Kira bedelinin tespiti davası açmak isteyen kiracı veya kiraya verenler için belirli şartlar bulunmaktadır. Öncelikle, kira sözleşmesinin yazılı ya da sözlü olarak yapılmış olması gerekiyor. Ayrıca, kira tespit davaları, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılmalıdır. Mahkeme, dava sonrasında tespit edilen kira bedelinin yeni dönemde geçerli olabilmesi için, davanın yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılması şartını aramaktadır. Bu tür davalarda, beş yıldan uzun süreli sözleşmeler için artış talep edilebilir, ancak bu durumda dahi hukuki yararın bulunması gereklidir.
Kira bedelinin tespitine yönelik dava açmadan önce, kiracı veya kiraya verenin arabuluculuk sürecini tamamlaması gerekmektedir. Aksi takdirde, mahkeme davayı reddedebilir. Kira sözleşmelerinde belirlenen yıllık artış oranı veya TÜFE oranı da dikkate alınarak çeşitli hesaplamalar yapılır. Bu süreçleri takip ederek kiracının veya kiraya verenin haklarını korumak mümkündür.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?
Kira bedelinin tespiti davası, günümüzde özellikle hızla değişen ekonomik şartlar ve yüksek enflasyon nedeniyle hem ev sahipleri hem de kiracılar tarafından sıkça başvurulan bir hukuki işlemdir. Kira bedelinin belirlenmesinde taraflar arasında anlaşmazlık çıkarsa ya da mevcut kira bedelinin piyasa şartlarına göre düşük kaldığı düşünülürse, taraflardan herhangi biri sulh hukuk mahkemesine başvurarak kira bedelinin yeniden ve güncel şartlara uygun şekilde belirlenmesini talep edebilir.
Kira bedelinin tespiti davası, ilerleyen kira döneminden itibaren geçerli olacak yeni kira miktarının mahkeme kararıyla belirlenmesini amaçlar. Bu dava hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir. Ancak unutulmamalıdır ki mahkeme, davada geçmişe dönük değil, yalnızca karar tarihinden sonraki kira dönemleri için hüküm kurar.
Kaynaklardan elde edilen bilgilere göre, kira bedelinin tespiti davası Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri çerçevesinde hem konut hem de işyeri kiralarında kullanılabilir. Mahkemeler bu davalarda, mülkün konumu, emsal kiralar, enflasyon oranı ve hakkaniyet gibi çeşitli kriterleri birlikte değerlendirir.
Kira Bedelinin Tespitinde Amaç ve Kapsam
Kira bedelinin tespitinde amaç, sözleşmesi devam eden kiracılık ilişkilerinde kira miktarının günümüz ekonomik koşulları göz önünde bulundurularak adil ve gerçekçi şekilde belirlenmesidir. Buradaki temel hedef, taraflar arasında daha önce belirlenmiş olan ve zaman içinde piyasadaki değişiklikler nedeniyle güncelliğini yitirmiş kira bedelinin, hem kiracı hem de ev sahibi açısından hakkaniyetli bir seviyeye çekilmesini sağlamaktır.
Kira bedelinin tespiti davası, yalnızca ilgili kira dönemi için yeni bedeli belirlemeye yöneliktir. Genellikle kira sözleşmelerinde bulunan artış maddesi zam oranını kapsasa da, taraflardan biri bu oranın piyasa değerinin altında kaldığını düşünür ve dava açarsa, mahkeme yeni kira bedelini tespit eder ve bu bedel dava sonunda belirli aylardan itibaren geçerli olur.
Davanın kapsamı ise, kira ilişkisi devam ettiği sürece mevcut bedelin tespitini içerir. Yani bu dava, geçmiş kira dönemlerine ilişkin kira farkı almak için değil, sadece karar sonrasındaki döneme ilişkin yeni bedeli belirlemek için açılır. Mahkeme, dava açılırken belirtilen dönemi dikkate alarak karar verir.
