İzale-i Şuyu Davası, diğer adıyla Ortaklığın Giderilmesi, paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınır veya taşınmaz mallardaki ortaklık durumunu sona erdirerek kişisel mülkiyete geçişi sağlayan bir dava türüdür. Bu dava, T.C. Medeni Kanunu kapsamında yer almakla birlikte, özellikle miras kalan ya da paydaşlar arasında anlaşılamayan malların üzerindeki ortak mülkiyetin giderilmesinde kullanılır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası, iki temel yolla sonlandırılabilir: Aynen Taksim yani mülkün fiziksel olarak bölünmesi, veya Satış Suretiyle ki bu yöntemde mülkün satışa çıkarılması ve elde edilen bedelin paylaşılması söz konusudur. Dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusu zorunludur ve aksi takdirde dava usulden reddedilecektir.
Davaya, mal üzerinde hak sahibi olan tüm paydaşların katılımı zorunludur ve bu dava, malın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinde açılır. Tarafların anlaşmazlıklarına rağmen süreç için çeşitli mahkeme harçları ve avukatlık ücretleri, genellikle tüm taraflarca eşit olarak karşılanır.
Not: İzale-i şuyu davalarında öncesinde hukuki destek alınması önerilmektedir.
İzale-i Şuyu Davasının Tanımı
İzale-i şuyu davası, halk arasında en çok miras kalan taşınmazlarda karşılaşılan bir durumdur. İzale-i şuyu, diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davası olarak da bilinir. Bu dava, bir taşınmaz veya taşınır malda birden fazla kişinin paydaş olarak malik olması ve bu ortaklığın sona erdirilmek istenmesi halinde açılır. Ortaklar arasında sözleşme veya uzlaşma ile paylaşım sağlanamıyorsa, mahkemeye başvurularak ortaklığın bitirilmesi talep edilir. Mahkeme, malın aynen bölüşülüp bölüşülemeyeceğine bakar; mümkünse aynen taksim kararı verir, mümkün değilse satış yoluyla paraya çevrilip bedelin paylaştırılmasına karar verir. Bu sayede uzun süreli ve çözümsüz ortaklık ilişkileri yasal olarak sona erer.
Paylı ve Elbirliği Mülkiyeti Kavramları
Paylı mülkiyet, bir malın birden fazla kişiye ait olduğu ve her birinin payının belli olduğu mülkiyet türüdür. Tapuda herkesin payı açıkça yazılıdır ve sahipler kendi payları üzerinde hak sahibidir. Her paydaş, kendi payını başkasına satabilir, devredebilir ya da borçlandırabilir.
Elbirliği mülkiyeti ise genellikle miras yoluyla ortaya çıkar ve paylar belirli değildir. Burada, malların tamamı tüm mirasçılara birlikte aittir ve hiçbir mirasçı kendi başına payını satamaz veya devredemez. Tasarruflar ancak tüm ortakların oybirliği ile mümkündür. Elbirliği mülkiyetine en tipik örnek miras ortaklığıdır. Ortaklardan biri bile istemese paylaşım ya da tasarruf işlemi yapılamaz. Bu nedenle izale-i şuyu davası, elbirliği halindeki mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi veya satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi için de gündeme gelir.
Kat Mülkiyeti ile Farkları
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir binanın bağımsız bölümlerine ayrı ayrı sahip olunmasıdır. Mesela bir apartmanda her dairenin ayrı bir tapusu vardır. Burada hem ortak alanlar (merdiven, asansör gibi) hem de bağımsız bölümler söz konusudur. Kat mülkiyeti, genellikle herkesin kendi bölümünde tam yetkiyle hareket edebildiği bir modeldir.
İzale-i şuyu davası ise, bir taşınmazda paylı veya elbirliği mülkiyeti söz konusu olduğunda, yani birden fazla kişinin birlikte ve ortak malik olması durumunda gündeme gelir. Kat mülkiyetinde ise her bağımsız bölüm sahibinin kendi bölümünde tek başına hak ve tasarruf yetkisi vardır. Ortaklığın giderilmesi davası kat mülkiyetli alanlarda genellikle ortak alanlar (örneğin arsada hissedar olanlar için) veya bağımsız bölüm henüz oluşmamış, bütün bina tek tapuda ise gündeme gelebilir.
Sonuç olarak kat mülkiyetinde zaten “ortaklık” bağımsız bölümlerde yoktur; izale-i şuyu esas olarak klasik hisseli tapularda veya miras paylarında uygulanır. Bu iki kavramı karıştırmamak gerekir.
Türk Medeni Kanunu’nda Düzenlenişi
İzale-i şuyu davasının hukuki dayanağı, Türk Medeni Kanunu’nda özellikle 698. ve devamı maddelerinde yer almaktadır. Kanunun 698. maddesine göre, birden fazla kişi bir taşınmazda paylı mülkiyet sahibiyse, bu kişilerden her biri ortaklığın giderilmesini, yani malın paylaşılmasını talep edebilir. Bu hakkın kullanılabilmesi için malın sürekli bir amaca özgülenmemiş olması gerekir.
Türk Medeni Kanunu’na göre, paydaşlar aralarında anlaşamazlarsa, ortaklık dava yoluyla sona erdirilebilir. Kanunda, paylaşımı isteme hakkının hukuki bir işlemle en fazla on yıl süreyle sınırlandırılabileceği de belirtilmiştir. Ancak genel kural, paydaşlardan herhangi birinin istemiyle ortaklığın sona erdirilmeye açık olmasıdır.
