol etmekte fayda var.

İdareye Başvuru ve Dava Açma

İlk adımda idareye resmi dilekçe ile başvurmak gerekir. Burada arsanızdan yol geçtiğini, tazminat hakkınızın doğduğunu kısaca anlatan bir başvuru yapılır. İdare, başvurunuzu reddederse yahut cevap vermezse, idare mahkemelerinde dava açabilirsiniz.

Dava açılırken mutlaka:

Taşınmazın tapu bilgileri,
Yolun geçtiği alanın büyüklüğü,
Kamulaştırmasız el atma tarihine dair bilgi sunulmalıdır.

Davanın Açılacağı Mahkeme

Bu tip davalarda davanın açılacağı mahkeme çoğu zaman Asliye Hukuk Mahkemesidir. Ancak davanın konusu “idari işlem” ise, İdare Mahkemesi görevli olur. Kamulaştırmasız el atma tazminatı gibi maddi hakların aranabilmesi ise Asliye Hukuk Mahkemesi’nde yürütülür.

Dava açmadan önce hukuki danışmanlık almak hak kaybını önlemek bakımından çok önemlidir.

Hisseli Arsada Yol Geçmesi Durumu

Hisseli arsalarda yol geçmesi farklı bir ahl alır. Çünkü arsada birden fazla malik vardır. Belediyenin yolu hangi hissedardan geçirdiği önemli olmasa da, tazminat veya bedel, hisse oranına göre dağıtılır. Bir hissedar tek başına hareket edebileceği gibi, tüm hissedarlar birlikte hareket ederek haklarının peşine düşebilirler.

Hisseli arsa sahipleri için önemli noktalar:

Yol geçilen alan oranında tazminat alınır ve hissedarlara paylaştırılır.
Kamuya yapılacak başvuru ve mahkeme süreçlerinde tüm hissedarların yer alması gerekmez, bir kişi bile başlatabilir.
Eğer ortaklık veya paylaşımda sorun varsa, arsanın mahkeme yoluyla paylaşılması (izale-i şüyu) istenebilir.

Sonuç olarak, arsa üzerinden yol geçmesi durumunda haklarınızı bilinçli şekilde kullanmak, başvuruları zamanında yapmak ve uzman desteği almak mağdur olmanızı önler.

Tazminat Türleri ve Hesaplama Kriterleri

Tazminat türleri ve hesaplama kriterleri, belediyenin veya devletin arsa ya da taşınmaz üzerinde yaptığı işlemler sonucu oluşabilecek hak kayıplarına karşı sahibine ödenecek bedellerin belirlenmesinde çok önemlidir. Kamulaştırma tazminatı, en sık karşılaşılan tazminat türüdür. Yol, park, yeşil alan gibi kamu hizmetleri için arazinizin tamamı veya bir kısmı alındığında, size verilecek bedel rayiç değeri üzerinden hesaplanır.

Hesaplama kriterleri arasında, taşınmazın konumu, büyüklüğü, kullanım amacı, imar durumu, yakın çevredeki emsal satışlar, arsanın altyapı olanakları ve üst yapı (bina, tesisat) varlığı dikkate alınır. Ayrıca, bedel tespit komisyonu ya da mahkeme tarafından atanan bilirkişi heyeti, arsanın gerçek piyasa değerini belirler. Bazı durumlarda yeni yolun veya yapılan çalışmanın taşınmazı ikiye bölmesi ya da arsanın değerini düşürmesi halinde azalan değer tazminatı da hesaplanır. Kısmi kamulaştırmalarda, kalan arsanın değeri de dikkate alınır.

Özetle, tazminat tutarı belirlenirken gayrimenkulün özellikleri, bölgesel fiyatlar, imar planı ve kullanılan yöntemlere uygunluk detaylı olarak analiz edilir.

Arsa ve Yapı Üzerindeki Değer Tespitleri

Arsa ve yapı üzerindeki değer tespitleri, kamulaştırma veya kamu yararı için yapılan müdahalelerde ödenecek bedelin adil şekilde belirlenmesi amacıyla yapılır. Ekspertiz raporu hazırlanırken ilk olarak arsanın mevcut durumu, üzerinde bina, depo, sera, ahır gibi yapılar olup olmadığı ve bu yapıların değerleri tek tek belirlenir.

Arsanın değeri, imar durumu ve çevresindeki m² birim fiyatları üzerinden çıkartılır. Eğer arsada bina veya başka bir yapı varsa, bu yapı için de yıpranma payı, malzeme kalitesi, yaşı ve kullanım durumu göz önüne alınarak ayrı bir değer tespiti yapılır. Yıkım zorunluysa ya da arsa üzerinde kalan parça işlevsiz hale geliyorsa, yapının kalan değeri de ayrıca hesaplanır.

Ayrıca arsanın parsel cephesi, ana cadde ya da yol üzerinde olması, ulaşım ağlarına yakınlığı gibi etkenler, değeri artırıcı unsurlar olarak dikkate alınır. Bu değerlendirmeler sonucunda, bilirkişi raporu ile arsa ve üzerindeki yapıların toplam rayiç bedeli ortaya konulur ve tazminat buna göre hesaplanır.

