Tahliye taahhütnamesi, kiracı tarafından kiralanan mülkün belirtilen bir tarihte boşaltılacağına dair verdiği yazılı bir güvencedir. Bu taahhütname, hem kiracının hem de mülk sahibinin haklarını korumak adına hukuki bir çerçevede gerçekleştirilir. Ülkemizde bu belgeler hukuki süreçlerde sıklıkla gündeme gelir ve geçerliliği net kurallara bağlanmıştır. Bir tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için belirli şartları sağlaması gerekir: Taahhütnamenin yazılı olması, kiracının veya yetkili temsilcisinin serbest iradeyle imzalaması ve belirtilen tahliye tarihinin açıkça ifade edilmesi önemli gereklilikler arasında. Ayrıca, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra hukuka uygun şekilde düzenlenmiş olması da gerekir. Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, taraflar arasında potansiyel hukuki anlaşmazlıkların çözümünde kilit rol oynar.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesinin tanımı

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraladığı taşınmazı, belirli bir tarihte ve koşulsuz olarak tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt ettiği bir belgedir. Genellikle konut ve işyeri kiralarında karşılaşılan bu belge, kiraya verenin taşınmazını tekrar kullanabilmesini kolaylaştırmak amacıyla düzenlenir. Tahliye taahhütnamesi, kiracı tarafından özgür iradeyle imzalandığında ve yasal şartlara uygun hazırlandığında geçerlilik kazanır. Pratikte en çok, ev sahibi ve kiracı arasında kira sözleşmesi yapıldıktan sonra imzalanan tahliye taahhütnameleriyle karşılaşılır.

Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan düzenlemeler

Türk Borçlar Kanunu’nda tahliye taahhütnamesine ilişkin düzenlemeler TBK m.352‘de açıkça yer almaktadır. Kanuna göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenirse, kiraya veren bu taahhüt tarihine dayanarak tahliye davası açabilir veya doğrudan icra takibi başlatabilir. Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden sonra ve yazılı şekilde düzenlenmiş olması gerektiğidir. Kanun, kiracının ve taşınmaz sahibinin haklarını koruyacak şekilde, geçerlilik şartlarını da net biçimde ortaya koymaktadır.

Hukuki niteliği ve kapsamı

Tahliye taahhütnamesinin hukuki niteliği, tek taraflı, bağlayıcı bir irade beyanı olmasıdır. Kiracı, belirlenen tarihte hiçbir şart ileri sürmeden taşınmazı boşaltmayı taahhüt eder ve bu taahhüt kiraya veren için tahliye hakkı doğurur. Ancak tahliye taahhütnamesi, sadece konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerlidir. Diğer kira türlerinde aynı işleve sahip değildir.

Kapsam olarak bakıldığında tahliye taahhütnamesi, kiracının serbest iradesiyle, koşulsuz ve açık şekilde belirlenmiş bir tahliye tarihini içermelidir. Taahhüdün tek başına verilmesi yeterli olmaz; yasaya uygun olarak, kimi şartların yerine getirilmiş olması gereklidir. Tahliye taahhütnamesi, mahkemede veya icra dairesinde kiraya veren tarafından delil olarak kullanılabilir ve tahliyenin hızlıca sağlanmasında önemli bir araçtır.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

Yazılı olma şartı

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için öncelikle yazılı olması gerekmektedir. Sözlü olarak yapılan veya telefonda söylenen tahliye taahhütleri hukuken geçerli değildir. Yazılı olma şartı, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıklarda belgenin delil olarak kullanılabilmesini sağlar. Hem kiracı hem de ev sahipleri için bu madde büyük önem taşır, çünkü mahkemeler ve icra müdürlükleri yalnızca yazılı taahhütnameleri kabul eder.

Kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmesi

Tahliye taahhütnamesi mutlaka kiracı tarafından veya kiracının noterden yetki verdiği temsilcisi tarafından imzalanmalıdır. Başka bir kişinin imzaladığı taahhütname geçersiz sayılabilir. Eğer kiracı bir şirketse, şirketin temsil ve ilzama yetkili kişisinin imzası aranır. Yetkisiz bir kişinin düzenlediği tahliye taahhütnamesi, mal sahibi açısından herhangi bir hak doğurmaz.

Tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi

Tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihi mutlaka açık ve kesin biçimde yer almalıdır. Yani “ileride çıkacağım”, “kira bitiminde çıkacağım” gibi genel veya belirsiz ifadeler geçerli değildir. Örneğin; “01.06.2025 tarihinde taşınmazı boşaltacağım” gibi net bir tarih verilmelidir. Tarih belirtilmeyen ve belirsiz olan tahliye taahhütnameleri geçersiz kabul edilir.

