Kira sözleşmesinde on (10) yıllık süre sonunda kiracıyı tahliye etmek isteyenler için birkaç önemli detay bilmek gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, kiraya verenlerin on yıllık süre dolduğunda hiçbir gerekçe göstermeksizin kiracıyı tahliye edebileceğini belirtir. Bu süreçte, kiraya verenin en az üç ay önceden kiracıya yazılı bildirimde bulunması zorunludur. Hem belirli süreli hem de belirsiz süreli kira sözleşmelerinde bu bildirim yapılmalıdır.
Tahliye davası açmak için, kira sözleşmesinin geçerli olması ve kira kontratının bitiş tarihinden itibaren 10 yıllık uzama süresinin dolmuş olması gerekmektedir. Ayrıca dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması da zorunludur. Tahliye davaları, kira sözleşmesinin bulunduğu bölgedeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülmektedir.
Unutmayın, iyi hazırlanmış bir fesih bildirimi ve doğru bir hukuki yol izlemek, tahliye sürecini daha hızlı ve etkili yapabilir. Kiracının haklarının korunması ve kanuni prosedürlerin doğru şekilde izlenmesi önemlidir.
Türk Borçlar Kanunu’nda 10 Yıllık Süre Sonunda Tahliye Hükmü
Türk Borçlar Kanunu’nda 10 yıllık süre sonunda tahliye hakkı, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin önemli bir hukuki hakkı olarak düzenlenmiştir. Kanunun 347. maddesi bu konuyu açıklamaktadır. Eğer bir kira sözleşmesi belirli veya belirsiz süreli olarak yapıldıysa ve 10 yıllık uzama süresi dolduysa, kiraya veren, herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve en az üç ay öncesinden yazılı bildirim yapmak şartıyla, kira sözleşmesini feshedebilir. Yani, 10 yıl boyunca uzayan kira ilişkisi, kanun gereği ev sahibine sebepsiz tahliye hakkı tanır. Yine de bu bildirimin mutlaka yazılı ve zamanında tebliğ edilmesi gereklidir.
Özetle: 10 yılı geçen kiracılıklarda; ev sahibi, sebepsiz şekilde, sürenin bitiminden en az üç ay önce yazılı olarak fesih bildirimi yapmak koşuluyla, tahliye talep edebilir.
Kira Sözleşmesi Türleri: Belirli ve Belirsiz Süreli Kira
Kira sözleşmeleri, belirli süreli kira sözleşmesi ve belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak iki ana gruba ayrılır. Belirli süreli kira sözleşmesinde, başlangıç ve bitiş tarihleri açıkça bellidir. Mesela, “01.01.2020 – 01.01.2021 tarihleri arasında” gibi kesin bir süre belirtilmişse, bu belirli süreli sayılır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise taraflar net bir süre kararlaştırmaz, sözleşme açık uçludur. Süresi belirsiz olan bu sözleşmelerde, kiracı veya ev sahibi fesih bildirimini kanunda öngörülen sürelere uyarak yapabilir. Uygulamada en çok karşılaşılan kira sözleşmesi türleri bunlardır. Her iki tür için de tahliye haklarının ve sürecin farklılık gösterdiğini unutmayın. Sözleşmenin türü, 10 yıllık tahliye hakkı da dahil olmak üzere, tüm hukuki hakların kullanılmasını doğrudan etkiler.
Uzama Süresinin Hesaplanması
Uzama süresinin hesaplanması özellikle 10 yıllık tahliye hakkını anlamak açısından çok önemli. Belirli süreli bir kira sözleşmesi, bitiş tarihinde kiracı tarafından sonlandırılmazsa, otomatik olarak bir yıl uzatılır. Bu her yıl için geçerlidir ve toplamda 10 defa uzayan yıllardan sonra 10 yıllık uzama süresi tamamlanmış olur.
Örneğin, 01.01.2015 başlangıç tarihli ve 1 yıllık bir kira sözleşmeniz varsa ve kiracı her yıl kaldıysa, 01.01.2026’da 10 yıllık uzama süresi dolmuş olur. 10. yılın tamamlanmasıyla birlikte, kiraya veren “Herhangi bir gerekçe göstermeden, izleyen yıldan önce en az üç ay evvel yazılı olarak” bildirirse tahliye davası açabilir. Ancak arada yeni bir sözleşme yapılırsa, 10 yıllık süre yeniden başlar.