Kira Tespit Davası ile Uyarlama Davasının Farkları
Kira tespit davası ile uyarlama davası arasındaki farkların çok iyi anlaşılması gerekir.
Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına, emsal kiralara, TÜFE gibi ekonomik göstergelere ve yasal sınırlamalara uygun olarak yeni dönemde ne kadar olması gerektiğinin mahkeme kararıyla belirlenmesine yöneliktir. Özellikle 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde daha çok görülür ve ileriye dönük olarak hüküm doğurur.
Uyarlama davası ise, olağanüstü koşullar (ekonomik kriz, dövizde beklenmedik artış, doğal afet vb.) nedeniyle kira sözleşmesinin taraflarından birinin sözleşmeye aynen devam etmesinin aşırı derecede güçleşmesi halinde açılır. Buradaki amaç doğrudan kira bedelini tespit etmek değil, yeni şartlara göre sözleşmenin yeniden düzenlenmesidir. Mahkeme, hak ve nesafete göre yeni bedel veya yeni hükümler belirleyebilir.
En büyük farklardan biri, kira tespit davasında genellikle 5 yıllık sürenin dolması şartı aranırken, uyarlama davası için böyle bir süre aranmaz; olağanüstü bir durumun varlığı yeterlidir. Ayrıca, kira tespit davası konut ve işyeri (çatı) kira sözleşmelerinde geçerlidir; uyarlama ise her türlü kira ilişkisinde uygulanabilir.
Kısacası;
- Kira tespit davası, piyasaya uyum için,
- Uyarlama davası ise olağanüstü şartlar nedeniyle adaleti sağlamak için açılır.
Her iki davanın da açılma sebepleri, usulleri ve sonuçları farklıdır. Bu nedenle hangisinin açılacağı konusunda profesyonel hukuki destek alınması tavsiye edilir.
Geçerli Kira Sözleşmesinin Bulunması
Kira bedelinin tespiti davası açmak için öncelikle geçerli bir kira sözleşmesi olması şarttır. Sözlü veya yazılı olması fark etmez; ancak kira ilişkisi ve var olan sözleşmenin ispat edilebilmesi gereklidir. Bu nedenle kira tespit davasında, taraflar arasında geçerli ve devam eden bir kira sözleşmesinin bulunması temel şarttır. Kira sözleşmesinin sona ermesi veya ortadan kalkması halinde bu davanın açılması mümkün değildir. Kira ilişkisi devam ettiği sürece hem kiracı hem de kiraya veren kira tespit davası başlatabilir.
Hukuki Yarar Şartı
Kira tespit davası açılabilmesi için hukuki yarar şartı da aranır. Taraflardan biri, mevcut kira bedelinin güncel piyasa koşullarına veya mevcut yasal sınırlamalara göre adil olmadığını düşündüğünde dava açabilir. Öncelikle tarafların kira bedelinin yeniden belirlenmesine gerçekten ihtiyaç duyması gerekir. Hakim, hukuki yararın bulunup bulunmadığını değerlendirerek davanın koşullarına bakar ve bu değilse davayı reddedebilir.
Kira Sözleşmesinin Türü ve Süresi
Kira bedelinin tespiti davası hem konut kiralarında hem de iş yeri kiralarında açılabilir. Ancak sözleşmenin süresi burada çok önemlidir çünkü hangi koşulda dava açılabileceği süreyle bağlantılıdır.
5 Yıllık Süre Şartı
Kira tespit davasını açmak için en sık karşılaşılan şartlardan biri 5 yıllık süre kuralıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, taraflar sözleşmede artış oranı belirlemiş olsalar bile, her 5 yılın sonunda kira bedelinin yeniden tespiti için dava yoluna gidilebilir. 5 yıl dolmadan yalnızca TÜFE oranında artış mümkündür; fakat beşinci yılın dolmasından itibaren mahkeme, emsal kiralar ve hakkaniyet ölçüsünde yeni bir bedel belirleyebilir.