Kira sözleşmesinden sonra düzenlenmiş olması

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra düzenlenmelidir. Kira sözleşmesinden önce veya aynı anda alınan taahhütnameler, kiracı üzerinde baskı kurulduğu gerekçesiyle Türk Borçlar Kanunu gereği geçerli kabul edilmez. Kira sözleşmesinin ardından, tarafların serbest iradesiyle alınan tahliye taahhütnameleri geçerli olur.

Koşulsuz ve şartsız verilmiş olması

Tahliye taahhütnamesi koşulsuz ve şartsız şekilde verilmeli, herhangi bir koşula bağlanmamalıdır. Yani belgeye, “ev sahibi evi satarsa çıkacağım”, “yeni bir ev bulursam taşınacağım” gibi şartlar konulmamalıdır. Her türlü şart içeren taahhütnameler geçersiz sayılır. Bu durum uygulamada sık karşılaşılan bir geçersizlik sebebidir.

Serbest irade ile imzalanması

Tahliye taahhütnamesinin serbest irade ile imzalanması gerekir. Kiracı zorla, baskı altında veya tehdit ile bu belgeyi imzalamışsa, taahhüt geçersiz olur. Kiracı, taahhüdü imzaladığı sırada iradesinin sakatlanmış olduğunu mahkemede ispat ederse, tahliye hükümsüz kalır. Bu nedenle ev sahibi ve emlakçılar, kiracının üzerinde baskı oluşturmamaya dikkat etmelidirler.

Birden fazla kiracı olması durumunda tüm kiracıların imzası

Eğer kiracı birden fazlaysa, tüm kiracıların ayrı ayrı tahliye taahhütnamesi imzalaması gerekir. Sadece bir kiracının verdiği taahhüt, diğer kiracılar açısından bağlayıcı değildir. Kısacası, tahliye için adı tüm kiracı listesinde bulunan her bireyden imza şarttır. Aksi durumda tahliye işlemi yerine getirilemez.

Yalnızca konut ve çatılı işyerleri için geçerlilik

Tahliye taahhütnamesi, yalnızca Türk Borçlar Kanunu’na tabi konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerlidir. Arsa, tarla veya açık alan gibi farklı kira türlerinde tahliye taahhütnamesi hükümleri uygulanmaz. Bu tür taşınmazlarda tahliye için Borçlar Kanunu’nda özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Yani, tahliye taahhütnamesiyle korunan taşınmazlar; konutlar ve çatılı işyerleridir.

Tüm bu geçerlilik şartlarına dikkat edilmeden hazırlanan tahliye taahhütnameleri, ileride hem ev sahibi hem de kiracı açısından büyük hukuki sorunlara sebep olabilir. Bu yüzden hazırlık ve imza aşamalarında özenli olmak büyük yarar sağlar.

Tahliye Taahhütnamesinin Hazırlanması ve İçeriği

Tahliye taahhütnamesinde bulunması gereken unsurlar

Tahliye taahhütnamesinde bulunması gereken unsurlar, belgenin geçerli olması ve ileride sorun çıkmaması için oldukça önemlidir. Tahliye taahhütnamesi mutlaka kiracı tarafından, açıkça ve anlaşılır bir şekilde düzenlenmelidir. Taahhütnamede, kiracının kimlik bilgileri, kiralanan taşınmazın açık adresi, kira sözleşmesinin tarihi, tahliye edileceği açık tarih, kiracının imzası ve tercihen kiraya verenin bilgileri yer almalıdır.

Yine kiracı birden fazla ise, her kiracının imzası da alınmalıdır. Belgede herhangi bir şarta, ek koşula veya belirsizliğe yer verilmemelidir; düzenlenen metin şartsız ve koşulsuz olmalıdır. Bu maddeler taşınmaz sahibinin hak kaybı yaşamaması ve kiracının mağdur olmaması için gereklidir.

Noter onayı gerekliliği ve önerisi

Tahliye taahhütnamesi hazırlanırken noter onayı yasalarca zorunlu değildir, fakat noter onaylı bir taahhütnamenin geçerliliği ispat açısından çok daha güçlüdür. Noter huzurunda imzalanan belgeler, imza inkârına karşı da güvence sağlar. Taraflar arasında ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçmek, belgeyi tartışmasız hale getirmek için noter onayı şiddetle önerilir.

Ayrıca noterlikte imzalandığına dair kayıt oluşacağından, taahhütnamenin ne zaman ve kim tarafından imzalandığı çok net biçimde belgelenir. Eğer noter onayı yaptırılamıyorsa, en azından kiracı tarafından el yazısıyla yazılıp imzalanması, imza ve tarih unsurunun eksiksiz olması gerekir.