Özetle: 10 yıllık uzama süresi, ilk belirli sürenin bitiminden sonra her yıl eklenen uzamalar ile hesaplanır. Süre doğru ve dikkatlice hesaplanmazsa tahliye talebi kaybedilebilir. Bu yüzden hesaplama yapılırken başlangıç ve uzama tarihlerini dikkatlice gözden geçirin.
Sıkça karşılaşılan sorularda, 10 yıllık uzama nasıl başlar ve ne zaman sona erer gibi detaylarda hata yapıldığında, dava reddedilebilir. O yüzden mutlaka uzman bir avukata danışmak faydalı olacaktır.
Geçerli Kira Sözleşmesi Olması
Geçerli kira sözleşmesi, 10 yıllık süre sonunda tahliye davası açabilmenin en temel şartıdır. Kira sözleşmesinin varlığı hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında zorunludur. Sözleşmenin yazılı olması şart değildir; sözlü anlaşma da yasal olarak geçerlidir. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı kira sözleşmesi olması tavsiye edilir. Sözleşmede tarafların kimlik bilgileri, kira konusu taşınmazın açık adresi, kira bedeli, ödeme şekli ve süresi gibi temel unsurlar bulunmalıdır. Eksik veya kanuna, ahlaka ya da kamu düzenine aykırı hükümler içeren kira sözleşmeleri geçersiz sayılır ve tahliye davası açılamaz. Sözleşmenin feshi için de bu sözleşmenin halen yürürlükte olması gereklidir.
Kira Konusunun Niteliği (Konut ve Çatılı İşyeri)
Kira konusunun niteliği de 10 yıllık süre sonunda tahliye davası açarken önemlidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Bu maddeye göre sadece konut veya çatılı işyeri kiraları için 10 yıllık uzama süresi sonunda tahliye mümkündür. Arsa, tarla gibi taşınmazlar veya çatısı olmayan işyerleri bu kapsama girmez. Dolayısıyla, tahliye davası açılacak taşınmazın kesinlikle “konut” ya da “çatılı işyeri” olması gerekir. Uygulamada sıkça karşılaşılan hata, dükkân gibi çatısız taşınmazlarda bu hükmün uygulanabileceği zannedilmesidir; ancak kanun bu konuda çok nettir.
10 Yıllık Uzama Süresinin Tamamlanması
10 yıllık uzama süresinin dolmuş olması, tahliye davası bakımından kilit noktadır. Eğer kira sözleşmesi her yıl otomatik yenilenerek (uzayarak) toplamda 10 uzama yılını doldurmuşsa, bu sürenin sonunda ev sahibi “hiçbir sebep göstermeksizin” tahliye davası açabilir. Buradaki önemli ayrıntı; ilk yapılan kira sözleşmesinde kararlaştırılan sürenin bitiminden sonra her yıl birer yıllık uzama dönemi başlar ve toplamda 10 yıl bu şekilde geçmelidir. Örneğin, 2014’te yapılan ve 1 yıl süresi olan bir sözleşmede, 2015’ten itibaren başlayan uzama yılları 2025’te 10. uzama yılını doldurur. Bu yılın sonunda ev sahibi, gerekli bildirim şartlarını da yerine getirerek tahliye davası açabilir.
Yeni Kira Sözleşmesiyle Sürenin Sıfırlanması
Kira sözleşmesinin taraflar arasında yeniden, yani tamamen yeni bir sözleşme olarak düzenlenmesi, 10 yıllık uzama süresini sıfırlar. Yani taraflar, eski sözleşmeye ek protokol veya tadil değil de; yeni bir başlangıç tarihi ve yeni hükümler ihtiva eden yeni bir kira sözleşmesi yaparsa, 10 yıllık süre bu yeni sözleşmenin tarihinden itibaren yeniden başlar. Örneğin; 2015’te yapılan eski sözleşme sona erdikten sonra, 2020’de tamamen yeni bir nota ile imzalanan yeni bir sözleşme, hesabı başa döndürür. Artık eski dönemin uzamaları dikkate alınmaz, yeni kontrat üzerinden süre işlemeye başlar. Bu da kiracıyı, 10 yıllık tahliye riskinden bir süreliğine korur.
Şartların Özeti ve Yazılılık Gerekliliği
Özetle; 10 yıllık uzama süresi sonunda tahliye davası açmak için şu şartların tamamı birlikte bulunmalıdır:
- Taraflar arasında yürürlükte bir ve geçerli kira sözleşmesi olmalı,
- Kiralanan yer konut ya da çatılı işyeri olmalı,
- Sözleşme sonrası en az 10 uzama yılı tamamlanmış olmalı,
- Taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılmamış olmalı.