Özetle, izale-i şuyu davası doğrudan Türk Medeni Kanunu’nda tanımlanmamış olsa da, dayanağını TMK 698 ve devamındaki ilgili hükümlerden alır ve paylaştırma iki şekilde gerçekleşir: aynen taksim (malın bölünerek paylaştırılması) veya satış yoluyla paylaşım.
Miras Hukukunda Ortaklığın Giderilmesi
İzale-i şuyu davası, miras hukuku açısından da önemli bir yere sahiptir. Mirasçılar arasında kalan taşınır veya taşınmaz mallar üzerinde elbirliği mülkiyeti kurulur. Türk Medeni Kanunu’nun 642. maddesi gereğince, miras sebebiyle oluşan elbirliği ortaklığında, mirasçılardan her biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
Mirasçılar, öncelikle mirasın paylaşımı konusunda anlaşabilirler. Ancak anlaşma sağlanamazsa, miras ortaklığının sona erdirilmesi için izale-i şuyu davası açma hakkı vardır. Dava açıldığında, genellikle paylaşım aynen yapılamadığından taşınmazın satış yoluyla paraya çevrilmesi ve bedelin mirasçılar arasında paylaştırılması yöntemine başvurulur.
Yargı uygulamalarında da mirasçılar arasında anlaşmazlık söz konusu ise, en pratik ve hukuken geçerli çözüm yolu olarak izale-i şuyu davası gösterilmektedir. Böylece miras mallarındaki ortaklık sona ererek, herkes kendi payı üzerinde tam hak sahibi olur.
Sonuç olarak, izale-i şuyu davası hem Türk Medeni Kanunu’nda hem de miras hukuku çerçevesinde açıkça hukuki bir hak olarak tanınmaktadır ve ortaklığın çözülememesi halinde mahkemeye başvurmak en etkili yoldur.
Ortaklar Arasındaki Anlaşmazlıklar
Ortaklar arasındaki anlaşmazlıklar, izale-i şuyu davasının en çok görülen açılma sebeplerindendir. Paylı veya elbirliği mülkiyetinde, ortaklardan biri ya da birkaçı malın birlikte kullanımından rahatsızlık duyabilir veya ortaklar arasında çeşitli fikir ayrılıkları ve çatışmalar yaşanabilir. Özellikle taşınmaz mallar üzerinde (arsa, arazi, daire gibi) anlaşmalar yapılamadığında ya da bir arada hareket edilemediğinde bu davaya başvurulur.
İzale-i şuyu davası, ortakların malı birlikte yönetme veya kullanma konusunda yaşadığı sorunları yasal olarak çözme yoludur. Genellikle ortaklardan bazıları malı kullanırken, diğerleri kullanamıyor ya da yararlanamıyorsa, hakkaniyet gereği ortaklığın sona ermesi amaçlanır. Her ortak, paydaşlar arası uyumsuzluk, anlaşmazlık veya maldan yeterince yararlanamama durumunda bu davayı açma hakkına sahiptir.
Elbirliği ve Paylı Mülkiyet Şartları
Elbirliği ve paylı mülkiyet, izale-i şuyu davasının temelini oluşturan iki mülkiyet türüdür. Davanın açılabilmesi için mal üzerinde bu mülkiyet türlerinden birinin bulunması gerekir.
Paylı mülkiyette (müşterek mülkiyet), her ortağın payı bellidir ve her ortak kendi payı üzerinde hak sahibidir. Paydaşlar, payları oranında maldan yararlanır ve kendi payı üzerinde tasarrufta bulunabilirler.
Elbirliği mülkiyetinde (iştirak halinde mülkiyet) ise ortaklar arasında belirli paylar yoktur. Bütün ortaklar, malın tamamı üzerinde birlikte hak sahibidir. Özellikle miras yoluyla geçen mallarda elbirliği mülkiyeti söz konusu olur. Herhangi bir ortak, malın tamamı üzerinde diğerleriyle beraber hareket etmek zorundadır.
İzale-i şuyu davası hem paylı mülkiyette hem de elbirliği mülkiyetinde mümkündür. Ancak elbirliği mülkiyetinde önce paylı mülkiyete geçiş sağlanır, ardından ortaklığın sona erdirilmesi talep edilebilir. Davanın şartı, ortada birlikte sahip olunan bir malın bulunmasıdır ve tüm ortakların davaya dahil edilmesi zorunludur.
Mirasçıların Ortaklığı Sonlandırması
Mirasçıların ortaklığı sonlandırmak istemesi, pratikte en sık karşılaşılan izale-i şuyu dava sebebidir. Miras yoluyla intikal eden taşınır ya da taşınmaz mallarda, tüm mirasçılar otomatik olarak elbirliğiyle mal sahibi olur. Ancak mirasçılar arasında uzlaşma sağlanamadığı veya paylaşım konusunda anlaşma çıkmadığı durumlarda, ortaklık ilişkisi sürdürülemez bir hal alır.
Bu durumda, mirasçılardan herhangi biri izale-i şuyu davası açarak mirasın paylaşılmasını mahkemeden talep edebilir. Mahkeme, malın aynen taksimi mümkünse paylaştırılmasına, mümkün değilse satışına ve bedelin paylaşılmasına karar verir. Böylece mirasçılar, bireysel olarak paylarına düşen hakkı alır ve ortaklık ilişkisi sona erdirilir.
Özetle, ortaklar arasında anlaşma sağlanamaması, elbirliği ya da paylı mülkiyetin varlığı ve özellikle mirasçılar arasında paylaşım yapılamaması durumları, izale-i şuyu davasının açılmasına temel teşkil eder.
Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri
Ortaklığın giderilmesi, yani izale-i şuyu davasında iki temel yöntem öne çıkar: Aynen taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi. Mahkeme ve taraflar en uygun çözümü bulmak için bu iki yolu değerlendirir. Aşağıdaki başlıklarda bu yöntemleri detaylıca bulabilirsiniz.
Aynen Taksim
Aynen taksim, ortaklığın konusu olan taşınır ya da taşınmaz malın fiziksel olarak bölünüp paydaşlara ayrı ayrı mülkiyet hakkı tanınarak paylaşılması anlamına gelir. Burada amaç, herkesin kendi hissesini bağımsız şekilde kullanabilmesini sağlamaktır.
Aynen Taksim Koşulları
Aynen taksimin uygulanabilmesi için öncelikli şart, malın fiilen ve hukuken bölünebilir olmasıdır. Yani;
- Taşınmaz, bölündükten sonra her paydaşa ekonomik değeri olan, kullanılabilir ve imar mevzuatına uygun bir parça düşmelidir.
- Taşınır mallar açısından ise, malın kendi niteliği açısından bölünebilir olması gerekir.
Mahkeme tarafından genellikle bilirkişi atanarak taşınmazın bölünebilirliği detaylı şekilde incelenir. Eğer taşınmaz; arsa, tarla veya büyük parsel ise, paydaş sayısına ve yüzölçüme göre bölünüp bölünemeyeceği değerlendirilir. Binadan oluşan taşınmazlarda ise her paydaşa uygun bağımsız birimler çıkartılabiliyorsa aynen taksim uygulanabilir.
Eşit Olmayan Paylarda Değer Dengelemesi
Paylar eşit değilse, aynen taksim yapıldığında değerlerin eşitlenemediği durumlar oluşabilir. Bu durumda mahkeme, payı fazla olan paydaşa, değer fazlasını karşılayacak şekilde “denkleştirme ödemesi” yaptırır. Yani örneğin bir taşınmaz üçe bölündü ama bir parçanın değeri çok yüksek çıktıysa, fazla değerin sahibi olan kişi diğer iki paydaşa aradaki fark kadar ödeme yapar.
Amaç, hak kaybı yaşanmadan adil bir paylaşım sağlamaktır. Yine bilirkişi raporuyla taşınmazın her bir parçasının değeri belirlenir ve ona göre dengeleme yapılır.
Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi, malın aynen bölünmesi teknik ya da hukuki olarak mümkün değilse uygulanan yoldur. Bu durumda mal, mahkeme kararı ile açık artırma (ihale) yoluyla satılır ve elde edilen gelir paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.
Satış Usulleri (Açık Artırma, Ortaklar Arasında Satış)
Satış genellikle iki şekilde olur:
- Açık Artırma (İhale) Yoluyla Satış: Mal, satış memurluğu tarafından düzenlenen ve ilan edilen bir açık artırma ile satılır. Herkes bu ihaleye katılabilir, ister paydaş isterse dışarıdan katılımcılar teklif verebilir. Taşınmazların açık artırması genellikle UYAP sisteminden elektronik ortamda da yapılabilir.
- Ortaklar Arasında Satış: Tüm paydaşların oybirliğiyle kabulü halinde, mal sadece ortaklar arasında pazarlıkla da satılabilir. Bu uygulama oldukça nadir görülür çünkü genellikle tüm ortakların anlaşması zordur.
Satış ilanı ve satış günü, usulüne uygun şekilde tüm paydaşlara tebliğ edilir ve Resmî Gazete’de / yerel gazetede ilan edilir.
Bilirkişi Raporu ve Değer Tespiti
Satıştan önce, ortaklığın giderilmesine konu malın güncel rayiç değerinin tespiti için mahkeme bilirkişi atar. Bilirkişi;
- Malın yeri, büyüklüğü, imar durumu, niteliği ve piyasa koşullarına göre değer belirler.
- Hazırlanan rapor tüm taraflara tebliğ edilir, isteyen taraflar bu rapora itiraz edebilir.
Bilirkişi raporuyla tespit edilen değer, açık artırmanın başlangıç bedeli olarak kabul edilir. Açık artırmada mal, bu değerin genellikle %50’sinden aşağı olmamak üzere teklif verilirse satılabilir. Olayın sonunda satıştan elde edilen gelir paydaşlar arasında adil olarak dağıtılır.
Özetle; izale-i şuyu davasında önce aynen taksim denenir, mümkün olmazsa satış yoluna gidilir. Her iki durumda da adil bir paylaşım ve hakkaniyet gözetilir.
İzale-i Şuyu Davasında Dava Süreci
Zorunlu Arabuluculuk Süreci
İzale-i şuyu davası açılmadan önce, 2023 yılı itibarıyla yapılan değişiklikler gereği zorunlu arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekmektedir. Davacı ortaklardan biri, öncelikle yetkili bir arabulucuya başvurarak çözüm yolu arar. Burada amaç, tarafların mahkemeye gitmeden önce uzlaşmasını sağlamaktır. Arabuluculuk görüşmeleri başarılı olmazsa, son tutanakla birlikte dava açılabilir. Zorunlu arabuluculuk aşaması atlanırsa, mahkeme davayı usulden reddeder ve süreci başa alır. Arabulucu sonunda anlaşma çıkarsa, taraflar uzlaştığı şekilde işlem yapabilirler.
