İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin veya yeni malikin, kendisi veya yakınları için konut ya da iş yeri ihtiyacı duyması durumunda kiracının tahliyesini isteme hakkı veren bir hukuki süreçtir. Bu dava, kira sözleşmesinin sona ermesine ve kiracının tahliyesine yol açabilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, bu tür bir dava açabilmek için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması gerekir. Dava süresi genel olarak mahkemenin iş yükü ve ilgili dokümanların sunulma süresine bağlı olarak değişiklik gösterebilir.
Kiracıyı tahliye etmeden önce, belirli süreli kira sözleşmelerinde fesih bildiriminin ardından 1 ay içinde dava açılması gerekirken, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirimi sonrasında belirlenmiş süreye uygun hareket edilmelidir. Bu süreçte, kiraya verenin veya yeni malikin ilgili kanun hükümlerine ve süreçlere uygun hareket etmesi büyük önem taşır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, ev sahibi veya belirli yakınlarının konut veya iş yeri ihtiyacı meydana geldiğinde, mevcut kiracının taşınmazı boşaltmasını yasal yolla talep etme hakkı sağlayan bir dava türüdür. Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin gerçek ve samimi bir ihtiyacı oluştuğunda, kira sözleşmesinin sona erdirilmesini ve kiracının tahliyesini mahkemeden talep edebilir. Bu durum, Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmiştir ve yalnızca belirli koşulların ispatı halinde uygulanabilir. İhtiyacın ispatlanması ise davanın en önemli noktasıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenme Biçimi
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350. ve 351. maddelerinde açıkça belirtilmiştir. TBK madde 350, hem konut hem iş yeri kiralarında ev sahibinin, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin “ihtiyaç” gerekçesiyle kiracının tahliyesini isteyebileceğini düzenler. TBK 351 ise yeni malikin el değiştirme halinde taşınmazı ihtiyaç için tahliye ettirme hakkına sahip olduğunu gösterir.
Kanun maddelerinde; davanın ne şekilde açılacağı, hangi yakınlar için ihtiyaç gösterilebileceği ve ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekliliği anlatılmıştır. Ayrıca ihtiyaca dayalı tahliye için süreler, ihtarname şartı ve dava yolunun gereklilikleri detaylandırılmıştır. Böylece hem kiralayanın hem de kiracının hakları korunmuştur.
Konut ve İş Yeri İçin Tahliye Davası Arasındaki Farklar
Konut ve iş yeri için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası oldukça benzer kurallara bağlıdır. Ancak aralarında bazı önemli farklar bulunur:
- İhtiyaç türü: Konut davalarında genellikle barınma ihtiyacı öne çıkarken, iş yeri tahliyelerinde gerçek ve zorunlu iş gereksinimi öne çıkar.
- Kullanım amacı: Konut için ihtiyaç gösterilirken, ev sahibinin ya da yakınlarının barınma ihtiyacı olması aranır. İş yeri için ise iş faaliyetine ilişkin ciddi bir ihtiyaç gösterilmelidir; salt yatırım amacı veya yüksek kira geliri istemek yeterli değildir.
- Kendisi ve yakınları: Her iki taşınmaz türünde de ev sahibi kendi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü oldukları kişiler için dava açabilir.
- Süreler: Kanuni süreler ve ihtar zorunluluğu her iki dava için de benzer olsa da, dava ve ispat süreçlerindeki detaylar uygulamada değişiklik gösterebilir.
Özetle, ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları hem konut hem iş yeri açısından benzer mantıkla işler; fakat gösterilecek ihtiyacın kapsamı, amacı ve mahkemede sunulacak deliller bakımından ayrıntılarda farklar ortaya çıkabilir. Bu nedenle dava süreci başlatmadan önce konuya uygun hukuki bilgi edinmek önemlidir.
