Miras hissesi değerinin altında satılırsa dava açılabilir mi? Pek çok kişi, miras payının rayiç bedelin çok altında devredildiği durumlarda hangi hukuki yollara başvurabileceğini merak ediyor. Böyle hallerde gabin (aşırı yararlanma), muris muvazaası, irade sakatlığı (hile, korkutma, hata) iddiaları; ayrıca tapu iptal ve tescil ya da bedel farkının talebi gündeme gelebilir. Hissedarlara karşı üçüncü kişiye satışta önalım (şufa) davası da önemlidir.
Bu yazıda:
- Şartlar, ispat ve deliller (özellikle rayiç bedel ve bilirkişi),
- Dava türleri ve zamanaşımı süreleri,
- Adım adım başvuru süreci ve pratik örnekler ele alınacaktır.
Sorunuzun net cevabını, somut olaya göre açıklayıp hangi davanın uygun olduğuna ışık tutacağız: Miras hissesi değerinin altında satılırsa dava açılabilir mi?
Mirasın Mahkeme Yoluyla Satışı Nedir?
Mirasın mahkeme yoluyla satışı, mirasçılar arasında anlaşmazlık olduğunda veya miras kalan taşınmazlar üzerinde anlaşma sağlanamadığında başvurulan bir yoldur. Bu süreçte her bir mirasçı kendi hissesinin satılması ya da ortaklığın giderilmesi için mahkemeye başvurabilir. Mahkeme, miras kalan taşınmazın paylaşılamadığı durumlarda taşınmazın açık artırma yoluyla satışını karara bağlar. Böylece taşınmaz nakde çevrilir ve elde edilen para, mirasçılar arasında hisseleri doğrultusunda bölüştürülür.
Mahkeme yoluyla yapılan satışlarda amaç, taraflar arasında yaşanan ortaklık sorunlarının çözülmesidir. Bu yöntem, özellikle çok sayıda mirasçı varsa veya herkes farklı bir çözüm istiyorsa oldukça sık kullanılır. Satış sonunda hem haksızlıkların önüne geçilmiş olur hem de tüm tarafların hakkı korunur.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
Ortaklığın giderilmesi davası veya eski deyimiyle izale-i şuyu davası, birden fazla kişi arasında paylı veya elbirliği mülkiyetinde olan bir malın, ortaklar arasında bölüşüp paylaşılmasıdır. Eğer fiili olarak malın bölünmesi mümkün değilse (örneğin bir arsa, ev ya da tarla gibi taşınmazlar) genellikle satış yolu tercih edilir. Satış, mahkemenin tayin ettiği bilirkişinin yapacağı kıymet takdiri sonrası açık artırma ile gerçekleştirilir.
Bu davada amaç, ortak mirasın veya mülkün tek elde toplanmasını engellemek ve herkesin payını hakkıyla almasını sağlamaktır. Ortaklıktan çıkmak isteyen herhangi bir hissedar bu davayı açabilir ve çoğunluğun onayı gerekmeksizin mahkemeye başvuru yapılabilir.
Muris Muvazaası ve Mal Kaçırma Kavramı
Muris muvazaası, miras bırakan kişinin (muris) gerçek iradesiyle hareket etmeyip, malvarlığını mirasçılardan kaçırmak için yaptığı hileli işlemleri ifade eder. Genelde muris, mirasçılardan bazılarını mağdur etmek veya belirli bir kişiye miras bırakmak için taşınmazların satışını göstermelik olarak başka kişilere devreder, fakat arkasında gerçek bir satış ilişkisi yoktur.
Mal kaçırma ise, murisin varlığını yasal mirasçılarına bırakmamak için yaptığı hukuka aykırı işlemlerin genel adıdır. Mirasçılar muris muvazaası nedeniyle mağdur olduklarında, tapu iptal ve tescil davası açarak haklarını geri alabilirler. Mahkeme burada gerçek iradeyi araştırır ve muvazaa tespit edilirse satış işlemini iptal eder.
Elbirliği ve Paylı Mülkiyet Ayrımı
Elbirliği mülkiyetinde, yani müşterek mülkiyette, mirasçılar tereke (miras kalan malvarlığı) üzerinde pay oranı olmaksızın beraberce hak sahibidirler. Burada hiçbir mirasçı kendi payını diğerlerinden bağımsız olarak satamaz veya devredemez. Kararlar ortaklaşa verilir.