Tahliye taahhütnamesi örneği hazırlanırken dikkat edilmesi gerekenler

Tahliye taahhütnamesi örneği hazırlanırken dikkat edilmesi gerekenler, metnin her açıdan hukuka uygun olmasını sağlar. Öncelikle metin, hazır bir boş taslak üzerinden değil, her kira ilişkisine özel hazırlanmalıdır. Kira sözleşmesinden sonra ve serbest iradeyle imzalanmış olmasına özellikle dikkat edilmelidir.

Belgede belirtilen tahliye tarihi tek ve kesin olmalı; “6 ay sonra” veya “verilecek bildirimle” gibi muğlak ibareler kesinlikle bulunmamalıdır. Ayrıca, adresin tam ve doğru yazıldığı, kiracı imzalarının yer aldığı kontrol edilmelidir. Şüpheli ya da eksik bilgi halinde noter veya uzman bir avukat desteği almak büyük yarar sağlayacaktır.

En yaygın hatalardan biri, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesiyle aynı gün veya önceki bir tarihle düzenlenmesidir. Bu durum belgeyi hukuken geçersiz hale getirir. Aynı şekilde, boş bir taahhütnameye sonradan bilgiler eklenmesi de hukuken sakıncalıdır ve mahkemelerde geçersiz sayılmasına yol açabilir.

Sonuçta; tahliye taahhütnamesinin açık, anlaşılır, eksiksiz ve mümkünse noter onaylı hazırlanması, ileride oluşacak sorunların önüne geçilmesine yardımcı olur.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Süreci

Tahliye sürecinin nasıl işletildiği

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye süreci, kiraya verenin kiracının evi tahliye etmesini daha hızlı ve yasal olarak kolaylaştırmak için başvurduğu bir yoldur. Eğer düzenlenmiş ve geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa, ev sahibi iki hukuki yoldan biriyle sonuca ulaşabilir: icra takibi yoluyla tahliye veya dava yoluyla tahliye. Yani kiracı, söz verdiği tarihte evden çıkmazsa, ev sahibi doğrudan tahliye işlemini başlatabilir. Bu süreç, hem ev sahibi hem de kiracı için bazı yasal süreleri ve hakları beraberinde getirir. Özellikle kiracının savunma hakkı olduğu unutulmamalı, yazılı ve geçerli bir taahhüt yoksa mahkemeler kiracı lehine karar verebilir.

İcra takibi yoluyla tahliye

Tahliye taahhütnamesine dayanarak ev sahibinin başvurduğu en pratik yol genellikle icra takibi yoluyla tahliyedir. Çünkü bu yöntem, mahkeme sürecine göre daha kısa sürede sonuçlanabilir. İcra takibi başlatıldığında ilgili icra müdürlüğüne gidilir ve tahliye taahhütnamesi sunularak işlem başlatılır. Ev sahibi, kira sözleşmesi ve taahhütnameyi ekleyerek icra müdürlüğüne tahliye talebiyle başvurur ve işlemi resmi olarak başlatır.

İcra takibi başlatılmasının aşamaları

  1. İcra müdürlüğüne başvuru: Ev sahibi, kiracının tahliyeyi kabul etmemesi halinde bulunduğu yerdeki icra müdürlüğüne giderek talebini sunar.
  2. Tahliye talebinin sunulması: Tahliye taahhütnamesi ve kimlik bilgileriyle birlikte tahliye talebi yapılır.
  3. Örnek 13 ödeme emri gönderimi: İcra müdürlüğü, Örnek 13 olarak bilinen “tahliyeye ilişkin ödeme emrini” düzenler ve kiracıya tebliğ eder.
  4. Tebligat sonrası süre: Kiracıya 7 günlük süre tanınır. Bu sürede kiracı isterse taahhütnamenin geçersizliği konusunda itiraz edebilir veya tahliye işlemini kabul ederek evi boşaltır.
  5. Kiracının tahliyesi: İtiraz olmazsa veya mahkeme ev sahibini haklı bulursa, kiracıya tahliye işlemi uygulanır.

İtiraz ve yasal süreler (7 gün)

Kiracı, kendisine gönderilen Örnek 13 ödeme emrinden sonra 7 gün içinde itiraz etmezse veya taahhütnamenin geçersizliği konusunda herhangi bir başvuruda bulunmazsa, tahliye işlemi kesinleşir. Ancak kiracı, bu süre içinde itiraz edebilir. İtiraz, genellikle taahhütnamenin geçersiz olması, zorla imzalatılması veya eksik bilgi içermesi sebeplerine dayanabilir. İtiraz edilirse, konu mahkemeye taşınır ve süreç biraz daha uzar. Kiracı süresinde itiraz etmezse icra müdürlüğü tarafından tahliye işlemi başlatılır.