Yazılılık teknik olarak şart değildir, ancak uygulamada mahkemelerde ispat kolaylığı büyük önem taşır. Sözlü sözleşmeler de geçerli sayılır, fakat delil toplama açısından yazılı sözleşme önerilir.
Bu şartlar sağlanmadan açılan tahliye davaları mahkemeden döner. Tüm detaylar kanunun ilgili maddeleri ve 2024/2025 güncel içtihatları dikkate alınarak titizlikle uygulanmalıdır.
Fesih Bildiriminin Yazılı ve Zamanında Yapılması
Fesih bildiriminin yazılı ve zamanında yapılması, kiraya verenin kiracıyı 10 yıllık kira süresi sonunda tahliye etmek istemesi durumunda en önemli yasal zorunluluklardan biridir. Türk Borçlar Kanunu’na göre fesih bildirimi, mutlaka yazılı şekilde hazırlanmalı ve kanunda öngörülen süreler içinde kiracıya ulaştırılmalıdır. E-posta, mesaj gibi yollarla yapılan bildirimlerin kabul edilmeme ihtimali olduğundan, noter kanalıyla, taahhütlü mektup veya PTT aracılığıyla yapılması en güvenli yoldur.
Burada önemli olan husus, bildirimin sadece hazırlanması değil, kiracıya ulaşmasının sağlanmasıdır. Fesih bildirimi, elden teslim ediliyorsa teslim alındığına dair imza alınmalı, aksi takdirde hukuki sorunlar ortaya çıkabilir.
En Az Üç Ay Önceden Kiracıya Bildirim
En az üç ay önceden kiracıya bildirim şartı, kiracının ifa süresi sonunda tahliye edilmesinde büyük önem taşımaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerine göre, kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresi bitiminden sonra, her bir yıl sonunda yapılan yeni uzama için fesih bildirimi en az üç ay önceden kiracıya yazılı olarak iletilmelidir.
Eğer bildiriminiz üç aydan daha kısa bir sürede yapılırsa, tahliye hakkınız bir sonraki uzama dönemine sarkabilir. Bu yüzden zamanlama hatası, sürecin uzamasına ve evin tahliyesinin gecikmesine sebep olur.
Eksik veya Geç Bildirim Hataları
Eksik veya geç bildirim hataları, tahliye davasında en çok yapılan hatalardandır. Bildirimde eksik bilgi verilmesi, yanlış adres kullanılması veya bildirim süresinin geçmesine rağmen işlem yapılması, hak kaybına neden olur. Özellikle üç aylık sürenin geçirilmesi, bir sonraki kira yılını beklemenize yol açar.
Aynı şekilde fesih bildiriminin şeklen eksik yapılması, örneğin içeriğin yeterince açık olmaması veya yazılı yapılmaması, bildirimin geçersiz sayılmasına sebep olabilir. Tüm bu nedenlerle noter veya taahhütlü posta gibi ispatı kolay yöntemler tercih edilmelidir.
İhtarname İçeriği ve Örnek Metin
İhtarname içeriği ve örnek metin hazırlarken dikkatli olmak gerekir. İhtarnamede kesinlikle;
- Kiraya veren ve kiracı bilgileri,
- Kiralanan taşınmazın açık adresi,
- Tahliye talebinin dayanağı (10 yıllık uzama süresinin dolduğu),
- Tahliyenin istenen tarih,
- Bildirimin hangi tarihte yapıldığı,
bilgileri yer almalıdır.
Aşağıda örnek bir ihtarname metni görebilirsiniz:
Sayın [Kiracı Adı Soyadı],
Tarafınızla akdedilmiş bulunan ve [başlangıç tarihi] tarihinde başlayan kira sözleşmesinin, Türk Borçlar Kanunu uyarınca 10 yıllık uzama süresi [uzama bitiş tarihi] tarihinde dolmaktadır. Kanuni şartlar gereğince iş bu ihtar ile taşınmazın tahliyesini talep ediyor ve en geç [tahliye tarihi, yani yeni dönem başından itibaren] tarihinde taşınmazı boşaltarak teslim etmenizi, aksi halde yasal yollara başvurulacağını ihtaren bildiririm.