Paylı mülkiyet ise mirasın paylaşımı başlatıldıktan sonra ortaya çıkar. Burada her bir mirasçının, payı belirlenmiş olur ve artık kendi payı üzerinde tek başına tasarruf edebilir. Bu aşamada mirasçı isterse kendi hissesini başkasına satabilir, devredebilir ya da ortaklıktan çıkabilir. Elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş için resmi paylaşım işlemi yapılmalıdır.
Bu iki kavram arasındaki farkı bilmek, hisse satışı veya ortaklığın giderilmesi davalarında hangi hukuki hakkın kullanılabileceği bakımından çok önemlidir. Özellikle elbirliği mülkiyetinde pay devri mümkün olmazken, paylı mülkiyet aşamasında mirasçı çok daha serbesttir.
Miras Hissesinin Değerinin Altında Satışı
Hissenin Değerinden Düşük Satılması Ne Anlama Gelir?
Miras hissesinin değerinden düşük satılması, miras bırakanın terekesindeki bir hakkın ya da taşınmazın gerçek piyasa değerinin altında bir tutarla el değiştirmesi durumudur. Mirasçılar arasındaki anlaşmazlıklar ya da hızlı şekilde satışa zorlanma gibi nedenlerle bu tür satışlar sıkça yaşanır. Uygulamada, bazı mirasçılar ellerindeki hisseleri diğer mirasçılara ya da üçüncü kişilere "piyasa fiyatının çok altında" devredebilir. Burada önemli olan konu, satış bedelinin gerçek değerinin ne kadar gerisinde olduğu ve bunun mirasçıların haklarını ihlal edip etmediğidir.
Değerinin altında satışta, kötü niyet veya muvazaa (gizli anlaşma) gibi durumlar da ortaya çıkabilir. Hissenin gerçek değerinden düşük satılması, diğer mirasçıların mağdur olmasına sebep olabilir ve bu durum mahkemelerin sıkça karşılaştığı bir konu haline gelmiştir. Eğer satışta hile, baskı veya saklı paylaşım gibi şüpheler varsa, yasal yollarla itiraz edilebilir.
Düşük Bedelle Satışın Mahkemede İncelenmesi
Düşük bedelle gerçekleştirilen bir miras hissesi satışı, tarafların şikayeti veya açtıkları dava üzerine mahkemece incelenebilir. Mirasçıların biri veya birkaçı, satışın gerçek bedelinin çok altında yapıldığı iddiası ile mahkemeye başvuru yapabilir. Mahkeme, satışın adil olup olmadığını ve herhangi bir muvazaa olup olmadığını araştırır.
Bu tür davalarda, satışın neden düşük bedelle yapıldığı, satışın tarafları arasında bir anlaşma veya gizli maksat olup olmadığı ayrıntılı olarak irdelenir. Eğer satışta bir haksızlık veya saklı paylaşım (muvazaa) tespit edilirse, mahkeme satışın iptali veya tapu kaydının düzeltilmesi kararlarını verebilir. Bu süreçte özellikle satış ilanlarının, tekliflerin ve ödeme belgelerinin incelenmesi önemli bir rol oynar.
Bilirkişi ve Değer Tespiti Süreci
Değerin altında satış iddialarında, çoğunlukla bilirkişi incelemesine başvurulur. Mahkeme, taşınmaz ya da hissenin rayiç (gerçek) değerini belirlemek için uzman bilirkişi heyeti görevlendirir. Bilirkişi, taşınmazın emsal satışlarını, konumunu, özelliklerini ve piyasa koşullarını dikkate alarak detaylı bir değer tespiti raporu hazırlar.
Değer tespiti süreci, itirazların veya şüphelerin giderilmesinde en temel unsurdur. Mahkeme bilirkişi raporunu esas alır ve gerekirse ek rapor almak için yeniden uzman atayabilir. Bilirkişi raporu sayesinde, hisse satışının değerinin düşük olup olmadığı somut olarak ortaya konur. Şayet satış bedeli piyasa değerinin çok altındaysa, bu durum dava sonucunu ciddi şekilde etkiler.
Satışta Açık Artırma Usulü ve Etkileri
Miras hisselerinin mahkeme yoluyla satılmasında genellikle açık artırma (ihale) usulü uygulanır. Açık artırma, taşınmazın veya hissenin en yüksek bedeli teklif eden kişiye satılmasını amaçlar. Bu yöntemle, satışın şeffaflığı ve adil bedelde gerçekleşmesi sağlanır.