Kimler İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, daha çok kiraya veren yani ev sahibi tarafından açılır. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre, bu davayı açma hakkı sadece mal sahibine değil, onun ihtiyaç duyduğu bazı yakınlarına da tanınmıştır. Ev sahibi kendisinin, eşinin, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne-babası, büyükanne-büyükbabası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
Eğer kiraya veren bir kişi değil de birden fazla kişi ise (örneğin paylı mülkiyet varsa), tüm maliklerin birlikte hareket etmesi gerekmektedir. Dava hakkının kullanılabilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. Ayrıca, konutu veya iş yerini kiralayan, malik olmasa da yani mal sahibinden farklı olsa bile, kira sözleşmesindeki hak sahibi olarak da dava açabilir.
Tüzel Kişilerin Tahliye Davası Açma Şartları
Tüzel kişiler (örneğin şirketler), ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilirler; ancak bu sadece tüzel kişiliğin kendi iş yeri ihtiyacı için mümkündür. Yani, şirket ortağının ya da yöneticisinin şahsi ihtiyacı için tüzel kişi tarafından tahliye davası açılamaz. Bir anonim ya da limited şirket, örneğin işlerini büyütmek için kiralanan taşınmaya kendisinin ihtiyacı olduğunu ispat ederse dava açabilir, fakat şirket müdürünün veya ortağın konuta ihtiyacı olduğu iddiasıyla bu hakkı kullanamaz.
Tüzel kişi, ihtiyaç iddiasını kanıtlamak zorundadır ve bu ihtiyaç şirketin faaliyetlerinin gereği olmalıdır. Yani şirketin kendi iş sahasını genişletmesi, yeni bir şube açması veya taşınması gibi somut ve gerçek bir ihtiyaç bulunmalıdır. Özellikle hizmetin ifası veya işin devamı için ihtiyaç varsa, tahliye davası açılması yasal hakkınızdır.
Yeni Malik (Ev Sahibi) Tarafından Açılan Davalar
Kiralanan taşınmazın yeni bir malik tarafından alınması hâlinde, yeni malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir. Yeni malik, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kimselerin ihtiyacı gerekçesiyle bu davayı açabilir.
Bunun için yasa, yeni malikin taşınmazı edinmesinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname göndermesini şart koşar. Bu ihtar ile birlikte, taşınmazı edinmesinden itibaren 6 ay sonra veya kira süresinin bitiminde tahliye davası açabilir. Yasal sürelerin çok önemli olduğu unutulmamalıdır; aksi halde yeni malik bu hakkını kaybedebilir. Yani yeni malik hızlı davranmalı, yasal bildirim ve süreleri dikkatle takip etmelidir.
Önemli: Yeni malik tarafından açılan davalar, eski malikin haklarından bağımsız olur ve sadece yeni malik ile kiracı arasındaki ilişki üzerinden yurulanır. Bu konuda yasal düzenlemeler ve Yargıtay kararları net bir uygulama çerçevesi sunmaktadır.
İhtiyacın Türleri (Konut, İş Yeri, Yakınların İhtiyacı vb.)
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası koşulları arasında en önemlisi, ihtiyacın türüdür. Türk Borçlar Kanunu’na göre, ev sahibi veya iş yeri sahibi hem kendi ihtiyacı hem de yakınlarının ihtiyacı için tahliye isteyebilir. İhtiyacın türleri üç ana başlıkta incelenir:
- Konut İhtiyacı: Ev sahibi ya da yakınlarının (örneğin çocuk, eş, anne, baba) kendilerinin oturacağı bir yere ihtiyaç duyması.
- İş Yeri İhtiyacı: İş yeri sahibi ya da yakınlarının bizzat işyeri olarak kullanmak amacıyla taşınmaza gereksinim duyması.
- Yakınların İhtiyacı: Kanunda belirtilen altsoy (çocuk, torun), üstsoy (anne, baba, dede), eş veya ev sahibinin bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri ihtiyacı duyması.
Konut ve iş yeri amacıyla tahliye davası açılması mümkün olup, hem gerçek kişiler hem de yasal zorunluluk gereği bakmakla yükümlü olunan kişiler için bu hak kullanılabilir. Ancak işyeri ihtiyacının gerçekten mesleki veya ticari bir amaçla olması gerekir; sırf kiracıyı çıkarmak için işyeri açma iddiası samimi kabul edilmez.