Dava Dilekçesi ve Gerekli Belgeler
İzale-i şuyu davası açmak için hazırlanacak dava dilekçesinde davanın konusu, taraflar, taşınmazın açık adresi ve hukuki sebepler açıkça yazılmalıdır. Gerekli belgeler arasında;
- Tapu kaydı örneği,
- İlgili taşınmaza ait tapu senedi,
- Tüm ortakların kimlik ve adres bilgileri,
- Zorunlu arabuluculuk tutanağı bulunmalıdır.
Dava dilekçesine ortaklar arasındaki pay oranları ve mülkiyet durumunu gösteren ekler de eklenmelidir. Belgelerin eksiksiz hazırlanması, sürecin hızlı ilerlemesi için çok önemlidir.
Davanın Tarafları (Davacı/Davalı Olarak Kimler Yer Alır?)
İzale-i şuyu davasında davacı, ortaklardan biri veya birkaçı olabilir. Davalı ise diğer tüm paydaşlardır. Yani, taşınmazda ya da taşınırda ortak olan herkes ister davacı, ister davalı olarak davada taraf olmak zorundadır. Hiçbir ortak davadan muaf tutulamaz. Tüm ortaklar davaya dahil edildikten sonra, mahkeme ortaklığın sona erdirilmesi için karar verebilir. Taraflardan bazılarının bilinmemesi halinde ilan yoluyla tebligat yapılır.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
İzale-i şuyu davalarında yetkili ve görevli mahkeme seçimi çok önemlidir. Dava açılırken yanlış mahkemeye başvurulması halinde süreç uzayabilir.
Sulh Hukuk Mahkemesi
Bu davalar için Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Hakim, davanın bütün aşamalarında tarafların haklarını korumalı ve yasal prosedüre uygun hareket etmelidir.
Taşınmazın Bulunduğu Yer Mahkemesi
Dava konusu bir taşınmaz ise, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yani, taşınmaz nerede kayıtlı ise oranın sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Bu kural, taşınmaz ile ilgili tüm izale-i şuyu davalarında geçerlidir.
Keşif ve Bilirkişi İncelemesi
Dava sürecinde mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verir. Keşif sırasında mahkeme heyeti, taraflarla birlikte taşınmazı/bölüşülecek malı yerinde inceler. Tarafların paylarının tespit edilmesi, malın aynen taksime uygun olup olmadığı ve değerinin belirlenmesi için bilirkişi raporu alınır. Bilirkişiler, teknik uzmanlar olup taşınmazın değeri, kullanım şekli ve taksim imkânı hakkında rapor sunar.
Karar Aşamaları (Aynen ve Satışla)
Mahkeme, bilirkişi raporu ve delilleri değerlendirerek karar aşamasına gelir. Eğer taşınmaz aynen (bölünerek) paylaştırılabiliyorsa, aynen taksim yoluyla ortaklık sona erdirilir. Ancak aynen paylaşım mümkün değilse, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir. Satış için genellikle açık artırma yapılır ve elde edilen bedel paylara göre dağıtılır.
Kıymet Takdiri ve İtiraz Yolları
Mahkeme, satış öncesi taşınmazın değerini belirler, bu işleme kıymet takdiri denir. Kıymet takdiri raporuna ortaklar 7 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz edilirse, mahkeme yeni bir bilirkişi raporu alabilir veya ek inceleme yaptırabilir. Değer tespiti kesinleşmeden satış işlemi yapılamaz.
İstinaf ve Temyiz Başvurusu
Mahkemenin kararına katılmayan taraflar, istinaf yoluna başvurabilirler. İstinaf mahkemesi kararı yerinde bulmazsa, dosyayı tekrar inceleyerek karar verebilir. Gerektiğinde daha üst mahkeme olan Yargıtay’a (temyiz) başvurulabilir. Böylece hukuki denetim süreci tamamlanır ve kesin sonucu bu şekilde alınır.
Satış İşlemleri ve Satış Memuru
İzale-i şuyu davasında satış işlemleri, mahkemenin ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar vermesinin ardından başlar. Öncelikle mahkeme kesinleşen kararını Gayrimenkul Satış Memurluğu’na yollar. Satış işlemini yürütme görevini ise bu memurluk üstlenir. Satış memuru, icra ve iflas mevzuatı çerçevesinde işlemleri yerine getirir ve taşınmazın açık artırmaya hazırlanmasını sağlar. Buna ek olarak, satış ilanı hazırlanır, ilgililere duyurulur ve bilirkişi tarafından belirlenen kıymet esas alınarak sürecin yönetimi yapılır. Satış memuru; artırma günü, ödeme şartları, teminat yatırılması gibi detayları bizzat takip eder. Alıcılar tarafından satış bedelinin ödenmesi genellikle peşin olur, ancak bazı durumlarda 7 güne kadar ödeme süresi de verilebilir.
Açık Artırma İşlemleri
Açık artırma işlemleri, izale-i şuyu davalarında genellikle elektronik ortamda başlar ve fiziksel açık artırmayla devam eder. Satış ilanı, resmi internet sitelerinde ve yerel basında yayımlanarak paydaşlar, ilgililer ve kamuoyuna duyurulur. Artırma günü geldiğinde, elektronik ortamda verilen teklifler ve salon artırması olarak bilinen uygulamada paydaşlar ve katılımcılar tekliflerini sunar. İhale, en yüksek teklifi veren gerçek ya da tüzel kişide kalır. Dikkat edilmesi gereken nokta, ihaleye katılmak isteyenlerin genellikle taşınmazın muhammen bedelinin yüzde 20’si kadar teminat yatırmaları gerektiğidir. Açık artırma, hem üçüncü kişilere hem de paydaşlara açıktır; bazı özel durumlarda sadece paydaşlar arasında kapalı artırma da yapılabilir.