Açık artırma usulünün en büyük avantajı, hissenin olabildiğince reel değerine yaklaşacak şekilde el değiştirmesidir. İhalenin ilan edilmesiyle birlikte, tüm mirasçılar ve üçüncü kişiler ihaleye katılabilir. Böylece satışta muvazaa veya düşük bedel şüphesi önemli ölçüde ortadan kaldırılır. Ancak bazen ekonomik durgunluk, yanlış ilan veya ilginin düşük olması sonucu ihalede beklenen değer bulunamayabilir ve yine düşük bedelle satış gerçekleşebilir. Bu durumda, mirasçılar ihalenin iptali veya satışın feshi yoluna başvurabilirler.
Açık artırma sürecinde, usule aykırılıklar ya da ciddi değer kaybı varsa, mahkemeye itiraz hakkı her zaman saklıdır. Özellikle tarımsal arazilerde ve kıymetli alanlarda, bu usulün doğru şekilde yürütülmesi tüm mirasçıların hakkının korunması için çok önemlidir.
Mirasçının Hakları ve Dava Açma Yolları
Mirasçıların Dava Hakkı
Mirasçıların dava hakkı, miras paylarıyla ilgili yaşanabilecek uyuşmazlıklarda oldukça önemlidir. Mirasçılar, haklarını korumak ve mirastan doğan çıkarlarını savunmak için bazı davalar açabilirler. En yaygın davalar arasında ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), muris muvazaası davası, tapu iptal ve tescil davaları yer alır. Bu davalar sayesinde mirasçılar, miras mallarının adil paylaşımını, haksız işlemlerin önlenmesini veya iptalini sağlayabilirler. Özellikle miras hissesinin değerinin altında satışı veya paylaşımda haksızlık iddiası olduğu durumlarda, mirasçılar bu haklarını mahkemede aramakta serbesttir.
Kimler Dava Açabilir?
Kimler dava açabilir sorusu, miras hukukunda sıkça merak edilen bir konudur. Yasal mirasçılar (eş, çocuklar, anne-baba gibi), atanmış mirasçılar ve vasiyet alacaklıları; mirasla ilgili hakları zedelendiği takdirde dava açma hakkına sahiptir. Ayrıca paydaşlardan herhangi biri, ortaklığın giderilmesi için mahkemeye başvurabilir. Eğer bir mirasçı, miras payının değerinin altında satıldığını ya da paylaşımda kendisine haksızlık yapıldığını düşünüyorsa, dava açmak için tek başına hareket edebilir. Fakat bazı davalar için tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekebilir. Her durumda, miras payı üzerinde hakkı bulunan ilgililerin mahkemeye başvurma hakkı vardır.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
Yetkili ve görevli mahkeme konusu, davanın açılacağı yerin ve mahkemenin doğru belirlenmesi açısından önemlidir. Mirasla ilgili davalarda, genellikle miras bırakanın son yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesi yetkilidir. Ancak taşınmazların paylaşımı veya tapuyla ilgili davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkili olabilir. Görevli mahkeme ise çoğu zaman sulh hukuk mahkemesidir. Ancak tapu iptal ve tescil davalarında asliye hukuk mahkemesi görevli olur. Doğru mahkemeye başvurmak hak kaybının önlenmesi açısından büyük önem taşır.
İtiraz ve Dava Süresi
İtiraz ve dava süresi, mirasçının haklarından tam anlamıyla yararlanabilmesi için dikkat edilmesi gereken bir noktadır. Mirasla ilgili davalarda genel olarak 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Ancak muris muvazaası gibi bazı özel davalarda farklı süreler geçerli olabilir. İhaleye veya ortaklığın giderilmesine itiraz etmek isteyen mirasçılar, genellikle satıştan sonraki belirli süre içinde mahkemeye başvurmalıdır. Bu süre genellikle satışın kesinleşmesinden itibaren 15 gün gibi kısa bir zaman olabilir. Süreleri geçiren mirasçılar dava açma hakkını kaybedebilir. Bu yüzden, mirasçıların yaşanan işlemlere hızlı şekilde itiraz etmeleri gerekir.
Mirasçılar Arası İhtilaflarda Arabuluculuk
Mirasçılar arası ihtilaflarda arabuluculuk, günümüzde sıkça başvurulan bir yol haline gelmiştir. Arabuluculuk, tarafların mahkemeye gitmeden uzlaşmasını sağlamak için kullanılan bir yöntemdir. Mirasçılar arasında anlaşmazlık çıktığında, özellikle paylaşım ve satış konularında önce arabuluculuğa başvurmak mümkündür. Bu süreçte mirasçılar, bir arabulucu eşliğinde sorunlarını tartışır ve çözüm yolları arar. Eğer uzlaşma sağlanırsa, mahkemeye gitmeye gerek kalmaz ve taraflar daha az masraf ve zaman harcar. Özellikle aile içi ilişkilerin korunması için arabuluculuk çok faydalı bir yöntemdir. Arabuluculuk aşaması başarısız olursa, mirasçılar sonrasında dava açmaya devam edebilirler.