[Kiraya Verenin Adı, İmzası, Adres]
Tarih
Bu şekilde hazırlanan bir ihtarname, hem yasal süreci başlatır hem de ileride muhtemel bir davada delil olarak kullanılabilir. Gerçekten güvenli ve hatasız bir süreç için ihtarname hazırlarken veya gönderirken bir avukata danışmak da tavsiye edilir.
Arabuluculuk Başvurusu Şartı (2023 Sonrası)
Arabuluculuk başvurusu şartı, özellikle 2023 yılından sonra kira uyuşmazlıklarında ve 10 yıllık kira tahliyelerinde önemli bir hale gelmiştir. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira tespit ve tahliye davalarında mahkemeye başvurmadan önce mutlaka arabuluculuğa başvurmak zorunlu oldu. Buna “dava şartı arabuluculuk” adı veriliyor ve başvurudan olumlu ya da olumsuz bir sonuç alınsa da sürecin tamamlanması gerekiyor. Eğer arabuluculuk süreci tamamlanmazsa, doğrudan mahkemeye tahliye davası açılamaz ve dava, bu sebeple usulden reddedilir.
Özetle; ister 10 yıllık uzama süresi olsun ister farklı tahliye sebepleri, kiraya verenin önce arabuluculuğa başvurması yasalar gereği zorunludur. Sadece icra takibiyle tahliye veya tahliye taahhüdüne dayalı durumlarda bazı istisnalar bulunur. Ancak standart 10 yıllık sürenin sonunda genel tahliye davalarında arabuluculuk ilk şarttır.
Arabuluculuk Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Arabuluculuk sürecinde dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, başvurunun usulüne uygun olarak yapılması ve söz konusu anlaşmazlığın (örneğin 10 yıllık tahliye) açıkça belirtilmesidir. Başvuru, herhangi bir arabulucuya ya da arabuluculuk bürosuna yapılabilir. Başvuru sırasında özellikle;
- Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri,
- Kira sözleşmesinin örneği,
- 10 yıllık uzama süresinin tamamlandığına dair bilgiler,
- Kiracı ve mal sahibinin anlaşmazlık konuları (örneğin tahliye talebi)
eksiksiz sunulmalıdır.
Arabuluculuk toplantılarına tarafların bizzat katılması zorunlu değildir ancak vekil veya temsilciyle de katılım sağlanabilir. Ancak mümkünse bizzat katılım ve görüşme daha hızlı sonuç alınmasına yardımcı olur. Dava açma süresi arabuluculuk boyunca durur, yani arabuluculuk süresi bitene kadar hak düşürücü süreler işlemeye devam etmez. Bu detay çok önemlidir.
Arabuluculuk sonucunda uzlaşma sağlanırsa, toplantı sonucunda tarafların imzası ile bağlayıcı bir anlaşmaya dönüşür ve ilam niteliğindedir. Uzlaşma olmazsa, “Son Tutanağı” taraflara verilir ve bu belgeyle mahkemeye başvuru yapılabilir.
Arabuluculuk Sonuçlanmazsa Dava Açma Hakkı
Arabuluculuk müzakereleri sonunda uzlaşma sağlanamazsa, artık dava açma hakkı doğar. Ancak dikkat edilmesi gereken en önemli konu, arabuluculuk sonucunda alınan “Son Tutanağın” dava dilekçesine eklenmesidir. Bu tutanak olmadan mahkemeye başvuru yapılamaz ve dava reddedilir.
Dava açmak için genellikle arabuluculuğun sonuçlandığı tarihten itibaren yasal süreler başlar ve bu sürece dikkat edilmelidir. Yani, arabuluculuk sonuçlanır sonuçlanmaz,
- Son tutanak alınır,
- Tahliye davası (örneğin 10 yıllık kiracının tahliyesi için) Sulh Hukuk Mahkemesi’ne gerekli belgelerle açılır.
Arabuluculuk sürecinde ve sonrasında herhangi bir hak kaybı yaşamamak için, belge ve evrakların eksiksiz hazırlanması, süre takibinin özenle yapılması büyük önem taşır. Gerektiğinde bir avukattan hukuki destek almak, hatalı veya eksik işlem yapılmasını önler.
Unutmayın: Arabuluculuk olmadan dava yoluna geçiş mümkün değildir!
Tahliye Davası Açılış Süreci
Tahliye Davası Ne Zaman ve Nasıl Açılır?