Elde Edilen Bedelin Paylaşımı
Elde edilen bedelin paylaşımı aşamasında, taşınmazın satışından elde edilen gelir, paydaşların tapudaki resmi hisseleri oranında dağıtılır. Eğer taşınmaz üzerinde ilana ve satış işlemlerine ilişkin masraflar oluşmuşsa, bu masraflar satış bedelinden düşülür. Geriye kalan net bedel, kimin ne kadar payı varsa o oranda hak sahiplerine ödenir. Paydaşlar arasında anlaşmazlık varsa veya pay oranları tartışmalıysa, mahkeme veya satış memurluğu tarafından hazırlanan paylaşım tablosu üzerinden ödeme yapılır. Varsa, katma değer ve sair vergiler de dağıtımdan önce kesilir. Satış sonrası tapu devri tamamlanmadan önce, paylaşım işlemi kesinlikle yapılmaz.
Tapu Kaydında Yer Almayan Paydaşlar Durumu
Tapu kaydında yer almayan, ancak fiilen ortak olan kişilerin durumu özellikle miras ilişkilerinde karşımıza çıkar. Bir paydaşın ölümüyle birlikte mirasçılar hukuken fiilen paydaş olsalar bile, tapuda adlarına tescil yapılmadıysa satış ve paylaşım hakkı doğmaz. İzale-i şuyu davasında tüm gerçek paydaşlar davaya dahil edilmelidir ve fiilen paydaş olduklarını ispatlayanlar da; mirasçılık belgesi veya veraset ilamı sunarak hak iddia edebilirler. Tapuda adı olmayanların yasal hakkı olmasına rağmen mahkeme kararıyla haklarının korunması ve bedel paylaşımı mümkün olur; aksi halde, sürece dahil edilmezler.
Ecrimisil ve Diğer Talepler
İzale-i şuyu davası sırasında ya da öncesinde, ortaklardan birinin taşınmazı tek taraflı kullanması hâlinde, diğer hak sahipleri “ecrimisil” yani haksız işgal tazminatı talebinde bulunabilir. Ancak, ecrimisil talepleri izale-i şuyu davası ile birlikte değil, ayrı bir dava olarak açılmalıdır. Çünkü izale-i şuyu, yalnızca ortaklığın sona erdirilmesini hedefler; işgal ve tazminat konuları için ayrı yargı yolu gerekir. Ayrıca ortaklıktaki taşınmazda yapılan masraf, fayda, bakım gibi diğer talepler de varsa, bunlar da yine ayrı davalarda ileri sürülmelidir. Özellikle ortaklardan biri diğer ortakların izni veya haberi olmadan taşınmazda yaşayıp gelir elde etmişse, bu gelir için de ayrıca alacak talep edilebilir. Ecrimisil veya diğer maddi taleplerin süresine dikkat edilmeli ve mümkünse uzman bir avukatla hareket edilmelidir.
Dava Harçları ve Giderler
İzale-i şuyu davasında dava harçları ve giderler konusu genellikle davanın türüne göre değişiklik gösterir. İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası açılırken başvuru harcı ve peşin harç alınır. 2025 yılı için güncel maktu başvuru ve peşin harç bedellerini adliyeler veya güncel yargı kaynaklarından kontrol etmek gerekir.
Eğer taşınmaz satış yoluyla ortaklıktan çıkarılırsa, satış harcı taşınmazın satış bedelinden binde 11,38 oranında hesaplanır. Diğer yanda aynen taksim kararı verilirse, bu sefer gayrimenkul değerinin binde 4,55’i kadar harç alınır. Buna ek olarak bilirkişi ücreti, keşif masrafları, tebligat giderleri, dosya masrafları gibi çeşitli yargılama giderleri de ödenir. Genellikle dava açan taraf bu ödemeleri ilk aşamada üstlenmek zorundadır. Satış yapılacaksa, satış masrafları da ayrıca dikkate alınmalıdır. Ayrıca, satış sonucunda alıcılar %18 KDV ödemekle yükümlü olabilir.
Avukatlık Ücretleri ve Paylaşımı
İzale-i şuyu davasında avukatlık ücretleri hem Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne hem de tarafların avukatlarıyla yaptığı vekalet sözleşmesine göre belirlenir. 2025 yılı için Asgari Ücret Tarifesi’ne göre izale-i şuyu davasında avukatlık ücreti en az 54.600 TL’dir; bu miktar çalışılan avukata ve taşınmazın değeri ile dosyanın kapsamına göre artabilir.
Dava sonunda mahkeme, karşı taraf aleyhine vekalet ücreti de hükmeder. Kazanan taraf lehine hükmedilen avukatlık ücreti, kaybeden tarafa yüklenir. Ancak taraflar kendi avukatlarıyla özel bir ücret sözleşmesi yaptıysa, bu ücretin içeriği serbestçe belirlenebilir ve bazen taşınmazdan elde edilen gelirin belirli bir yüzdesi üzerinden de kararlaştırılabilir.
Giderlerin Taraflar Arasında Dağıtımı
İzale-i şuyu davasında giderlerin paylaşımı genellikle adaletli ve orantılı şekilde yapılır. Davayı açan paydaş yargılama giderlerini başlangıçta öder, fakat dava bittiğinde toplam yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri tarafların taşınmazdaki pay oranlarına göre dağıtılır. Yani her paydaş, hissesine düşen kadarlık kısmı öder.