Değerin Altında Satışta Muris Muvazaası İddiası
Muris Muvazaasının Koşulları
Muris muvazaası, miras bırakan kişinin bir malını tapuda gerçek satış gibi gösterip aslında mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı hileli işlemdir. Muris muvazaasının koşulları arasında ilk sırada, görünürde yapılan işlem ile tarafların asıl amacı arasında fark olması gelir. Yani, tapuda satış gibi gösterilen işlem gerçekte bir bağış ise ve amaç mirasçıları mirastan yoksun bırakmaksa, muris muvazaası söz konusu olur.
Muvazaa iddiası için önemli olan, satış bedelinin rayiçten çok düşük olması, alıcı ile satıcı arasında yakın aile bağı bulunması ve mirasçıların haklarından mahrum bırakılma amacı olmasıdır. Ayrıca, görünüşte satış söz konusu olsa da, fiilen bir para alışverişi olmaması veya çok düşük bedellerle satış yapılması da muris muvazaasına işarettir.
Muvazaa Davasında İspat Yükü
Muris muvazaasına dayanan davalarda ispat yükü davacı mirasçılara aittir. Yani, kişilerin mahkemeye başvurarak gerçekten bir muvazaa dönemi olduğunu kanıtlamaları gerekir. Mahkemeler, bu tür davalarda işlemdeki çelişkili halleri, tanık beyanlarını, satış bedelinin gerçek değerinden düşük olup olmadığını ve diğer delilleri dikkate alır.
Özellikle davacı mirasçılar; satış sürecindeki para alışverişinin olup olmadığını, taraflar arasında gerçek bir borç-alacak ilişkisi olup olmadığını ve satıştan sonra malı kimin kullandığını detaylı olarak açıklamalıdır. Tanık, belge, banka kayıtları gibi her türlü delil kullanılabilir. Unutulmamalıdır ki, muvazaa kolayca ispatlanamaz, genellikle çok güçlü şüphelerin ve çelişkili belgelerin ortaya konması gerekir.
Değerin Altında Satışta Muris Muvazaası ve Hükümleri
Değerinin altında satış, muris muvazaasının en önemli göstergesidir. Miras bırakan kişi, bir taşınmazı piyasa değerinin çok altında bir bedelle özellikle aile bireylerinden birine satıyorsa, mahkeme bu işlemin gerçek bir satış mı, yoksa gizli bir bağış mı olduğuna bakar.
Eğer mahkeme muris muvazaasını tespit ederse, görünürdeki satış işlemini geçersiz sayar. Böylece, taşınmaz mal aslında bağışlanmış sayılır ve diğer mirasçılar paylarını isteyebilir. Satışın geçersizliği, o taşınmazın miras paylaşımlarında dikkate alınmasını sağlar. Mirastan mal kaçırma amacı ispatlanırsa, haklarını kaybeden mirasçılar tekrar paylarını geri alabilirler.
Tapu İptali ve Tescil Davası
Muris muvazaası tespit edildiğinde, mağdur mirasçılar tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu dava ile amaç, hileyle yapılan satışın tapuda iptal edilmesi ve taşınmazın mirasçılar adına yeniden tescillenmesidir.
Bu davada davacının, görünürdeki satış işleminde muvazaa bulunduğunu ve satış işleminin gerçek olmadığını kanıtlaması istenir. Mahkeme satış işlemini iptal ederse, tapu kaydı silinir ve taşınmaz mirasçılar adına yeniden kaydedilir. Böylece, hileli yollarla el değiştiren taşınmaz adil şekilde mirasçılara tekrar geçer.
Tapu iptali ve tescil davası, muris muvazaası mağduru mirasçıların en etkili yasal yoludur. Hak kaybı yaşanmaması için bu tür davaların zamanaşımı süresi içinde açılması gerekir. Bu noktaya özellikle dikkat etmek gerekir.