5 Yıldan Kısa Süreli Sözleşmelerde Dava Açılması
Eğer kira sözleşmesi 5 yıldan daha kısa süreli ise, kira tespit davası açılır ama mahkeme yalnızca TÜFE oranında artırıma gidebilir. Yani 5 yıldan önce açılan davalarda, taraflar arasında aksi kararlaştırılmış olsa bile, artış oranı yasal sınırı (TÜFE) aşamaz. 5 yıl dolmadan rayiç bedel üzerinden kira ayarlanamaz.
Kiraya Veren ve Kiracı Açısından Açılma Şartları
Kira tespit davasını hem kiraya veren (ev sahibi) hem de kiracı açabilir. Kiraya veren, kira bedelinin düşük kaldığını, kiracı ise piyasa koşullarına göre çok yükseldiğini düşünüyor olabilir. Her iki taraf da kira bedelinin adil şekilde belirlenmesi için mahkemeye başvurabilir ama dava açmadan önce sözleşmenin feshedilmemiş ve devam ediyor olması şarttır.
Arabuluculuk Başvuru Zorunluluğu
2023 yılı itibariyle kira bedelinin tespiti davası açılmadan önce arabuluculuk başvurusu zorunlu hale gelmiştir. Yani taraflar, mahkemeye gitmeden önce zorunlu olarak arabuluculuk yolunu denemek zorundadır. Eğer arabuluculuk görüşmesinden bir sonuç çıkmazsa, hazırlanan tutanak ile birlikte dava açılabilir. Arabuluculuğa başvurmadan açılan davalar usulden reddedilir ve dava süreci başlayamaz.
Özetle, kira tespit davası açmak isteyenler mutlaka geçerli bir kira sözleşmesiyle ve yasal sürelere dikkat ederek, önce arabuluculuğa başvurmalıdır. Özellikle 5 yıl kuralı ve hukuki yarar şartları mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır.
Kira Bedelinin Tespitinde Süreç
Davanın Açılacağı Zaman ve Bildirim (İhtar) Şartı
Kira bedelinin tespiti davası genellikle yeni bir kira dönemi başlamadan önce kiraya veren veya kiracı tarafından açılır. Özellikle kanun gereği davanın, yeni kira yılının başlamasından en az 30 gün önce açılması veya yine bu sürede karşı tarafa yazılı bildirim (ihtarname) gönderilmesi, yeni dönemde oluşacak kira bedelinin mahkeme tarafından tespit edilmesini sağlar. Aksi hâlde, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli bir sonraki dönemden itibaren geçerli olur.
Dava her zaman açılabilse de, bildirimin (ihtarın) zamanında yapılması, kararın istenen döneme uygulanması açısından oldukça önemlidir. Bu nedenle davacıların, yeni kira dönemi başlamadan en az bir ay önce ihtarname göndermesi veya davayı açması tavsiye edilir.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi veya davalının ikametgâhının bulunduğu sulh hukuk mahkemesidir. Ancak uygulamada çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yerde açmak pratikte doğru ve hızlı bir çözümdür. Mahkemeye yapılan başvuru, arabuluculuk süreci tamamlandıktan sonra yapılmalıdır.
Dava Açma Masrafları, Harç ve Giderler
Kira bedelinin tespiti davası açarken dava harcı ve gider avansı ödenmesi gerekir. Harç tutarı, talep edilen yeni kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki fark dikkate alınarak belirlenir. Bu fark üzerinden nispi harç alınır ve harç oranları genellikle %1 ile %3 arasında değişir. Dava açılışında ayrıca tebligat, bilirkişi ve keşif gibi işlemler için masraflar da eklenir; bu masraflar davanın seyrine göre değişebilir. Yine, avukatla çalışılıyorsa, ayrıca avukatlık ücreti de söz konusu olur.