Bu kapsama başvuru-peşin harç, bilirkişi ücreti, keşif gideri, tebligat parası ve satış masrafları gibi kalemler girer. Davacı tüm giderleri ödediyse, dava sonrasında mahkemeden yaptığı masrafları diğer paydaşlara pay oranında rücu hakkına sahiptir. Ayrıca, satıştan elde edilen bedel önce masraflara (ve varsa borçlara) paylaştırılır, kalan miktar da pay sahiplerine düşer.
Özetle, izale-i şuyu davasında tüm masraflar ve ücretler sadece davacıya ait olmaz; nihai yükümlülük tüm ortakların hissesine göre paylaşılarak adil bir şekilde tamamlanır.
Sıkça Sorulan Sorular ve Karşılaşılan Sorunlar
İzale-i Şuyu Davası Kaç Yıl Sürer?
İzale-i şuyu davası yani diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davası, davanın açıldığı yerdeki mahkemelerin iş yüküne, taraf sayısına ve taşınmazın özelliklerine göre değişkenlik gösterir. Genel anlamda izale-i şuyu davaları ortalama 1 yıl ile 1,5 yıl arasında sonuçlanır. Ancak, bazen bilirkişi raporlarına itiraz, taraflar arasında anlaşmazlıklar, tebligat zorlukları veya istinaf-temyiz gibi hukuki yollar süreci uzatabilir. Tarafların çok olması ya da birden fazla taşınmaz bulunması halinde, dava süresi 2 yılı bulabilir. Yoğun mahkemelerde ve karmaşık dosyalarda bu süre daha da uzayabilir.
Dava Sırasında Yapılan Hatalar
İzale-i şuyu davası açılırken ve dava sürecinde en sık yapılan hata, ortaklığın tüm taraflarının yani tüm paydaşların davaya dahil edilmemesidir. Paydaşlardan biri bile eksik gösterilirse, dava usulden reddedilir veya ek dava ile eksik taraflar davaya dahil edilmek zorunda kalınır ve bu da sürecin ciddi şekilde uzamasına neden olur. Diğer bir hata, malın niteliğinin ve bölünebilirliğinin yanlış değerlendirilmesidir. Aynen taksim mümkün olmayan bir mal için aynen taksim talep edilmesi, davanın gereksiz yere uzamasına yol açar. Son olarak, gerekli bilirkişi incelemesi ve keşif talebinin zamanında yapılmaması, eksik belge sunulması gibi usul hataları da süreci uzatır ve hak kaybına neden olabilir.
Tebligat ve Adres Problemleri
İzale-i şuyu davalarında yaşanan en büyük sorunlardan biri tebligatın yapılamamasıdır. Taraflardan birinin adresinin güncel olmaması, yurt dışında yaşıyor olması veya MERNİS kayıtlarında hatalı adres bilgisi bulunması tebligat yapılamamasına yol açabilir. Mahkemeler, öncelikle TC kimlik numarası ve MERNİS adresiyle tebligat yapmayı dener. Adres bulunamazsa veya kişi adresini değiştirmişse, çoğu zaman muhtara tebligat bırakılır ve bu da bazen tarafların haklarını tam kullanamamasına neden olur. Özellikle yurt dışında ikamet eden paydaşlara tebligat yapmak ise ayrı ve zaman alan bir süreçtir. Adres araştırmasının eksiksiz yapılması ve adreslerin mümkün olduğunca güncel tutulması büyük önem taşır.
Tapu ve İmar Durumu Sorunları
Davanın sağlıklı yürütülebilmesi için taşınmazın tapu kaydı, çapı ve imar durumu çok önemlidir. Tapuda malik olarak görünen herkesin mutlaka davada taraf olması gerekir. Ayrıca, taşınmazın imar planında değişiklik olmuşsa, imar planı iptali veya yeni plan askıda ise, bu tür işlemler ortaklığın giderilmesi davasını doğrudan etkiler. Bazı hallerde imar iptal davaları bekletici mesele yapılabilir; yani, öncelikle imar iptali davasının sonucunun beklenmesine karar verilir. Tapuda kaydı olmayan hak sahiplerinin davaya dahil edilmemesi ya da tapu kayıtlarının güncel olmaması da sürecin uzamasına ve olumsuz sonuçlara neden olur. Bilirkişi, taşınmazın imar durumunu ve değerini de inceleyerek rapor hazırlar.
Davacı Tarafın Feragat Etmesi Durumu
İzale-i şuyu davasında davacı, açtığı davadan feragat edebilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta var: Bu davalarda davacının feragati, davalıların tamamının kabulüne bağlıdır. Eğer davalılardan biri bile davanın devamını isterse, mahkeme davaya devam eder ve esas hakkında karar verir. Diğer bir ifadeyle, izale-i şuyu davalarında herkes diğerinin hem davacısı hem davalısı olduğundan, “ben pes ettim” demekle dava bitmez. Feragat eden tarafın bu hak üzerindeki talepleri sona erer, fakat ortaklar arasında hala paylaşım veya satış talebi olan biri varsa, süreç devam eder. Ancak tüm taraflar feragati kabul ederse, dava tamamıyla sona erer ve aynı konu tekrar dava edilemez.
İpuçları: Davanın kısa sürede sonuçlanması için evrakların tam ve eksiksiz sunulması, güncel adreslerin bulunması ve taşınmazın tapu/imar bilgilerinin doğru şekilde temin edilmesi çok önemlidir.