Satışta Usulsüzlük ve İhalenin Feshi
Satış Usulündeki Hatalar ve Sonuçları
Satış usulündeki hatalar genellikle mirasın ya da payların mahkeme yoluyla satışı sırasında ortaya çıkar. Satış usulü ile ilgili usulsüzlükler, sürecin başından sonuna kadar olan işlemler sırasında yapılabilecek hata, eksiklik ya da kanuna aykırı uygulamaları ifade eder. Örneğin, satış ilanının zamanında yapılmaması, ilan edilen yerlerde duyurulmaması, artırma şartnamesinin uygun hazırlanmaması, satış gününün taraflara gerektiği gibi bildirilmemesi gibi durumlar bunlara örnek verilebilir.
Bu tarz hatalar, satışın iptal edilmesine ya da ihalenin feshedilmesine neden olabilir. Çünkü usul hataları mirasçılar veya ilgililer açısından hakkaniyeti ve eşitliği zedeler. Mirasçılardan biri satış işlemlerinde hata olduğunu fark ederse, mahkemeye başvurarak ihalenin feshi talebinde bulunabilir.
Açık Artırma, İhale ve Fesih İmkânları
Açık artırma, özellikle ortaklığın giderilmesi davalarında sık kullanılan bir yöntemdir. Açık artırma ile taşınmaz veya taşınır malların en yüksek fiyatı veren kişiye satılması amaçlanır. Bu işlem sırasında herkes teklif verebilir. Ancak bazen artırma sırasında usulsüzlükler olabilir. En yaygın örnekler; yeterli rekabet ortamının oluşmaması, tekliflerin kapalı kapılar ardında alınması ya da bazı kişilerin haksız yere artırmaya alınmaması gibi durumlardır.
İhale ise açık artırmanın sonucunda en yüksek teklifi veren kişiye satışın gerçekleştiği andır. Eğer usule aykırı bir durum yaşanırsa, ihalenin feshi talep edilebilir. Fesih imkânı, satıştan sonra belli bir süre içinde ilgili mahkemeye başvurarak kullanılır. Mahkeme, iddia edilen usulsüzlüğü ve dolayısıyla satışın iptal gerekliliğini detaylıca inceler.
İhalenin Feshine Sebep Olan Durumlar
İhalenin feshine sebep olan pek çok neden bulunur. Satış işlemlerinde ihale sürecine aykırı hareketler, örneğin kanuni şartlara uymadan ilan yapılması, eksik tebligat, hile veya sahtekarlık, muvazaa, gerçek değerin çok altında satış, artırma sırasında pazarlık yapılması gibi etkenler fesih sebebi olarak değerlendirilebilir.
Ayrıca, borçlu veya alacaklı olmasına rağmen artırmadan haberi olmayan bir kişinin haklarının zedelenmesi de fesih nedeni sayılır. Bu gibi durumları öğrenen mirasçılar, genellikle satış tarihinden itibaren yasal süreler içinde ihalenin feshini dava yoluyla talep edebilirler.
Kıymet Takdiri ve Eksik Bedel İddiası
Kıymet takdiri, mahkeme tarafından atanan bilirkişi heyetinin, satılacak malın değerini güncel piyasa koşullarına göre belirlemesidir. Eksik bedel iddiası ise satış fiyatının belirlenen gerçek kıymetten çok daha düşük olması durumunda söz konusu olur.
Mirasçılar veya ilgili taraflar, satışın düşük bedelle gerçekleştiğini düşündüklerinde mahkemeye başvurarak bu iddiaların incelenmesini talep edebilirler. Mahkeme bu durumda bilirkişi raporu ve piyasa değerini dikkate alır. Gerçekten de belirlenen değerin çok altında satış yapıldığı tespit edilirse, satışın iptali veya ihalenin feshi gündeme gelebilir.
Bu süreçte tarafların haklarını koruyabilmeleri için satışın her adımını takip etmeleri, zamanında itirazda bulunmaları ve gerektiğinde hukuki yardım almaları oldukça önemlidir.
Satış Gelirinin Paylaşılması
Satıştan elde edilen gelir, mirasçıların hisselerine göre bölüştürülür. Satış gelirinin paylaşımı, genellikle satış tamamlandıktan sonra, mahkeme veya mirasçılar arasında anlaşma sağlandığında yapılır. Miras payları, ölümden sonra ortaya çıkar ve herkesin hissesi önceden bellidir. Eğer satış bir mahkeme kararı ile gerçekleştiyse, satış tutarı genellikle mahkeme veznesine yatırılır. Buradan, her bir mirasçı ya da hak sahibi kendi payını alır. Paylaşım sırasında, mirasçılar arasında bazen anlaşmazlıklar olabilir ama bu, çoğu zaman noter ya da banka aracılığıyla güvenli şekilde sonuçlandırılır.