Dava yoluyla tahliye

Eğer kiracı, kendisine gönderilen bildirime rağmen evi tahliye etmez ve icra yoluyla çözüm alınamazsa, bir diğer yol dava açmaktır. Kiraya veren, taahhütnamedeki tarihten sonra 1 ay içinde ilgili mahkemede tahliye davası açabilir. Bu dava, normal tahliye davalarına göre daha kısa sürede sonuçlanabilir çünkü ortada yazılı bir taahhütname vardır.

Tahliye davası açma süresi (1 ay)

Tahliye taahhütnamesine dayanarak dava açmak isteyen ev sahibinin, taahhüt edilen tahliye tarihinin bitiminden itibaren 1 ay içinde mahkemeye başvurması şarttır. Bu süre aşılırsa, taahhütname geçersiz kalabilir ve dava hakkı kaybedilebilir.

Yetkili mahkeme

Tahliye davası için sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine açılır. Başka bir yerdeki mahkemeye başvurmak, yetkisizlikten davanın reddiyle sonuçlanabileceğinden, mutlaka doğru yer seçilmelidir.

Dava sürecinde dikkat edilmesi gerekenler

Dava sürecinde en önemli nokta, tahliye taahhütnamesinin usulüne uygun ve geçerli şekilde düzenlenmiş olmasıdır. Eksik, yanlış veya koşullu hazırlanmış taahhütnameler mahkemece geçersiz sayılabilir. Ayrıca, kiracı mahkemede taahhüdünü iradesi dışında imzaladığını ya da zorlandığını iddia edebilir. Böyle bir durumda mahkeme tarafların beyanlarını dinler ve öne sürülen kanıtları değerlendirir. Dava sırasında, kiracının haklarının korunmasına da dikkat edilir, ancak geçerli taahhütname varsa genellikle tahliye yönünde karar verilir.

Sonuç olarak, tahliye taahhütnamesine dayalı olarak icra yoluyla ya da dava yoluyla tahliye işlemi başlatılırken, belirtilen yasal süreler ve evrakların tamlığı çok önemlidir. Her iki yöntemde de kiracının yasal haklarını kullanabilmesi için dosyasını ve itirazlarını süresinde yapması gereklidir.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçersiz Sayılacağı Durumlar

Kira sözleşmesinden önce veya aynı anda yapılan taahhütler

Kira sözleşmesinden önce veya aynı anda verilen tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu’na göre geçersiz kabul edilir. Çünkü kanun, tahliye taahhütnamesinin mutlaka kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra ve bağımsız bir şekilde alınmasını şart koşar. Bu sayede kiracının, kira ilişkisine henüz girmeden önce bir baskı altında olmadan karar vermesi sağlanır. Eğer tahliye taahhütnamesi, kira kontratı ile aynı tarihte düzenlenmişse veya kira ilişkisinden önce imzalatıldıysa, kiracı bu belgeye dayalı olarak tahliye edilemez.

İrade sakatlığı ve zorla/imza alınması

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kiracının serbest iradesiyle imzalanmış olması gerekir. Eğer kiracıya baskı uygulanarak, tehdit edilerek, aldatılarak veya kandırılarak tahliye taahhütnamesi imzalatılırsa, bu durumda taahhüt geçersiz olur. İrade sakatlığına, yani kişinin özgür iradesinin ortadan kaldırılmasına neden olan her türlü durum, tahliye taahhütnamesinin iptaline yol açabilir. Kiracı, böyle bir durum olduğunu mahkemede ispatladığında, tahliye taahhütnamesi hukuken geçersiz sayılır.

Belirsiz, eksik veya hatalı şartlar içermesi

Tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli olması için belgenin tüm şartlarının açık, eksiksiz ve doğru şekilde belirtilmiş olması gerekir. Özellikle tahliye tarihi belirsiz ise, kira adresi ve taraflar yanlış yazılmışsa ya da belge üzerinde önemli bilgiler eksikse, bu tür taahhütnameler mahkemelerce geçersiz kabul edilir. Ayrıca, üzerinde silinti, kazıntı veya tahrifat var ise, belgede net ifadeler kullanılmamışsa, tahliye taahhüdü geçerliliğini kaybeder.