Deliller ve İspat Araçları
Kira tespit davasında deliller ve ispat araçları davanın başarısı için oldukça önemlidir. Temel deliller arasında taraflar arasındaki kira sözleşmesi, emsal (benzer özellikteki) taşınmazların kira bedelleri, taşınmazın konumunu ve durumunu gösteren belgeler, ödeme makbuzları, gerekiyorsa tanık beyanları bulunur. Ayrıca, taşınmazın piyasa değerine dair emlak raporları ya da bölgedeki güncel kira oranlarını içeren dokümanlar da mahkemeye sunulabilir.
Bilirkişi Raporunun Rolü
Davada en kritik unsur ise bilirkişi raporudur. Mahkeme, taşınmazın gerçek değerini ve bulunduğu bölgedeki kira rayicini tespit etmek için genellikle konunun uzmanı bir bilirkişiyi görevlendirir. Bilirkişi, kiralananın konumu, özellikleri, büyüklüğü ve çevredeki emsal taşınmazların kira bedellerini dikkate alarak bir rapor hazırlar. Bu rapor hem objektif olmalı hem de tarafsız hazırlanmalıdır. Bilirkişi raporu, hâkime yol gösterir ama kesinlikle bağlayıcı değildir; mahkeme raporu dikkate alır ve hakkaniyete uygun bir karar verir. Taraflar, bilirkişi raporuna itiraz edebilir ve yeni rapor isteyebilirler.
Kısaca, kira bedelinin tespiti sürecinde doğru zamanda yapılan başvuru ve etkili delillerle desteklenen bir dosya, mahkemenin adil sonuca ulaşmasını kolaylaştırır.
TÜFE ve Yasal Sınırlamalar
Kira bedelinin belirlenmesi kriterleri denildiğinde, ilk akla gelen ölçütlerden biri TÜFE yani Tüketici Fiyat Endeksi’dir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, konut ve iş yeri kira sözleşmelerinde kira artışı için üst sınır on iki aylık TÜFE ortalaması kadardır. Özellikle son yıllarda yaşanan yüksek enflasyon sebebiyle, konut kiralarında Haziran 2022’den 1 Temmuz 2024’e kadar ek olarak %25 zam sınırı uygulanıyordu. Bu süre bitmiş olup, artık yeniden TÜFE sınırı geçerli olmuştur.
Ayrıca, kira tespit davalarında sözleşmenin 5 yıldan kısa olması durumunda hakim sadece TÜFE’yi dikkate alırken, 5 yılı dolduran sözleşmelerde ise TÜFE sınırı aşılıp farklı kriterlerle yeni kira bedeli tespiti mümkündür. Yani, mahkeme tarafından belirlenen artış oranı TÜFE’nin üstüne çıkamaz, ancak 5 yıldan sonra emsal ve piyasa koşullarına göre farklı bir oran uygulanabilir.
Emsal Kira Bedelleri ve Piyasa Değeri
Kira bedelinin belirlenmesi kriterleri arasında emsal kira bedelleri çok önemli bir noktadadır. Emsal kira, aynı bölgede, benzer özelliklere sahip, aynı büyüklükte ve benzer kullanım amacındaki taşınmazların piyasa değeri esas alınarak tespit edilir.
Mahkeme, kira tespit davalarında, aynı sokakta veya mahallede kiralanan benzer özellikteki daire veya işyerlerinin güncel kira fiyatlarını dikkate alır. Emsal kira bedelleri için çoğunlukla emlakçılardan veya internet üzerindeki ilanlardan bilgi alınır ve bilirkişi raporlarında bu bedellere yer verilir. Hakim, elde edilen bu piyasa verilerinin ortalamasını ve taşınmazın özelliklerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.
Hakkaniyet İndirimi
Kira bedelinin belirlenmesi kriterleri hazırlanırken, özellikle uzun süreli kiracılar için hakkaniyet indirimi uygulanabilir. Yargıtay kararlarına göre, kiracı uzun süre aynı evde veya işyerinde oturuyorsa, mahkeme yeni belirlenen kira bedelinden %5 ila %20 arasında bir indirim yapabiliyor. Hakkaniyet indirimi, genellikle “eski kiracı indirimi” olarak da bilinir.