Satıştan gelir elde edilmesiyle herkes kendi hakkını almış olur. Ancak mirasçılar arasında önceden yapılan sözleşme veya anlaşmalar, paylaşım şekline bazen etki edebilir. Çok sayıda mirasçı olduğunda, özellikle küçük hisselerde bu işlemlerin hem hızlı hem de adaletli olması için resmi bir takip şarttır.
Satış Masrafları ve Vergi Yükümlülükleri
Satış masrafları ve vergi yükümlülükleri, miras paylarının dağıtımı sırasında önemli bir konudur. Satış sırasında ödenen harçlar, ekspertiz ücretleri, mahkeme giderleri ve vekalet ücretleri gibi çeşitli masraflar ortaya çıkar. Genelde bu masraflar satış bedelinden düşülür ve kalan tutar mirasçılar arasında paylaştırılır. Herkes kendi hissesine düşen masraflardan sorumludur.
Vergi açısından ise, mirasçılar genellikle veraset ve intikal vergisi öderler. Ayrıca satış işleminden dolayı gelir vergisi doğabilir. Hangi verginin ödeneceği, satışın zamanına ve miras yoluyla mı yoksa başka bir yolla mı gerçekleştiğine bağlıdır. Bazı durumlarda, mirastan satışta KDV veya tapu harcı gibi ek yükler de olabilir. Türkiye’de miras hissesi satışı yapanlar için vergi oranları değişiklik gösterebilir, bu yüzden satış öncesi güncel vergi oranlarına ve muafiyetlere dikkat etmek gerekir.
Tapu Devri İşlemleri
Tapu devri işlemleri, miras yolu ile geçen taşınmazların yeni sahiplerine kaydedilmesiyle tamamlanır. Satış tamamlandıktan sonra, alıcının veya mirasçıların adına tapu kaydının yapılması gerekir. Bu işlem için genellikle tapu müdürlüğüne başvuru yapılır. Gerekli belgeler, satış sözleşmesi, mahkeme kararı ve kimlikler hazır edilir.
Tapu devri sırasında, harç ve döner sermaye ücreti ödemek zorunludur. Ayrıca tapuda işlemler sırasında herkesin hazır bulunması ya da noter onaylı vekaletnamelerle temsil edilmesi gerekir. İşlem sonrası, yeni tapu senedi düzenlenir ve malik bilgileri güncellenir. Böylece taşınmazın resmi sahibi değişmiş olur ve satış tamamen sonlanır.
Tapu işlemlerinin dikkatli ve özenli yapılması önemlidir, çünkü resmi kayıtlar esas alınır. Herhangi bir eksik veya yanlış belge, işlemin gecikmesine ya da iptaline yol açabilir. Özellikle mirasçılar arasında çok sayıda kişi varsa, işlemler daha karmaşık hale gelebilir. Bu nedenle tapu müdürlüklerinden veya bir avukattan destek almak faydalı olabilir.
Zamanaşımı Süreleri
Zamanaşımı süreleri, miras hissesinin değeri altında satılması durumunda açılacak davalarda en çok merak edilen konulardan biridir. Türk Medeni Kanunu’na ve Borçlar Kanunu’na göre, çoğu miras davalarında genel zamanaşımı süresi 10 yıl olarak belirlenmiştir. Özellikle tapu iptal ve tescil davaları ya da muris muvazaası iddiasına dayalı davalar için bu süre uygulanır. Yani, mirasçı hakkını öğrendikten veya paylaşım yapıldıktan itibaren, kural olarak 10 yıl içinde dava açmalıdır.
Bazı özel durumlarda, örneğin saklı payı zedelenen bir mirasçının tenkis davası açması gerektiğinde, bir yıllık kısa süreli zamanaşımı da uygulanabilir. Saklı pay ihlali öğrenildikten sonraki 1 yıl içinde, fakat her hâlükarda mirasın açılmasından itibaren 10 yıl dolmadan dava açmak zorunludur.
Tüyolarla özet: Miras payı satışında genel kural 10 yıl olsa da bazı özel hallerde 1 yıl gibi daha kısa süreler devreye girebilir. Sürelere dikkat etmek, hak kaybı yaşamamak için çok önemlidir.
Geçmişe Dönük Dava Açılabilir mi?