Aile konutu ile ilgili özel durumlar

Eğer kiralanan taşınmaz bir aile konutu ise, tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için eşin de onayı gereklidir. Yani aile konutu olarak kullanılan bir evde sadece eşlerden birinin verdiği tahliye taahhütnamesi, diğer eşin açık rızası olmadan geçerli sayılmaz. Türk Medeni Kanunu’na göre, aile konutu ile ilgili alınacak kararlar eşlerin ortak rızasıyla gerçekleşmelidir. Bu kural, aile içi huzurun ve barışın korunması için konulmuştur. Eşlerden birinin haberi olmadan ya da onayı alınmadan verilen taahhütle tahliye işlemi başlatılamaz.

Tahliye Taahhütnamesine İtiraz ve İptal Süreci

Kiracı tarafından yapılan itirazlar ve gerekçeleri

Kiracı tarafından tahliye taahhütnamesine itiraz edilebilir. Özellikle kiracı tahliye taahhütnamesine imza atarken baskı altında kaldıysa, aldatıldıysa veya iradesi sakatlanmışsa bu tür durumlarda itiraz hakkı doğar. En sık karşılaşılan itiraz gerekçeleri arasında “imzanın baskı altında atılması”, “boş kağıda imza atılması ve daha sonra doldurulması”, “sözleşmenin geçersiz bir tarihte hazırlanması” gibi nedenler yer alır. Ayrıca taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı gün veya öncesinde düzenlenmiş olması da geçersizlik gerekçesi olarak öne sürülebilir. Kiracı, icra takibi başlatıldığında yasal süresi içinde (7 gün) ilgili icra müdürlüğüne itiraz ederek işlemi durdurabilir veya dava açıldığında mahkemede bu nedenlere dayanabilir.

Tahliye taahhütnamesinin iptal şartları ve prosedürü

Tahliye taahhütnamesinin iptali için belirli şartlar gereklidir. Öncelikle, taahhüdün serbest iradeyle ve baskı olmaksızın imzalanmadığı ispatlanmalıdır. İptal talep eden kiracı, taahhüdün hukuka aykırı koşullarda imzalandığını veya taahhüdün şekil şartlarının eksik olduğunu (örneğin, tarih eksikliği ya da taahhütnamenin kira sözleşmesinden önce/aynı gün hazırlanması) iddia edebilir. Tahliye taahhütnamesinin iptali için genellikle mahkemeye başvurmak gerekir. Mahkemede iptal talebi dilekçeyle sunulur ve itiraz gerekçeleri açıkça belirtilir. Ayrıca, icra takibine yapılan itiraz üzerine alacaklı mal sahibi, tahliye davası açarak geçersizlik iddialarının değerlendirilmesini sağlayabilir.

Mahkeme önünde ispat yükü

Mahkeme önünde ispat yükü genellikle taahhütnamenin geçersizliğini iddia eden kiracıya aittir. Kiracı, irade sakatlığı (örneğin tehdit, hile, zorlama), şartların eksikliği, taahhütnamenin geçersiz tarihte düzenlendiği veya hükümlerin belirsiz olduğu gibi iddialarını somut delillerle ortaya koymak zorundadır. Mahkeme, tarafların beyanlarını ve sunulan delilleri (örneğin, tanık ifadeleri, uzman raporları, noter kayıtları gibi) değerlendirerek karar verir. Eğer kiracı iddiasını ispatlayamazsa, taahhüt genellikle geçerli kabul edilir ve tahliye işlemi uygulanır. Bu nedenle mahkeme sürecinde belge ve delil sunmak son derece önemlidir.

Arabuluculuk ve Tahliye

Arabuluculuk şartı ve sürecin işleyişi

Arabuluculuk şartı, tahliye davalarında son yıllarda oldukça önemli bir hale geldi. Özellikle 1 Eylül 2023’ten itibaren, konut ve çatılı işyeri kira ilişkilerinden kaynaklanan tahliye ve alacak davalarında arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Yani ev sahibi veya kiracı doğrudan mahkemeye başvuramadan önce arabuluculuk yolunu denemek zorundadır.

Arabuluculuk sürecinin işleyişi ise oldukça basittir. Kiracı ya da ev sahibi, arabulucuya başvuru yaptıktan sonra taraflara arabulucu tarafından ulaşılır ve bir toplantı tarihi belirlenir. Toplantıda, taraflar arasında uzlaşma sağlanırsa bu uzlaşma tutanağa dökülür. Tutanağın mahkeme kararı gibi bağlayıcılığı vardır. Anlaşma sağlanamazsa, arabulucu tarafından “anlaşamama tutanağı” düzenlenir ve taraflar artık mahkemeye başvurabilir.

Arabuluculuk süreci hem zamandan hem de masraflardan tasarruf sağlar. Taraflar kendi istekleriyle bir çözüm bulmanın avantajını yaşayabilirler. Ancak anlaşma olmazsa, dava yoluna gidileceği için arabuluculuk aşamasının eksiksiz ve doğru yürütülmesi önemlidir.