Bu uygulamanın amacı, kiracının güvenliğini ve sosyal barışını korumaktır. Ancak indirimin oranı mahkemenin takdirine kaldığı için her davada farklılık gösterebilir. Bilirkişi, genellikle yeni belirlediği rayiç bedel üzerinden bu indirimi raporunda belirtir ve hakim de bu öneriyi göz önünde bulundurur.
Mahkemece Uygulanan Ölçütler
Kira bedelinin tespitinde mahkeme, birden fazla ölçütü birlikte değerlendirir:
- On iki aylık TÜFE ortalaması (özellikle ilk 5 yıl için)
- Kiralananın yeri, büyüklüğü, yaşı, fiziksel durumu
- Emsal kira bedelleri ve güncel piyasa koşulları
- Kiracının ve taşınmazın özel durumları (örneğin uzun süredir oturan kiracılar için hakkaniyet indirimi)
- Sözleşmedeki artış şartları (varsa)
Mahkeme, tüm bu kriterlere göre adil ve makul bir kira bedeli belirler. Eğer 5 yıllık süre geçmişse, artık sadece TÜFE değil; emsal ve piyasa değeri ile hakkaniyet prensipleri de devreye girer.
Özetle, kira tespit davasında yeni kira bedeli belirlenirken TÜFE, emsal kira bedelleri, piyasa değeri ve hakkaniyet indirimi başta olmak üzere çok yönlü incelenir. Her bir ölçüt, dosyanın ve taşınmazın özelliklerine göre mahkeme tarafından uyarlanır. Bu sayede hem ev sahibi hem kiracı açısından hakkaniyetli bir karar amaçlanır.
Kira Bedelinin Tespiti Davasının Sonuçları
Kararın Geçerliliği ve Uygulama Zamanı
Kira bedelinin tespiti davasında verilen mahkeme kararı, genel olarak kararın kesinleşmesinden itibaren geçerli olur. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, dava tarihi önemli bir kriterdir: Eğer dava süresi içinde açıldıysa, yeni kira bedeli genellikle yeni kira döneminin başlangıcından itibaren (örneğin kontrat yenileme tarihlerinden) uygulanır. Yani mahkeme kararı kesinleştikten sonra bile, tespit edilen yeni kira bedeli çoğunlukla kiracıya geriye dönük şekilde uygulanabilir.
Bu süreçte, mahkemeler karar yazısında uygulama başlangıç tarihini açıkça belirtir. Kararın uygulanmaya başlanması için kesinleşmesi beklenmez, kararın kiracıya bildirildiği tarihten itibaren de yeni bedel talep edilebilir. Ancak tahsilat için çoğunlukla kararın kesinleşmiş olması gerekir.
Geriye Dönük Kira Tespiti Mümkün mü?
Geriye dönük kira tespiti genellikle dava açılma tarihiyle sınırlıdır. Kira tespit davası açıldığında, mahkemeler genellikle davanın açıldığı tarihten itibaren belirlenen yeni kira bedelinin geçerli olmasına hükmeder. Yani geçmiş yıllar için geriye dönük kira artışı talep edilemez; ancak davanın açıldığı kira dönemi başına kadar, yeni tespit edilen kira bedeli istenebilir.
Bu noktada önemli olan, davanın yeni kira döneminden önce veya en geç dönem bitiminden hemen sonra açılmasıdır. Çok daha eski kira dönemleri için geriye dönük olarak kira artırımı mümkün değildir. Ancak mahkeme kararı ile belirlenen fark, dava tarihinden itibaren uygulanabilir.
Kira Farkı ve İcra Takibi Süreci
Kira bedelinin tespiti davası sonucunda mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli ile taraflar arasında ödenen eski kira bedeli arasında bir fark oluşabilir. Bu kira farkı, genellikle davanın açıldığı tarihten itibaren geçerli olur. Kiraya veren bu farkı kiracıdan tahsil etmek isterse, öncelikle mahkeme kararına dayanarak bir ihtarname gönderebilir veya icra takibi başlatabilir.