Güncel Yargıtay İçtihatları
İzale-i Şuyu davası, yani ortaklığın giderilmesi davası konusunda güncel Yargıtay kararları, uygulamada taraflar için yol gösterici niteliktedir. Son yıllarda verilen kararlar, özellikle taşınmazların satışı, bilirkişi raporu ve paydaşların önalım hakkı gibi konularda detaya inmektedir.
Yargıtay’ın 2024 ve 2025 yılı güncel içtihatlarına göre; öncelikle malın aynen taksim ile bölünüp bölünemeyeceği incelenmektedir. Yargıtay, mümkünse öncelikle aynen taksim yönteminin tercih edilmesini, mümkün olmadığı durumlarda ise satış yoluyla ortaklığın giderilmesine gidilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.
Ayrıca, son kararlarda satışın açık artırma ile elektronik ortamda yapılmasının usulüne uygun olduğuna hükmedilmiştir. Paydaşların önalım hakkı ise, taşınmaz üçüncü kişiye satılırsa doğmakta, paydaşlar arasında yapılan satışlarda bu hak kullanılamamaktadır.
Bir diğer önemli içtihatta, davanın açılmasında tüm paydaşların davalı gösterilmesi zorunluluğu üzerinde durulmaktadır. Yargıtay, tarafların tam ve doğru şekilde belirlenmemiş olması durumunda davanın usulden reddedilebileceğini tekrar etmiştir.
Uzman raporlarının güvenilirliği ve itiraz mekanizması da öne çıkan başka bir konu. Bilirkişi raporlarına yapılan itirazların süreleri ve şekli de Yargıtay kararlarında ayrıntılı şekilde incelenmektedir.
2025 yılı itibarıyla arabuluculuğun dava şartı olması ve süreç yönetiminde ortaya çıkan yenilikler de Yargıtay kararlarında net bir şekilde yer bulmaktadır.
İzale-i Şuyu davalarında Yargıtay kararlarının sık sık değişebildiği unutulmamalıdır. Bu nedenle benzer bir davada sürece başlamadan önce en güncel içtihatların dikkate alınması gerekmektedir.
Davada Deneyimli Avukatla Çalışmanın Önemi
İzale-i Şuyu davasında deneyimli bir avukat ile çalışmak, hem dava sürecinin düzgün ilerlemesi hem de hak kayıplarının önlenmesi açısından son derece kritiktir. Ortaklığın giderilmesi davaları, hukuken teknik detaylar ve usuli işlemler içerir; bu noktada avukatın bilgi ve tecrübesi büyük fark yaratır.
Davada en sık karşılaşılan problemlerden biri, dava dilekçesinin eksik veya uygunsuz hazırlanmasıdır. Deneyimli bir avukat, gerekli tüm usul işlemlerinin ve taleplerin zamanında yapılmasını sağlar. Özellikle paydaşların doğru şekilde davaya dahil edilmesi, gerekli delillerin toplanması ve bilirkişi raporlarının takibi, ciddi bir uzmanlık gerektirir.
Uygulamada hatalı işlemler sonucu; davanın reddedilmesi, süreçlerin uzaması veya talep edilen hakkın kaybı gibi durumlar yaşanabilir. Avukat aracılığıyla; bilirkişi raporuna itiraz, istinaf ve temyiz başvuruları gibi hakların etkin kullanımı mümkün olur.
Ayrıca, yeni çıkan Yargıtay kararlarının ve mevzuatta yapılan değişikliklerin takibi, davada güncel uygulamanın bilinmesini sağlar. Arabuluculuk süreci, satış ihaleleri, tapu işlemleri gibi karmaşık aşamalarda uzman avukat desteği ile sürecin sorunsuz ilerlemesi sağlanabilir.
Sonuç olarak, İzale-i Şuyu davasında deneyimli bir avukat ile çalışmak, hem hak kaybı riskini azaltır, hem de davanın daha hızlı ve hedefe yönelik sonuçlanmasına yardımcı olur. Eğer bir taşınmazda hissedar iseniz ve diğer ortaklarla anlaşmazlık yaşıyorsanız, mutlaka tecrübeli bir avukat desteği alın. 👩⚖️
İzale-i Şuyu Davasında Özel Durumlar
Zamanaşımı Konusu
Zamanaşımı konusu, izale-i şuyu davası açmayı düşünenler için sıkça merak edilen bir noktadır. İzale-i şuyu davası, ortaklığın giderilmesini amaçladığından, bu davada genel olarak bir zamanaşımı süresi yoktur. Yani, paydaşlardan herhangi biri ortaklığın devamını uygun bulmadığı anda, dilediği zaman mahkemeye başvurarak bu davayı açabilir. Ancak, ortaklığın sona erdirilmesini engelleyen özel bir durum veya bir takım hak düşürücü sürelerin olup olmadığı davanın spesifik niteliğine göre değişiklik gösterebilir.
Türk Medeni Kanunu ve uygulamaya bakıldığında, paylı veya elbirliği mülkiyeti devam ettiği sürece ortaklardan her biri izale-i şuyu davası açma hakkını korur. Fakat paydaşlar arasında dava konusu taşınmaz ya da hak üzerinde uzun süreli fiili el atma, hak iddiasının terk edilmesi ya da zilyetlik gibi farklı hukuki durumlar söz konusu ise, bu durumda başka türden zamanla ilgili kısıtlamalar ve ayrı tespitler gündeme gelebilir. Dolayısıyla, zamanaşımı genel kural olarak yoksa da, bazı özel uyuşmazlıklarda durumun bir hukukçuya danışılarak değerlendirilmesi önemlidir.