Arabuluculuğun dava şartı olması

Arabuluculuğun dava şartı olması, tahliye davalarında artık önemli bir prosedürdür. Yukarıda belirtildiği gibi, konut veya çatılı işyeri tahliyesine ilişkin davalarda öncelikle arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Eğer bu zorunluluk yerine getirilmezse, mahkemede açılan davalar usulden reddedilir.

Bu nedenle, tahliye taahhütnamesine dayanarak dava açacak olan ev sahipleri veya kiracılar, ilk olarak arabulucuya başvurmalı ve arabuluculuk sürecini tamamlamalıdır. Arabuluculuğa başvurulduktan sonra, anlaşma sağlanmazsa ve bu durum resmi tutanakla belgelenirse ancak o zaman mahkemede dava açılabilir.

Kısacası, arabuluculuk başvurusu ve süreci, mahkemeye giden yolun vazgeçilmez ilk adımıdır. Gerek ev sahibi gerekse kiracılar için bu konuda yasal değişikliklerin yakından takip edilmesi çok önemlidir. Tahliye işlemlerinde herhangi bir hak kaybı yaşanmaması için arabuluculuk şartının mutlaka yerine getirilmesi gerekir.

Sık Sorulan Sorular ve Özel Durumlar

Kiracı tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunda mı?

Kiracı tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunda değildir. Bu, tamamen kiracının kendi iradesine bağlı bir işlemdir. Hukuken, hiç kimseye zorla tahliye taahhütnamesi imzalatılamaz. Ancak bazı ev sahipleri, kira sözleşmesinin yapılması sırasında bu belgeyi şart koşabilmektedir. Bu gibi durumlarda kiracı isterse kabul eder, istemezse imzalamaz. Kiracı imzalamazsa da, eve girme veya sözleşme imzalama hakkından feragat etmiş sayılmaz. Özetle; kiracı için tahliye taahhütnamesi zorunlu bir belge değildir, yasal bir mecburiyet yoktur.

Tahliye taahhütnamesi ile tahliye işlemi ne kadar sürer?

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye işlemi, çoğu zaman mahkemeye gitmeden, icra takibi başlatılarak yapılabilmektedir. Sürecin hızına etki eden en önemli unsur, kiracının tahliye emrine itiraz edip etmemesidir. İtiraz etmezse, tebligattan sonra genellikle yaklaşık 15 gün ila 1 ay içinde tahliye süreci tamamlanır. Ancak kiracı sürece itiraz ederse veya mahkeme devreye girerse, bu süreç 6-8 ay gibi bir zamana da yayılabilir. Yani tahliye taahhütnamesi, diğer tahliye gerekçelerine göre çok daha kısa sürede çözüm alınmasını sağlar. Fakat durumun detayları ve adli sürecin yoğunluğu bu süreyi değiştirebilir.

Noterden alınan tahliye taahhütnamesi kaç yıl geçerli?

Noterden alınan tahliye taahhütnamesinin geçerlilik süresi kanunda doğrudan belirlenmemiştir. Fakat uygulamada, taahhütnamede yazılı tahliye tarihi çok önemlidir. Kiraya veren, tahliye taahhütnamesinde yazılı olan tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava açmazsa bu hakkını kaybeder. Taahhütnamede belirtilen tahliye tarihi, belgenin fiili geçerlilik süresini de belirler. Özetle; noterden alınan bir tahliye taahhütnamesi, kira süresi boyunca ve belirlenen tahliye tarihine kadar geçerliliğini korur. Uygulamada ise genellikle bu süre 1 ila 5 yıl arasında değişmektedir. Ancak önemli olan, tahliye tarihinden sonra 1 ay içinde yasal işlem yapılmasıdır.

Boş tahliye taahhütnamesi imzalanmasının sonuçları

Boş tahliye taahhütnamesi imzalanması, yani tarih ve yer gibi önemli alanları doldurmadan imza atılması kiracı açısından ciddi riskler taşır. Çünkü yasal olarak boş bir tahliye taahhütnamesi de geçerli kabul edilebilir ve ev sahibi sonradan tarihi doldurup, bu belgeye dayanarak tahliye talep edebilir. Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre, boş kağıda imza atan kişi, sonradan doldurulacak bilgi ve yükümlülüklerden de sorumlu olur. Eğer kiracı, tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulduğunu iddia ediyorsa, bunu yazılı belgelerle ispatlamak zorundadır. Bu sebeple kesinlikle boş tahliye taahhütnamesi imzalanmamalı, tüm ayrıntılar (tarih, yer, taraf bilgileri) doldurulduktan sonra belgeye imza atılmalıdır. Aksi halde, kiracı istemediği bir tarihte dahi evi tahliye etmek zorunda kalabilir.