İcra takibi sürecinde, eğer kiracı yeni belirlenen kira bedelini ya da aradaki farkı ödemezse, kiraya veren ilamlı icra takibi başlatabilir. Kiracı, bu takibe itiraz etmez veya ödeme yapmazsa, kiraya veren kira farkını icra yoluyla tahsil edebilir. Ayrıca, gecikmiş ödemeler için yasal faiz talep etme hakkı da vardır.
Sonuç olarak, kira tespit davasının sonunda hem kira bedelinin güncellenmesi sağlanır hem de doğan farkın tahsili için yasal işlemler başlatılabilir. Kiracıların ve ev sahiplerinin bu süreçlerde haklarını iyi bilmeleri ve sürelere dikkat etmeleri oldukça önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira Tespit Davasında Zamanaşımı Var mı?
Kira tespit davasında zamanaşımı konusu kiraya verenler ve kiracılar için merak edilen bir detaydır. Kira tespit davası, bir tespit davası olduğu için zamanaşımına tabi değildir. Yani bu dava her zaman açılabilir, belli bir süresi yoktur. Ancak burada önemli bir ayrıntı bulunmaktadır: Mahkeme tarafından tespit edilen yeni kira bedeli geçmişe dönük olarak en fazla dava tarihinden itibaren geçerli olur. Yani bir kira döneminden eskiye dönük olarak yeni bedel uygulanamaz, davanın açıldığı tarihten önceki kira farkı istenemez. Bu nedenle zamanaşımı olmasa da, dava ne kadar erken açılırsa o kadar avantaj sağlar.
Dava Kısmi ve Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılabilir mi?
Kira tespit davası kısmi dava veya belirsiz alacak davası olarak açılmaya genellikle uygun değildir, çünkü tespit davasında amaç, kira bedelinin tespitidir; bir alacak davası niteliğinde değildir. Ancak bazı durumlarda, örneğin geçmişe dönük kira farkları mahkemeden talep edilecekse veya yeni bedel üzerinden fazlaya ilişkin hakların saklı tutulmak istenmesi halinde, belirsiz alacak davası yöntemiyle başvurulabilir. Yine de kira tespit davalarında genellikle bu yönteme sık rastlanmaz. Dava açmadan önce somut olaya göre bu ayrıntının avukatla değerlendirilmesi önemlidir.
Dava Öncesi İhtarname Göndermek Zorunlu mu?
Kira tespit davası açılmadan önce ihtarname göndermek genellikle zorunlu değildir ancak bazı durumlarda gereklidir. Özellikle, davanın açıldığı yıl içinde yeni belirlenen kira bedelinin uygulanması isteniyorsa, yeni kira döneminden en az 30 gün önce ihtar çekilmiş olmalıdır. Dolayısıyla, yeni dönem başlamadan önce kiracıya yazılı bir bildirim yapılmazsa, tespit edilen kira bedeli ancak bir sonraki dönemden itibaren geçerli olur. Bu yüzden dava öncesi ihtarname genellikle tavsiye edilir ve sürecin doğru işlemesi için gereklidir.
Ev Sahibi Kira Tespit Davası Açarsa Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Ev sahibi, kira tespit davası açtığı için kiracısını çıkaramaz. Bu dava yalnızca kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkindir ve doğrudan tahliye ile ilgili değildir. Ancak, mahkeme tarafından tespit edilen yeni kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemesi, kira sözleşmesinin feshi veya tahliyesi için ayrı bir takip veya dava konusunu oluşturabilir. Yani, sadece kira tespit davası açılması kiracının tahliye edilmesine temel teşkil etmez, endişeye gerek yoktur.
Tespit Edilen Yeni Kira Bedeli Ne Zaman Uygulanabilir?