Sulama Kanalı, Elektrik Direği Gibi Diğer Müdahaleler İçin Tazminat

Sulama kanalı, elektrik direği, doğalgaz boru hattı gibi diğer müdahaleler için tazminat hesaplaması, genellikle kamulaştırmasız el atma kapsamında değerlendirilir. Bu gibi müdahaleler, arsanın tamamını değil bir kısmını etkileyebilir ancak kullanım hakkını ciddi şekilde kısıtladığı için hak sahiplerine tazminat ödenir.

Elektrik veya sulama hattı geçen arsalarda, kullanım alanı azaldığı, bölündüğü veya tam olarak kullanılamadığı için mahkeme yoluyla kullanım kaybı tazminatı talep edilir. Bazı durumlarda arsa değerinin tamamen kaybolmasına neden olacak şekilde müdahale olmuşsa, tam bedel ödenmesi gündeme gelebilir. Eğer taşınmaz üzerinde bina veya tesis zarar gördüyse, bunların da tazminata dâhil edilmesi mümkündür.

Tazminat miktarı belirlenirken, müdahale edilen alanın yüzölçümü, emsal taşınmazların fiyatları ve taşınmazın geriye kalan kullanım değeri esas alınır. Ayrıca bu tür işlemler için ecrimisil (haksız kullanım bedeli) de talep edilebilir. Özellikle sulama kanalları ve enerji nakil hatları gibi zorunlu kamu hizmetlerinde, idare çoğu zaman bedeli en az zararla belirlemek için bilirkişi raporuna başvurur.

Kısacası, kamusal projeler nedeniyle taşınmazlarda yaşanan tüm müdahaleler için mal sahiplerinin zararının adil şekilde karşılanması, yasal bir hak olarak tanınmaktadır.

Kadastro Ölçümü ve Parsel Sorgulama Yöntemleri

Kadastro ölçümü, arsa, arazi veya taşınmazın sınırlarının ve büyüklüğünün teknik olarak belirlenmesidir. Kadastro ölçümü yapmak için genellikle harita mühendisliği firmalarına başvurulur. Bu uzmanlar GPS, Total Station ve benzeri teknolojik cihazlarla arazide gerekli ölçümleri yapar. Elde edilen bilgiler teknik rapor ve ölçüm krokisi olarak hazırlanır ve gerekirse Tapu Kadastro Müdürlüğü'ne sunulur.

Parsel sorgulama yöntemleri ise günümüzde çok daha kolaydır. TKGM (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) ve e-Devlet üzerinden 7/24 online ortamda parsel sorgulama yapılabilir. Bunun için taşınmazın ada ve parsel numarasını bilmek yeterlidir. E-Devlet’e T.C. kimlik numaranız ve şifrenizle giriş yaptıktan sonra “Tapu Bilgileri Sorgulama” veya direkt TKGM Parsel Sorgu Uygulaması üzerinden sorgulama sağlayabilirsiniz. Bu yöntem sayesinde arazinizin yeri, tapu bilgileri, harita üzerindeki konumu ve sınır bilgilerine kolayca ulaşabilirsiniz.

Kadastro ölçümlerinde ölçümün hatasız olması için lisanslı harita mühendislerinden destek almak önemlidir. Çünkü yanlış yapılan ölçümler ileride ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Ayrıca ölçüm işlemlerinin maliyeti her yıl güncellenir; 2024 yılında her bir parsel için ortalama 122 TL gibi bir ücretle hizmet alınabilmektedir.

Evin Yıkılması ve Kamulaştırma

Uygulamada, evin yıkılması ve kamulaştırma süreci özellikle büyük yol projeleri, şehirleşme ve afet alanlarında sıkça görülür. Kamulaştırma ihtiyacı ortaya çıktığında, idare – yani belediye, il özel idaresi veya devlet kurumu – öncelikle taşınmaz sahibini tespit eder ve resmi süreci başlatır. İdare, değeri uzlaşma yoluyla tespit etmeye çalışır. Eğer uzlaşma sağlanamazsa idare mahkemeye başvurur ve bedel tespitini hakim yapar.

Ev yıkılmadan önce taşınmaz üzerindeki bütün haklar ve şerhler araştırılır. Kamulaştırma süreci tamamlandıktan sonra idare, taşınmazın bedelini ödeyip resmi olarak mülkiyeti üzerine geçirir. Ardından yıkım işlemi yapılır. Bu süreçte ev sahibi hem arazi bedelini hem de yapı (ev) bedelini alma hakkına sahiptir. Bina değer tespitinde bayındırlık fiyatları, yapı sınıfı ve yıpranma payı dikkate alınır.

Ayrıca acele kamulaştırma uygulaması ile bazı durumlarda yıkım hızlı gerçekleşebilir ve ödeme sonrası tahliyeye kısa süre verilebilir. Yıkım başlamadan ev sahiplerine bildirim yapılır; evde yaşayanlara taşınma için de süre tanınır. Tüm bu süreçler, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve ilgili mevzuatlara göre sıkı denetimle yürütülür.