Geçmişe dönük miras davaları, yani miras hissesinin değeri altında satılması gibi durumlarda zamanaşımı dolmadan dava açmak mümkündür. Mirasçıların, kendilerine ait hakların ihlal edildiğini öğrendikten sonra yasal süresi içinde mahkemeye başvurması gerekir. Birçok hukuk kaynağı ve avukatlık bürosu, mirasçıların zararlarını öğrendiklerinde hemen harekete geçmelerini önerir.
Ancak, satılan taşınmazın satışından yıllar sonra dava açılması gündeme gelirse, zamanaşımının geçip geçmediği incelenir. Genel olarak 10 yıl kuralı işlediği için, 10 yıl geçtiyse dava açmak çoğu zaman mümkün değildir. Fakat bazı durumlarda (örneğin, muris muvazaası davasında) zamanaşımı süresi işlemez ve mirasçılar herhangi bir zamanda dava açabilirler.
Unutulmaması gereken bir nokta; dava türüne göre süre farklılaşabilir. Örneğin paylı mülkiyet konusunda tapu iptali istiyorsanız, hak düşürücü süreleri mutlaka araştırın.
Yargıtay Kararları ve Uygulamadaki Sonuçlar
Yargıtay kararları, miras hissesinin değeri altında satılması ve sonrasında açılan davalara ışık tutar. Yargıtay’ın hem yakın tarihli hem de önceki içtihatlarında, taşınmazın devir bedeliyle gerçek değeri arasında fahiş bir fark varsa, bu durumun muris muvazaası karinesine yol açabileceği belirtilir. Örneğin, satış bedeli ile piyasa değeri arasında iki buçuk kat veya daha fazla fark çıkması, çoğu zaman satış işleminin gizli bir bağış ya da mal kaçırmaya yönelik olduğunu gösterir.
Bazı önemli Yargıtay kararlarında aşağıdaki noktalar öne çıkar:
- Satış işlemi görünümü altında yapılan muvazaalı devirler iptal edilebilir.
- Mirasçı, hakkını öğrendiği andan itibaren yasal süre içinde dava açmalı.
- Muris muvazaasına dayalı tapu iptal davalarında zamanaşımı yoktur. Yani, mirasbırakanın ölümünden sonra mirasçılar her zaman dava açabilir.
Sonuç olarak, uygulamada adil paylaşım ve gerçek değer esas alınır. Eğer miras hissesi değerinin çok altında satılmışsa, mahkemeler Yargıtay kararlarını esas alıp bilirkişi incelemesiyle satışın muvazaalı olup olmadığına karar verir. Özellikle kardeşler arası anlaşmazlıklarda, Yargıtay’ın yerleşik kararları korunur ve eksik bedelle yapılan işlemlere karşı mirasçının hakkı desteklenir.
Kısacası, Yargıtay kararları uygulamada emsal niteliğindedir ve mirasçıların haklarını korumada büyük rol oynar. Her somut olayda, detayları dikkate almak ve bir avukat desteğiyle hareket etmek yerinde olur.
Sıkça Karşılaşılan Sorunlar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Özellikle Tarımsal Arazilerde Uygulama
Tarımsal arazilerde miras paylaşımı, diğer taşınmaz türlerine göre daha fazla sorun çıkarabiliyor. Miras hissesi satışında en çok karşılaşılan problemlerden biri, arazinin küçük parçalara bölünerek ekonomik değerinin azalmasıdır. Tarım arazilerinin bölünmemesi için mevzuatta çeşitli kısıtlamalar bulunuyor. Özellikle 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereği, ekonomik bütünlüğü bozacak biçimde hisselerin çok küçük parçalara ayrılması engelleniyor.
Bir diğer önemli nokta, mirasçının payını satmak istemesiyle ortaya çıkan “ön alım hakkı”dır. Bu hak, diğer mirasçıların, payını satmak isteyen mirasçının payını öncelikli olarak alma imkanını içeriyor. Tarımsal arazi davalarında mahkemeler genellikle bilirkişi ile değer tespiti yaptırıyor. Değerin düşük belirlenmesi, “değerin altında satış” iddialarına yol açabiliyor ve uyuşmazlığı büyütebiliyor.
Ayrıca, birçok mirasçı tarımsal araziye fiilen sahip çıkıyor fakat resmi mülkiyet devir işlemleri yapılmadığı için sorun büyüyor. Mirasçılar, tapuda işlem yapmadan yıllarca o araziyi ekip biçmeye devam edebiliyor. Sonradan satış gerçekleştiğinde ise eski fiili kullanıcılar hak kaybına uğrama endişesiyle dava açabiliyor.