Muhdesat (Bina, Ağaç vb.) ve Bütünleyici Parçalar
Muhdesat kavramı, bir taşınmazın üzerinde sonradan yapılan bina, yapı, ağaç ve benzeri eklemeleri ifade eder. İzale-i şuyu davası sırasında paydaşlardan birinin, taşınmaz üzerinde yaptığı bina, eki ya da diktiği ağaçlar gibi muhdesatlar varsa bu konu önemli hale gelir.
Ortaklığın giderilmesine karar verildiğinde, genellikle önce taşınmazın ana gövdesi ile muhdesatları tespit edilir. Mahkeme; bilirkişi ve keşif yoluyla kimin hangi muhdesat üzerinde hakkı olduğunu araştırır. Muhdesat sahipliği genellikle bunun kimin tarafından, hangi tarihte ve hangi nedenle yapıldığına göre belirlenir. Sonuç olarak; satış yoluyla ortaklık sona erdirilecekse, muhtesatın bedeli ayrıca belirlenip, muhdesat sahibi ortaklara satış bedelinden ödenmesi gerekir. Bu durum özellikle ağaçlık arsalar, çeşitli eklenti yapılan taşınmazlar ve üzerinde bina bulunan tarla gibi yerlerde sıkça görülür.
Ayrıca, bütünleyici parçalar (taşınmazın ayrılmaz bir parçası haline gelmiş yapılar ya da sistemler, örneğin alt yapı, su hattı gibi unsurlar) da, taşınmazla birlikte değerlendirilir ve genellikle onun doğal bir uzantısı kabul edilir.
İmar Planı Değişiklikleri
İmar planı değişiklikleri, özellikle şehirleşmenin yoğun olduğu alanlarda ortaklığın giderilmesi davalarında önemli etkiye sahip olabilir. Çünkü, taşınmazın tapu kaydındaki niteliği ile imar planındaki mevcut ya da planlanan kullanım şekli arasında fark varsa, paydaşlar arasında anlaşmazlık yaşanabilir.
İmar uygulamasına girmiş ya da girmesi planlanan taşınmazlarda, genellikle aynen taksim mümkün olmayabilir. Çünkü imar parselleri oluşmadan önce parselasyon ve düzenleme süreçleri gereklidir. İzale-i şuyu davası esnasında mahkeme, taşınmazın imar planına uygun olarak paylaştırılıp paylaştırılamayacağı hususunda belediyeden ve tapudan görüş alır, gerekirse bilirkişi incelemesi yapar.
Özellikle toplu konut bölgelerinde, yeni yapılanma alanlarında ya da geniş çaplı kamulaştırma olan bölgelerde, imar planı değişiklikleri nedeniyle aynen taksim yapılamıyorsa, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir. Ayrıca plan değişiklikleri nedeniyle taşınmaz üzerinde değer artışı veya azalışı olursa, bu durum da satış ve paylaşımda dikkate alınır.
Sonuç olarak, izale-i şuyu davasında zamanaşımı olmamakla birlikte, muhdesat ve bütünleyici parçalar ile imar değişiklikleri gibi özel durumlar sürece doğrudan etki edebilir. Bu nedenle, her somut olayda detaylı bir inceleme yapılması büyük önem taşır.
Sonuç ve Değerlendirme
İzale-i şuyu davası, ortaklık ilişkilerinin sonlandırılmasında Türk Medeni Hukuku’nda önemli bir rol oynar. Ortaklar arasında anlaşmazlıkların önlenmesi ve taşınmaz ya da taşınır malların daha verimli kullanılabilmesi için bu dava yoluna başvurmak çoğu zaman gereklidir. İzale-i şuyu davası, genellikle miras yoluyla ya da ortak yatırımlar sonucu meydana gelen paylı veya elbirliği mülkiyetini, kanunda düzenlenen yöntemlerle sonlandırmayı hedefler.
İzale-i şuyu davalarında, uygulamada en çok karşılaşılan yöntem satış suretiyle ortaklığın giderilmesidir. Bu süreç, taşınmazların aynen taksimi mümkün değilse, çoğu zaman mahkeme kararıyla açık artırmayla satış yoluyla tamamlanır ve elde edilen gelir paylaşıma konu edilir. Mahkemenin kararı, özellikle taraflar arasında ihtilafların çözülmesini sağlar ve uzun süreli anlaşmazlıkların önüne geçer.
Modern uygulamada, davaların süreçleri zorunlu arabuluculuk, bilirkişi incelemesi, keşif ve açık artırma gibi aşamaları kapsar. Her aşamada yasal sürelere, gerekli belgelere ve doğru adımlara dikkat etmek davacı ve davalılar için büyük önem taşır. Ayrıca, alanında deneyimli bir avukatla bu süreci yürütmek, hem zamandan hem de maddi kayıptan korunmak için büyük avantaj sunar.
Son olarak, izale-i şuyu davası ile ilgili mevzuat gelişmeleri ve Yargıtay kararları sürekli güncellendiği için, tüm güncel bilgilere hakim olmak gereklidir. Doğru bilgilerle ve uzman desteğiyle hareket edildiğinde, ortaklığın giderilmesi yolu daha hızlı ve sorunsuz bir şekilde tamamlanabilir. Her durumda, hukuki danışmanlık almak ileride doğabilecek hak kayıplarının da önüne geçecektir.