Tahliye Taahhütnamesinin Sonuçları ve Hukuki Etkileri

Tahliye kararının uygulanması

Tahliye taahhütnamesi sonucu, mahkeme veya icra takibiyle verilen tahliye kararı, doğrudan uygulamaya konur. Tahliye taahhüdü geçerli ve usulüne uygun şekilde verilmişse, kiraya verenin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi veya icra müdürlüğü, tahliye işlemini başlatır. Mahkeme veya icra müdürlüğü tarafından verilen tahliye kararına uymayan kiracı, polis marifetiyle çıkarılabilir. Tahliye sürecinin sonunda kiralanan taşınmaz, kiraya verene teslim edilir.

Kiracı, belirlenen süre içinde taşınmazı boşaltmazsa, icra müdürlüğü veya mahkeme kararına dayanarak zorla tahliye sağlanır. Bu noktada verilen tahliye kararının uygulanması, devletin resmi organlarının desteğiyle gerçekleştirilir. Tahliye işlemi sırasında hem kiracı hem kiraya veren tarafın hakları korunmaya çalışılır.

Dava ve icra takibi masrafları

Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak başlatılan dava ya da icra takibi süreci, çeşitli masrafları beraberinde getirir. Dava açma harcı, icra takip harcı, tebligat masrafları, bilirkişi ücretleri ve çeşitli kalemlerde ödenen yargılama giderleri, tahliye işlemi için ödenmesi gereken tutarlardır. Bu masraflar ilk aşamada genellikle davacı tarafından karşılanır. Ancak mahkeme kararı ile haksız çıkan taraf, karşı tarafın yargılama giderlerini ve masraflarını ödemekle yükümlü olur.

Eğer tahliye icra yolu ile yapılırsa, icra takibi açmak için belirli tutarda peşin harç ve dosya masrafı ödenir. Ayrıca icra işlemi sırasında yapılacak tebligatlar ve zorla tahliye için gerekirse ek ödemeler talep edilir. Tüm bu masrafların dökümü, icra ve hukuk mahkemeleri tarafından belirlenir ve tahsil edilir.

Avukat ücretleri ve diğer maliyetler

Tahliye taahhütnamesinin uygulanmasında avukat desteği almak zorunlu olmasa da, işlemlerin doğru ilerlemesi açısından çoğu zaman faydalıdır. Avukat aracılığı ile işlem yapılırsa, dava veya icra takibi için avukatlık ücreti ödenir. Türkiye Barolar Birliği’nin her yıl güncellediği asgari ücret tarifesi kapsamında belirlenen ücretler uygulanır. Taraflar, aralarındaki vekalet sözleşmesine göre daha farklı bir ücrette de anlaşabilirler.

Ayrıca, noter ücreti, dosyalama bedelleri, gerekirse taşınmazın tahliyesi esnasında zabıta veya polis refakati masrafları gibi ek maliyetler de oluşabilir. Tüm bu maliyetler tarafların anlaşmasına veya mahkeme kararına göre belirli bir tarafa yüklenebilir. Özellikle masrafların artırılmaması ve sürecin hızlı tamamlanabilmesi için işlemlerin baştan doğru ve usulüne uygun yapılması büyük önem taşır.

Örnek Tahliye Taahhütnamesi Metni

Geçerlilik şartlarına uygun örnek metin

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi hazırlamak, kira ilişkileri açısından büyük önem taşır. Tahliye taahhütnamesinin hukuki açıdan geçerli olabilmesi için bazı unsurların eksiksiz yer alması gerekir. Bu nedenle örnek bir tahliye taahhütnamesi metni hazırlanırken şu hususlara özen gösterilmelidir: Yazılı olması, tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi, kira sözleşmesinden sonra imzalanması, koşulsuz ve şartsız düzenlenmesi, kiracının serbest iradesiyle imzalanmış olması ve kiracının (veya varsa diğer kiracıların) kendi el yazısıyla imzalaması gereklidir.

Tahliye taahhütnamesi örnek metni aşağıdaki gibi olabilir:

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

Ben, …………………………………….. adresinde kiracı olarak oturmakta olduğum, maliki …………………………………….. olan taşınmazı, hiçbir hak ve menfaat talebinde bulunmaksızın, tamamen kendi hür irademle ve herhangi bir zorlama olmaksızın, ………………………………….. tarihine kadar boş ve sağlam şekilde tahliye edeceğimi, aksi takdirde taşınmaz sahibinin veya yetkili vekilinin başvurusu üzerine mahkeme kararı ya da icra yoluyla boşaltılması işlemlerini tüm yasal sonuçları ile birlikte kabul edeceğimi taahhüt ederim.