Kardeşler Arasında Yaşanan Sorunlar
Kardeşler arasında miras paylaşımı sırasında yaşanan anlaşmazlıklar, miras hissesi satışı süreçlerinde oldukça yaygındır. Genellikle bir veya birkaç kardeş diğerine göre avantaj elde etmek isteyebiliyor. Özellikle elbirliği mülkiyetinde, tüm paydaşların ortak karar vermesi gerektiğinden, tek bir kardeşin bile itirazı süreci kilitleyebiliyor.
En sık karşılaşılan sorunlar arasında, bir kardeşin gizli bir şekilde payını üçüncü bir kişiye veya başka bir kardeşe satması; satışın değerinin düşük gösterilmesi ve diğer kardeşlerin bundan sonradan haberdar olması yer alıyor. Böyle durumlarda diğer kardeşler dava yoluna giderek hakkını arıyor. Kimi zaman da yıllardır kullanılan evin veya tarlanın satılması, kardeşler arasında büyük küslüklere yol açabiliyor. Özellikle mahkeme yoluyla yapılan satışlar sonrası paylaşımda adaletsizlik duygusu oluşabiliyor.
Ayrıca bazı kardeşler satıştan elde edilen gelirlerin üzerinde hak iddia edebiliyor ya da paylaşım sırasında satış masraflarını kendilerinin karşılamadığını öne sürebiliyor. Bu tür ihtilaflarda hukuki destek almak oldukça önemli hale geliyor.
Ön Alım (Şufa) Hakkı ve Kullanımı
Ön alım hakkı, miras hissesi satışı işlemlerinde en çok gündeme gelen kavramlardan biridir. Şufa hakkı, hissedar olan diğer mirasçılara, satılan hisseyi satın almak için öncelik tanır. Eğer bir mirasçı payını üçüncü bir kişiye satmak isterse, diğer paydaşlar bu hisseyi aynı şartlar ve fiyatla alma hakkına sahiptir.
Bu hakkın kullanımı genellikle noter aracılığıyla veya tapuda yapılan resmi işlemler sırasında ortaya çıkar. Satış bilgi verilmeden yapılırsa, diğer mirasçılar belli bir süre içinde mahkemeye başvurarak şufa hakkını kullanmak isteyebilir. Türk Medeni Kanunu’na göre, ön alım hakkı sahibi mirasçının, tapudaki satışı öğrendiği tarihten itibaren 3 ay, her halde satışın üzerinden 2 yıl içerisinde dava açması gerekiyor.
Ön alım davalarında sıklıkla karşılaşılan sorunlar ise, satış bedelinin gerçekte ödenenden az gösterilmesi, işlemlerin usulüne uygun yapılmaması ve bazı mirasçıların diğerlerinin ön alım hakkından haberdar olmamasıdır. Şufa davası açılırsa, mahkeme satışın gerçek bedelini tespit ettirerek hakkaniyete uygun şekilde karar verir.
Vekalet Ücretleri ve Yargılama Giderleri
Miras hissesi satışı ve buna bağlı anlaşmazlıklar genellikle mahkemeye taşındığında çeşitli vekalet ücretleri ve yargılama giderleri ortaya çıkar. Davayı bir avukat ile takip ediyorsanız, avukata kanunda belirtilen asgari ücret tarifesine göre vekalet ücreti ödemeniz gerekir. Avukatla yapılan özel bir anlaşma yoksa bu ücret tarifeden alınır.
Yargılama giderleri arasında; mahkemeye ödenen harçlar, bilirkişi ücretleri, keşif masrafları ve gerekirse tanık dinlenmesi için yapılan harcamalar bulunur. Özellikle taşınmazın değeri yüksekse giderler de artabilir. Açılan davanın sonunda davayı kaybeden taraf, genellikle hem karşı tarafın vekalet ücretini hem de yaptığı yargılama masraflarını ödemek zorunda kalır.
Dava açmadan önce hukuki süreç ve masraflar hakkında bilgi almak, sonradan sürpriz masraflarla karşılaşmamak adına çok önemlidir. Mirasçılar arasında bazen bu masrafların nasıl karşılanacağı konusunda da ihtilaflar doğabiliyor. Özellikle birden fazla davacı var ise her mirasçının payına düşen giderleri nasıl ödeyeceği de netleştirilmeli.
Not: Miras hissesi satışında süreç karmaşık olabildiğinden, her zaman bir uzmandan tavsiye almak hak kaybını önler.
Ankara avukatından danışmanlık ve temsil talepleriniz için bizimle iletişime geçin.