Tahliye davası, özellikle 10 yıllık kira süresi ve uzama dönemi dolduktan sonra, ev sahibi tarafından belirli şekil şartlarına uyularak açılır. Özellikle belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiraya veren, sözleşmenin 10’uncu uzama yılını takip eden kira döneminin bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirim yapılmışsa, yeni kira yılının sonundan itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
Tahliye davası açılmadan önce 2023 sonrası zorunlu hale gelen arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır. Arabuluculuktan sonuç alınamazsa, ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak dava açılır.
Tahliye Davasında Dilekçe ve Deliller
Tahliye davasında hazırlanan dava dilekçesi hukuka uygun şekilde, açık ve net olmalıdır. Dilekçede;
- Kiracı ve kiraya verene ait bilgiler,
- Kiralanan taşınmazın adresi,
- Kira sözleşmesinin tarihi ve türü (belirli/belirsiz)
- Tahliye nedeni (örneğin 10 yıllık sürenin dolması)
- Talep edilen husus (tahliye)
gibi bilgiler açıkça yer almalıdır.
Delil olarak, başta kira sözleşmesinin aslı veya örneği, noter veya taahhütlü ihtarname, PTT alındısı, varsa uzatma protokolleri, ilgili yazışmalar ve arabuluculuk tutanağı sunulabilir. Gerekirse tanık deliline de başvurulabilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
Tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yani davayı, kiralanan dairenin veya işyerinin bulunduğu ilçedeki sulh hukuk mahkemesinde açmalısınız. Yanlış mahkemede açılan davalarda uzamaya ve reddedilme riskine karşı dikkatli olunmalıdır.
Dava Açma Süresi ve Zamanaşımı
Tahliye davası belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin sonlandığı tarihten itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. 10 yıllık uzama süresi sonunda ise, yeni uzama yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmazsa hak kaybı yaşanabilir. Süresi geçtikten sonra açılan davalar mahkeme tarafından reddedilir.
Zamanaşımı ile ilgili olarak, kira alacağı için farklı, tahliye sebepleri için farklı süreler uygulanabilir. Ancak tahliye davasında temel kural süreye uygun hareket etmektir.
Dava Yolu ve İcra Takibi
Tahliye işlemlerinde iki ayrı yol vardır:
- Doğrudan tahliye davası: Genellikle sürenin dolması, ihtiyaç, yeniden inşa gibi nedenlerle açılır ve Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.
- İcra takibi yoluyla tahliye: Özellikle kira borcunun ödenmemesi, tahliye taahhütleri gibi durumlarda uygulanır. Kiracının borcunu ödememesi veya taşınmazı boşaltmaması halinde ilamsız tahliye takibi başlatılır.
İcra takibinde kiracıya ödeme emri gönderilir ve süre sonunda ödeme ya da tahliye gerçekleşmezse icra mahkemesi kararıyla zorla tahliye işlemi yapılır. Ancak 10 yıllık uzama sonrası tahliye genellikle doğrudan dava yolu ile yürütülür.
Her iki yolun da kendine göre koşulları, süreleri ve sonuçları bulunur. Hangi yola başvuracağınız, elinizdeki sözleşmenin türü ve mevcut şartlara göre değişir. Sürecin avukat desteğiyle yürütülmesi hataların ve zaman kayıplarının önüne geçer.
Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tahliye Davasında Sık Karşılaşılan Sorunlar
Tahliye davasında sık karşılaşılan sorunlar arasında bildirimlerin usulüne uygun şekilde yapılmaması, kira sözleşmesinin tarihi ve hükümleriyle ilgili anlaşmazlıklar ve kira süresinin yanlış hesaplanması başta gelir. Özellikle fesih bildiriminin geç veya eksik yapılması, davanın reddine yol açabilir. Bazen kiracı ile mal sahibinin yazılı anlaşmalarında eksiklikler olması ya da yeni sözleşmelerle 10 yıllık sürenin sıfırlandığının fark edilmemesi de gözden kaçabilen önemli hususlardandır. Tarafların vekaletnamelerinde eksiklik, adres yanlışlıkları süre kaybına ve dosyanın uzamasına sebep olabilir.
Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi Durumu
Kira sözleşmesinin yenilenmesi durumu, 10 yıllık uzama süresinin sıfırlanması açısından çok önemlidir. Eğer taraflar arasında yazılı bir şekilde yeni bir sözleşme düzenlenirse, artık on yıl yeniden başlar ve ev sahibi bu süre dolmadan tahliye davası açamaz. Ancak sadece kira bedeli güncellemesi veya kısa ihtarlarla yapılan uzatmalar, yeni bir sözleşme olarak kabul edilmez. Yani yenilemede asıl dikkat edilmesi gereken; metnin “yeni anlaşma” mı, yoksa “uzatma” mı olduğudur. Uygulamada bu ayrım sıkça karıştırılır ve bu da davalara yansır.