Mahkeme tarafından tespit edilen yeni kira bedelinin uygulanma zamanı hem kiracı hem de kiraya veren açısından önemlidir. Genel kural, yeni belirlenen kira bedeli davanın açıldığı kira dönemi başından itibaren geçerli olur. Fakat, davadan önce ihtarname çekilmedi ise ya da ihbar şartına uyulmamışsa, yeni kira bedeli ancak bir sonraki kira başlangıç döneminden itibaren uygulanır. Bu nedenle, uygulama zamanı konusunda mağduriyet yaşanmaması için dava ve ihtar tarihi dikkatlice planlanmalıdır.
Not: Her davanın kendine özgü detayları olabileceğinden, uygulamada değişiklikler olabilir. Hak ve yükümlülüklerinizi en doğru şekilde öğrenmek için uzman bir avukattan destek almak faydalı olacaktır.
Uygulamada Sık Rastlanan Sorunlar
Kira tespit davası uygulamada çeşitli zorluklarla karşılaşılmaktadır. Uygulamada sık rastlanan sorunlar arasında ilk olarak beş yıl dolmadan kira tespit davası açılamayacağına dair yanlış bilgiler yer alır. Oysaki kira sözleşmesinde artış hükmü yoksa, beş yıldan önce de sınırlı şekilde tespit davası açmak mümkündür. Ancak, yanlış zamanda dava açılması davanın reddine yol açabilmektedir.
Başka bir sık karşılaşılan sorun ise davanın açılacağı tarihin ve ihtar şartının yanlış uygulanmasıdır. Kira tespit davasının, yeni kira döneminde geçerli olabilmesi için, dönemin başlangıcından en az otuz gün önceki bir tarihte ihtar gönderilmesi ya da dava açılması zorunludur. Pek çok dosyada ihtarname süresinin kaçırılması veya yanlış hazırlanması nedeniyle sonuç olumsuz olabilmektedir.
Davalarda bir diğer problem, bilirkişi raporlarının yeterli ve güncel emsal taşınmazlara dayandırılmamasıdır. Emsal seçiminde yapılan hatalar, bilirkişi raporunun ya da mahkeme kararının bozulmasına sebep olabilmektedir. Ayrıca özellikle eski kira sözleşmelerinde, artış oranının net ifade edilmemesi veya genel ifadeler kullanılması davayı karmaşıklaştırır.
Son olarak, taraflar arasında uyarlama davası ile kira tespit davası arasındaki farkların bilinmemesi de karşımıza sıkça çıkar. Yargıtay kararları da bu konuda açıklık getirerek, hangi durumlarda hangi davanın açılması gerektiğine dair yol göstermektedir. Tarafların bilgilendirilmemesi veya yanlış yönlendirilmesi davaların uzun sürmesine neden olur.
Örnek Yargıtay Kararları
Yargıtay kararları, kira tespit davasında uygulamanın nasıl olması gerektiği konusunda önemli yol göstericidir. Son yıllarda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin vermiş olduğu kararlar şu temel noktaları vurgulamaktadır:
- Kiraya verenin beş yıldan önce de, sözleşmede artış hükmü yoksa ve yeni dönem başlamadan ihtar çekerek kira tespit davası açabileceği; fakat beş yıl dolana kadar mahkeme yalnızca TÜFE (on iki aylık ortalama) oranında artış yapabilecektir.
- 2024 yılı Yargıtay kararlarında, kira bedelinin tespitinin, sözleşmedeki artış oranının muğlak ifadesi varsa veya hiç artış öngörülmemişse, bilirkişi raporu ve emsal kira örneklerine dayanarak hakkaniyete uygun şekilde yapılması gerektiği vurgulanmıştır. Özellikle emsal taşınmazların konumu, büyüklüğü ve niteliğiyle ilgili kriterlerin net belirtilmesi istenir.
- Bazı Yargıtay kararları, kira tespit davası açılırken ihtar şartına uyulmamasının davanın reddine neden olacağını ortaya koymuştur. Özellikle davanın kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması veya yazılı ihtar çekilmesi şarttır.