Belediye ve Diğer İdarelerin Sorumluluğu

Belediye ve diğer idarelerin kamulaştırmada sorumluluğu, kamu yararı prensibi çerçevesinde hareket etmek ve şahısların haklarını korumakla ilgilidir. Belediyeler, il özel idareleri ve diğer kamu kurumları, kamulaştırma işlemini yasalara uygun, şeffaf ve adil yapmak zorundadır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'na göre, kamulaştırmayı başlatan idare mülkiyetin karşılığını ödemeli, maliklerin haklarını gözetmeli ve işlemleri tapuya resmi şekilde bildirmelidir.

İdarelerin sorumluluğu, kamulaştırılan taşınmazı amaç dışı kullanmamayı da kapsar. Taşınmazın kamu yararı gerekçesiyle alındıktan sonra amaca uygun hizmette kullanılması gerekir, aksi takdirde malik gerekirse geri alma hakkı talebinde bulunabilir. Belediyeler, kamulaştırma alanlarında gerekli bilgilendirmeleri, tescil işlemlerini ve ödemeleri eksiksiz olarak yapmak zorundadır. Ayrıca taşınmazın üzerinde şerh veya başka bir hak varsa, bunların da dikkate alınıp mağduriyet olmadan işlem yapılması gerekir.

Her adımda idare tarafından yapılan herhangi bir eksiklik, hak kaybına veya tazminat ödenmesine sebep olabilir. Bu yüzden vatandaşlar gerek belediye gerekse diğer kamu idarelerine karşı haklarını korumak için süreci dikkatle takip etmelidir.

Not: Kamulaştırmada hak kayıpları, yanlış yol veya şerh işlemleri için yargı yoluna başvurma hakkınız olduğunu unutmayın. Hak arama sürecinde uzman bir avukat desteği almak avantaj sağlar.

Uzman Avukatla Süreç Yönetimi

Uzman avukatla süreç yönetimi, arsa üzerinden yol geçmesi veya kamulaştırmasız el atma gibi durumlarda hak kaybı yaşamamak için çok önemlidir. Birçok kişi, belediye ya da devlet kurumları ile olan bu tür anlaşmazlıklarda ne yapacağını tam olarak bilemeyebilir. Bu nedenle, kamulaştırma avukatları veya bu alanda uzman hukukçular, sürecin başından sonuna kadar size yol gösterirler.

Uzman avukatlar, öncelikle arsanızın tapu ve imar durumunu inceler. Hangi haklara sahip olduğunuzu, yol veya kamulaştırma işlemlerinde sizi nelerin beklediğini açıkça anlatırlar. Belgelerinizin toplanmasından, resmi başvuruların hazırlanmasına kadar her adımda sizin adınıza işlemleri yürütürler.

Eğer tazminat alınacaksa, avukatınız kamulaştırma bedelinin doğru belirlenmesi ve hak ettiğiniz meblağın alınması için bilirkişi süreçlerinde de sizi temsil eder. Ayrıca anlaşmazlık mahkemeye taşınırsa, dava dilekçesini hazırlar, duruşmalarda sizi savunur ve süreci hızlandırır.

Uzman bir avukattan destek almanız, hem zamandan kazanmanızı sağlar hem de olası hak kayıplarının önüne geçer. Hak arama yollarında atılacak adımların doğru yönetilmesi için, bir uzmandan danışmanlık almak çoğu zaman hayat kurtarıcı olabilir.

Bölgesel Uygulamalar ve Yerel Farklılıklar

Bölgesel uygulamalar ve yerel farklılıklar, arsa üzerinde yol geçme veya kamulaştırma gibi işlemlerde önemli bir rol oynar. Her belediyenin imar planı uygulaması ve kamulaştırma yaklaşımı birbirinden farklı olabilir. Özellikle büyükşehirler ile küçük belde belediyeleri arasında süreçlerde değişiklikler görülmektedir.

Bazı bölgelerde, kamulaştırma bedelleri piyasa değerine yakınken, bazı yerlerde bu bedeller oldukça düşük açıklanabilir. Arsa sahibinin dava açmadan önce belediyenin uygulamalarının yerel olarak nasıl işlediğini bilmesi çok önemlidir.

Ayrıca, köylerde ve kasabalarda tapu kayıtları, kadastro uygulamaları ve imar planları şehir merkezine göre daha eski ya da eksik olabilir. Bu durumlar, hak arama sürecini uzatabilir ya da farklı evraklar gerektirebilir.

Yerel farklılıkları bilmek, bu işlemlerde başarılı olmak için gereklidir. O yüzden, belediye uygulamalarını ve bölgeye özgü düzenlemeleri iyi bilen bir avukatla çalışmak büyük avantaj sağlar. Böylece arsadaki haklarınız en iyi şekilde korunur ve istediğiniz sonuca daha hızlı ulaşırsınız.