Kiracının Hakları ve Tahliyeye İtiraz Yolları
Kiracının hakları arasında tahliye davasına karşı kendini savunma ve itiraz hakkı vardır. Kiracı, bildirim usulsüz ise ya da 10 yıllık sürenin dolmadığını iddia ediyorsa, dilekçesiyle veya dava sırasında itirazlarını mahkemeye sunabilir. Ayrıca kira sözleşmesinde eksiklik, imza uyuşmazlığı, kira süresinin yanlış hesaplanması ve mal sahibinin iyi niyet kurallarına uymamış olması gibi savunmalar yapılabilir. Mahkemede delil sunma, tanık dinletme ve haklı görülüyorsa süre uzatımı isteme hakları da bulunmaktadır.
Ev Sahibinin Hakları ve Sorumlulukları
Ev sahibi, süresi dolan ve usulüne uygun şekilde uzatılmış kira sözleşmelerinde, yasal şartları sağladığında tahliye talebinde bulunabilir. Fakat ev sahibi de kanunun öngördüğü şekilde yazılı bildirim yapmak, usule uygun ihtar çekmek ve arabuluculuk şartını yerine getirmek zorundadır. Yanlış veya eksik yapılan işlemler, davanın reddine ya da zaman kaybına sebep olur. Ayrıca mal sahibi tahliye süreci boyunca kiracıya güvenli yaşam alanı sunmak ve haklarını çiğnememek zorunda. Tahliye davalarında kötü niyetli hareketler, ileride tazminat ve cezai yaptırımlarla karşılaşılabilir.
Tahliye Davası Sonucu ve İcra Süreci
Tahliye davası sonucunda mahkeme kiracının taşınmazı tahliyesine karar verirse, bu karar kesinleşene kadar kiracı evde oturmaya devam edebilir. Karar kesinleştikten sonra mal sahibi** icra müdürlüğüne başvurarak tahliye takibi** başlatır. Kiracıya icra müdürlüğü tarafından yeni bir tebligat yapılır ve çoğunlukla 15 gün içinde tahliye süresi verilir. Bu süre sonunda kiracı evi boşaltmazsa, icra müdürlüğü zorla tahliye işlemi gerçekleştirir. Kiracı evi zamanında boşaltmazsa, eşyaların taşınması ve saklanmasıyla ilgili ek masraflar da oluşabilir.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Tahliye davası ne kadar sürer sorusunun kesin bir yanıtı olmasa da, genellikle 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanır. Büyük şehirlerde ve yoğun mahkemelerde bu süre daha da uzayabilir. Dava sürecinin uzun sürmesinin temel sebepleri; tebligat gecikmeleri, delil toplama aşaması, duruşmaların ertelenmesi ve istinaf/temyiz süreçleridir. Eğer taraflar hızlı ve eksiksiz belge sunarsa, süreç daha kısa sürede tamamlanabilir. Arabuluculuk aşaması da ek süre gerektirir.
Yargılama Masrafları (2024/2025 Güncel)
Tahliye davası açarken mahkeme harcı, tebligat ve posta ücretleri gibi masraflar ödenir. 2024/2025 için tahliye davalarında başvuru ve peşin harç minimum 1.000-2.000 TL arasında değişmektedir. Tebligatlar, bilirkişi ve tanık ücretleri de dosyanın içeriğine göre eklenir. Sürecin sonunda davayı kaybeden taraf, yargılama giderlerini ve karşı taraf avukatlık ücretini ödemekle sorumludur. Güncel harç ve masrafları Türkiye Adalet Bakanlığı veya ilgili sulh hukuk mahkemesi kaleminden teyit etmek faydalı olacaktır.
Sık Sorulan Sorular ve Cevaplar
Kiracı 10 Yıldan Sonra Ne Kadar Sürede Çıkarılır?
Kiracı, Türk Borçlar Kanunu’na göre 10 yıllık uzama süresi bittikten sonra ev sahibi tarafından tahliye edilebilir. Ancak tahliye işlemi hemen gerçekleşmez. Ev sahibi, kira yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapmak zorundadır. Bildirim yapıldıktan sonra, kiracı gönüllü çıkmazsa ev sahibi tahliye davası açar. Dava süresi, mahkemelerin iş yüküne ve sürece bağlı olarak genellikle 3-12 ay arasında değişebilir. Yani 10 yıl dolduktan hemen sonra değil, bildirim ve dava sürecinin tamamlanmasına göre kiracı çıkarılır.