- Başka bir güncel kararda, kiracının veya kiraya verenin taraf sıfatını ispat edememesi, yani malik olmayan kişilerin (örneğin başka bir aile ferdi ya da ortak malik olmayan hissedar) tek başına dava açamayacaklarını da açıkça belirtmiştir.
- 2024 yılında verilen önemli bir kararda ise, kira tespit davalarında karar ve ilam harcının, belirlenen yeni aylık kira farkı üzerinden alınacağı, tarafların bu konuda bilgilendirilmesinin zorunlu olduğu ifade edilmiştir.
Yargıtay’ın güncel kararlarını takip etmek, dava sürecinin sağlıklı işlemesi için oldukça önemlidir. Çünkü uygulamada sık yapılan hatalar, Yargıtay denetimlerinde davanın bozularak yeniden görülmesine neden olabilmektedir. Özellikle şartların her yıl güncellenen mevzuat ve emsal kararlar ışığında değerlendirilmesi, mağduriyetin önüne geçmektedir.
Sonuç ve Tavsiyeler
Dava Açmadan Önce Nelere Dikkat Edilmeli?
Dava açmadan önce nelere dikkat edilmeli konusunda en önemli nokta, tarafların aralarındaki mevcut kira sözleşmesini detaylıca incelemesidir. Kira sözleşmesinin hem süresi hem de içerisinde var ise kira bedelinin artışına dair maddeler büyük önem taşır. Özellikle 5 yıllık süre konusuna, sözleşmede yazılı bulunan şartlara ve geçmişte yapılan kira artışlarına dikkat edilmesi gerekir. Ayrıca tarafların kendi aralarında anlaşabilmeleri için iletişim kurmaları ve uzlaşma yolunu denemeleri tavsiye edilir.
Dava öncesi dikkat edilmesi gereken bir diğer konu da, kira tespit davası açılabilmesi için hukuki yararın varlığıdır. Kiracı ya da kiraya verenin gerçekten bu davaya ihtiyacı olup olmadığını değerlendirmesi gerekir. Dava açmak yerine arabuluculuk yoluna başvurma zorunluluğu olup olmadığı da araştırılmalı ve gerekli ise arabuluculuğa başvurulmalıdır.
Taraflar dava öncesinde mutlaka ihtarname (bildirim) çekilmesi gerekip gerekmediğini öğrenmeli, bu işlemler eksiksiz ve yasal şekilde gerçekleştirilmelidir. Eksik evrak, yanlış prosedür, yanlış mahkemede dava açmak gibi hatalardan kaçınmak için her adımda dikkatli olunmalıdır.
Avukat Desteği ve Danışmanlık
Avukat desteği ve danışmanlık, kira bedelinin tespiti davası sürecinde çok önemli bir ayrıcalık sunar. Özellikle mevzuat sürekli olarak değişmekte ve Yargıtay kararları ile uygulama farklılaşabilmektedir. Bu nedenle uzman bir avukattan hukuki danışmanlık almak, hem sürecin daha hızlı ilerlemesini hem de hak kayıplarının önlenmesini sağlar.
Bir avukat, kira sözleşmesinin doğru şekilde değerlendirilmesini, gerekli belgelerin ve delillerin toplanmasını sağlayabilir. Ayrıca mahkemede izlenecek strateji, hangi taleplerin öne sürüleceği ve olası riskler konusunda somut tavsiyeler sunar. Avukat, dava dilekçesinin hazırlanmasından bilirkişi raporlarına itiraz edilmesine kadar tüm süreçlerde profesyonel destek sağlar.
Unutulmamalıdır ki, yanlış açılmış veya eksik bilgilerle açılan davalar zaman kaybına ve gereksiz masraflara yol açabilir. Bu tür maddi ve manevi kayıpların önüne geçmek adına avukat danışmanlığı almak, sürecin sağlıklı ve etkili yönetilmesi için önerilen en önemli adımdır.