İşbu taahhütname, ………………………………. tarihli kira sözleşmesinden sonra, bugün, yani ……………………….. tarihinde tarafımca serbest irademle imzalanmıştır.

Kiracının adı soyadı :
TC Kimlik Numarası :
Kira konusu taşınmaz adresi:

Tarih :
İmza :

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi metninde yukarıda yer alan bilgilerin eksiksiz bulunmasına dikkat edilmelidir. Özellikle tahliye tarihi, kiracı bilgileri ve kira sözleşmesinin ardından imzalandığına dair ibareler muhakkak metinde yer almalıdır. Taahhütname üzerinde herhangi bir koşul, şerh veya ek şart bulunmamalı; metin sade olmalı ve tarafların özgür iradesini yansıtmalıdır.

Noterden onay alınması zorunlu olmasa da, belgeyi daha güçlü hale getirdiği için noter tasdiki önerilir. Ayrıca birden fazla kiracı varsa, her birinin imzası gereklidir.

Bu örnek, geçerlilik şartlarına uyan klasik bir tahliye taahhütnamesidir. Hazırlarken mutlaka kişisel bilgiler ve ilgili taşınmaz adresi doğru biçimde doldurulmalıdır.

Sonuç ve Değerlendirme

Tahliye taahhütnamesinin hukuki önemi

Tahliye taahhütnamesinin hukuki önemi, hem ev sahipleri hem de kiracılar için oldukça büyüktür. Tahliye taahhütnamesi, borçlar hukuku kapsamında hem kiraya verenin hem de kiracının hak ve yükümlülüklerini açıkça belirler. Bu belge sayesinde ev sahibi, kira sözleşmesinin süresinin sonunda veya belirlenen tarihte hukuki yollara başvurmadan tahliye işlemini başlatabilir.

Tahliye taahhütnamesi, özellikle konut veya işyeri kiralamalarında usulüne uygun düzenlendiğinde, kiraya verenin tahliye davası açmadan icra takibi başlatabilmesini sağlar. Böylece uzun ve maliyetli süreçler büyük ölçüde kısalır. Aynı zamanda, kiracı da hangi şartlarda taşınmazı tahliye edeceğini önceden bilir ve buna göre planlama yapabilir.

Bu belgenin geçerli olması, yasal prosedürlerin doğru işletilmesi açısından oldukça kritiktir. Yanlış veya eksik düzenlenen tahliye taahhütnameleri, mahkemeler tarafından geçersiz sayılabilir ve ev sahibinin hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle hukuki destek alınarak hazırlanması önem taşır.

Dikkat edilmesi gereken temel hususlar

Tahliye taahhütnamesi düzenlerken dikkat edilmesi gereken birkaç temel husus vardır:

  • Yazılı olma şartı: Tahliye taahhütnamesi mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü taahhütler yasal olarak geçersizdir.
  • Kira sözleşmesinden sonra düzenlenmeli: Kira sözleşmesinden önce veya aynı anda düzenlenen taahhütnameler geçersiz sayılır.
  • Tahliye tarihi açıkça belirtilmeli: Hangi tarihte tahliye edileceği belgede net şekilde yazmalıdır.
  • Koşulsuz ve şartsız olmalı: Herhangi bir şart veya ön koşul içermeden verilmelidir.
  • Kiracının serbest iradesiyle imzalanmalı: Zorla, baskı ile veya kandırılarak alınmış imzalar tahliye taahhütnamesini geçersiz kılar.
  • Birden fazla kiracı varsa hepsinin imzası alınmalı: Ortak kira durumlarında bütün kiracıların belgede imzası bulunmalıdır.
  • Aile konutu ise eşlerin rızası: Aile konutu statüsünde olan taşınmazlarda eşlerin rızası gerekmektedir.
  • Noterden yapılması önerilir: Noter onayı şart olmasa da, ileride yaşanabilecek ihtilaflarda ispat kolaylığı sağlar.

Tüm bu hususlara dikkat edildiğinde, tahliye taahhütnamesi hem kiracı hem de ev sahibi için güvenli ve hukuken geçerli bir çözüm sunar. İmzalamadan önce mutlaka içeriği dikkatlice okunmalı ve gerektiğinde hukuki danışmanlık alınmalıdır. Bu şekilde ilerlemek, olası uyuşmazlıkların önüne geçer ve hak kaybı yaşanmasının önüne set çeker.