Ekstra Sebep Olmadan Tahliye Mümkün mü?
Ekstra bir sebep olmadan, yani herhangi bir haklı gerekçeye (örneğin: ihtiyaç, yenileme, tadilat gibi) dayanmadan, sadece 10 yıllık uzama süresi dolmuşsa ev sahibi tahliye talebinde bulunabilir. Bu, kanunda “uzama süresinin sonunda genel tahliye sebebi” olarak düzenlenmiştir. Yani başka bir sebebe ihtiyaç duyulmaz, sadece uzama süresinin tamamlanmış olması yeterlidir. Tabii ki yine yazılı bildirim şarttır.
Kiracı Tahliye Edilmezse Ne Olur?
Kiracı, tahliye konusunda bildirime ve mahkeme kararına rağmen evi veya işyerini boşaltmazsa ev sahibi icra yoluna başvurabilir. Mahkeme tahliye kararı verdikten sonra bu karar, icra müdürlüğüne götürülür ve icra takibi başlatılır. Kiracı evi hala boşaltmazsa, icra müdürlüğü polis marifetiyle tahliyeyi zorla sağlar. Bu durumda, tahliye masrafları ve süreçle ilgili diğer giderler kiracıdan da talep edilebilir.
Kira Artışı ve Kira Tespit Davasıyla Tahliye İlişkisi
Kira artışı ve kira tespit davası, tahliye davası ile doğrudan bağlantılı değildir. Ev sahibi, 10 yıllık süre sonunda yalnızca tahliye talebinde bulunabilir, kira bedelini artırmak için ek bir gerekçesi olması gerekir. Kira tespit davası ise ayrı bir süreçtir; burada amaç, kira bedelinin yeniden belirlenmesidir. Ancak bazı ev sahipleri, önce kira tespit davası açıp, ardından tahliye yoluna da gidebilir. Her iki dava da ayrı ayrı işler ve sonuçları birbirini doğrudan etkilemez. Kira tespit davası kazanılırsa, yeni kira bedeli geçerli olur; tahliye davası kazanılırsa ise kiracı çıkartılır.
Örnek Dilekçe ve İhtarname Metni
Tahliye Davası Dilekçe Örneği
Tahliye davası açmak isteyen bir ev sahibi için, doğru ve eksiksiz bir tahliye davası dilekçesi hazırlamak çok önemlidir. Tahliye davası dilekçesinde; hem taraf bilgileri hem de taşınmazın açık adresi ve hangi hukuki nedene dayanılarak tahliye istendiği mutlaka yer almalıdır.
Aşağıda, 10 yıllık uzama süresi sonunda açılacak bir tahliye davası için örnek bir dilekçe bulabilirsiniz:
Sulh Hukuk Mahkemesi’ne
Davacı: [Ev Sahibinin Adı, Soyadı ve Adresi]
Davalı: [Kiracının Adı, Soyadı ve Adresi]Konu: Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca, 10 yıllık uzama süresi sonunda konutun tahliyesi talebimizden ibarettir.
Açıklamalar:
- Müvekkilime ait [taşınmazın tam adresi] adresinde bulunan taşınmaz, [başlangıç tarihli] ve [süreli/süresiz] kira sözleşmesi ile davalıya kiralanmıştır.
- Kira sözleşmesi, süresinin sona ermesinden sonra TBK md. 347 gereğince 10 yıl boyunca uzamıştır.
- Gerekli fesih bildirimi yapılmıştır. Ancak davalı taşınmazı tahliye etmemiştir.
Hukuki Sebepler: TBK md. 347 ve ilgili mevzuat
Sonuç ve Talep: Belirtilen nedenlerle, davalının kiracı olarak kullanımındaki taşınmazın tahliyesine, mahkeme masraflarının davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim. [Tarih]
[İsim/İmza]
Dilekçede, fesih bildirimi yapıldığı ve şartların oluştuğu açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, gerekli belgelerin eklenmesi gerekmektedir (kira sözleşmesi, yapılan ihtarname örneği gibi).
İhtarname Hazırlama Örneği
Kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresi sonunda sona erdirilmesi için, doğru şekilde hazırlanmış bir ihtarname gereklidir. Bu ihtarname, fesih bildiriminin yazılı yapılmasını ve en az üç ay önceden kiracıya ulaşmasını sağlamalıdır.
Aşağıda, uygulamada sık kullanılan örnek ihtarname metni yer almaktadır:
KİRACIYA İHTARNAME
Sayın [Kiracının Adı ve Soyadı]
Adres: [Kiracının Adresi]
Konu: Kira Sözleşmesinin Süresi Sonunda Sona Erdirilmesi ve Tahliye Talebi Hakkında
Bilindiği üzere, [taşınmazın açık adresi] adresindeki taşınmaz, [tarih] başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile tarafınıza kiralanmıştır. Kira sözleşmeniz, Türk Borçlar Kanunu 347. madde gereği 10 yıllık uzama süresini tamamlamıştır.
Bu nedenle, yasal fesih süresi gözetilerek, kira sözleşmesinin bitiş tarihinden itibaren taşınmazı tahliye etmeniz gerekmektedir. En geç [tahliye tarihini açıkça belirtin], meskeni/ticari yeri tahliye ederek teslim etmenizi ihtaren bildiririm.
Aksi takdirde, hakkınızda yasal yollara başvurulacağı bilgilerini rica ederim.
Saygılarımla,
[Ev Sahibinin Adı Soyadı, Adres ve İmza]
Tebliğ tarihi: [Tebliğ tarihi burada belirtilmelidir]
İhtarname mutlaka yazılı şekilde ve tercihen noter kanalıyla, iadeli taahhütlü posta veya elden teslim alınacak şekilde gönderilmelidir. Bu şekilde ihtarın kiracıya ulaşıp ulaşmadığı konusunda ileride bir sorun yaşamazsınız.
Not: Bu örnekler sadece yol gösterici niteliktedir. Gerçek başvurularda bir avukattan profesyonel destek alınması tavsiye edilir.
Sonuç ve Tavsiyeler
Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Noktalar
Dikkat edilmesi gereken hukuki noktalar arasından en önemlisi, 10 yıllık kira süresi sonunda tahliye davası açmak isteyen ev sahibinin mutlaka yazılı fesih bildirimini doğru ve zamanında yapmasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen bu bildirim, en az üç ay önceden ve yazılı şekilde kiracıya ulaşmalıdır. Bildirim geç ya da eksik yapılırsa tahliye hakkı bir sonraki dönemi beklemek zorunda kalabilir.
Tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk başvurusunun zorunlu hale geldiğini de unutmamak gerekir. Arabuluculuk süreci başarıyla tamamlanmadan doğrudan dava açılırsa, dava usulden reddedilir. Ayrıca, tahliye gerekçenizin Yasa’daki şartlara uygun ve geçerli olması gerekir; aksi hâlde kiracının itiraz hakkı doğar ve dava uzayabilir.
Her türlü kira sözleşmeleri, süreleri ve uzatma şartları açıkça belgelenmelidir. Kira süresi dolmuş veya yenilenmişse, hangi dönemin baz alınacağı dikkatlice hesaplanmalıdır. Ev sahibi ve kiracının sözleşmeyi her yıl “yazılı” olarak yenilemeleri, sürecin yalın ve şeffaf olmasını sağlar.
Süreçte Avukat Desteği ve Önemi
Süreçte avukat desteği almak, hak kaybı ve zaman kaybını önlemek için son derece önemlidir. Kira tahliye davalarında hukuki prosedürlerin çok ayrıntılı olması, deneyimsiz kişiler için hata yapma riskini artırır. Bir avukat desteğiyle hareket edenler, yasal süreçleri takip ederken hem evrak hem de usuli açıdan tüm yükümlülüklerini doğru şekilde yerine getirebilirler.
Arabuluculuk başvurusu, fesih bildirimlerinin hazırlanması, tahliye davası dilekçesinin oluşturulması gibi kritik adımlarda uzman bir avukat ile çalışmak başarı oranını yükseltir. Ayrıca mahkeme sürecinde, olası itirazlarla ve kiracının savunmalarıyla karşılaşıldığında olayın uzamasını ve ev sahibinin zararını en aza indirir.
Kısacası, tahliye süreçlerinde avukat desteğiyle ilerlemek, hem ev sahibinin hem de kiracının haklarını korur ve karışıklıkların önüne geçer. Avukatsız hareket etmek, yanlış evrak düzenleme, süre kaçırma veya usul hatası gibi ciddi riskler içerir. Bu nedenle, özellikle 10 yıllık sürenin sonunda tahliye gibi önemli konularda muhakkak hukukçu desteği alınması tavsiye edilir.