Altsoy, Üstsoy ve Bakmakla Yükümlü Olunan Kişiler
Konut veya iş yeri ihtiyacı sadece ev ve iş yeri sahibinin şahsi ihtiyacı ile sınırlı değildir. Türk Borçlar Kanunu madde 350, ev sahibinin eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba, büyükbaba, büyükanne) ve bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler lehine de tahliye davası açılmasına izin vermektedir. Bakmakla yükümlü olunan kişiler arasında yasal olarak nafaka verilmesi zorunlu olanlar (örneğin eş, küçük çocuklar ve bazı durumlarda kardeşler) yer alır.
Yargıtay kararlarına göre, bu kişilerin gerçekten orada oturma ya da işyeri olarak kullanma ihtiyacı varsa ve başka makul bir alternatif barınma yerleri yoksa, talepleri geçerli sayılır.
İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Yani, ev sahibinin veya yukarıda sayılan yakınlarının gerçekten başka bir yerde oturma veya işyeri açma şansı yoksa ve buna gerçekten ihtiyaç duyuyorsa, bu koşul sağlanmış olur.
- Gerçek İhtiyaç: Dayanılan ihtiyacın somut gerçeklere dayanması gerekir. Mesela ev sahibi başka bir konutta oturabilirken, sırf kira bedelini artırmak için tahliyeyi istemesi gerçek ihtiyaç değildir.
- Samimi İhtiyaç: İhtiyacın tamamen içtenlikle ileri sürülmesi lazım. Ev ya da işyeri ihtiyacının geçici bir durum ya da kiracıyı çıkarmaya yönelik bir taktik olmaması önemli.
- Zorunlu İhtiyaç: Mevcut durumda başka konut ya da işyeri seçeneğinin bulunmaması gerekir. Örneğin, şehir dışındaki bir taşınmaz ihtiyacın zorunluluğu için yeterli olmayabilir.
Yargıtay ve yerel mahkemeler, ihtiyacın samimiyetini ve zorunluluğunu titizlikle inceler. Kiracının tahliyesi ancak bu şartlar sağlanırsa mümkün olur.
Geçici ve Keyfi İhtiyaçlarda Tahliye Mümkün mü?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında önemli bir koşul da, ihtiyacın devamlılık arz etmesidir. Geçici veya keyfi ihtiyaç durumlarında tahliye kararı verilmez. Örneğin, yaz tatilini geçirmek için taşınmaza ihtiyacınız varsa ya da sadece kira artışı amacıyla tahliye talep ediyorsanız mahkeme bu isteğinizi kabul etmez.
- Geçici İhtiyaçlar: Belirli bir süreyle sınırlı ve kalıcı olmayan ihtiyaçlar tahliye nedeni sayılmaz. Örneğin, kısa süreli misafir ağırlama ya da birkaç ay konaklama gibi durumlar.
- Keyfi (Gereksiz) İhtiyaçlar: Gerçekten ihtiyaç duyulmayan, sırf kiracıyı çıkarmak veya başka bir amaç için oluşturulan nedenler geçerli değildir.
Sonuç olarak, sürekli ve zorunlu bir ihtiyaç olmadıkça, özellikle geçici veya samimiyetsiz gerekçelerle açılan tahliye davaları reddedilmektedir.
Not: Bu davalarda mahkemelerin değerlendirmesi somut olaydaki gerçek duruma ve ispat edilen belgelere göre yapılır. Bu nedenle dava açmadan önce hukuki destek alınmasında fayda vardır.
Yasal Prosedür ve Dava Süreci
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak isteyen mal sahiplerinin belirli yasal prosedürleri takip etmeleri gerekir. Bu bölümde, dava açma süreleri, ihtarname şartı, dava dilekçesi, yetkili mahkeme ve arabuluculuk zorunluluğu hakkında ayrıntılı bilgiler bulabilirsiniz. Tahliye davası sürecinde yapılan hatalar, hak kaybına sebep olabileceğinden sürecin adım adım anlaşılması önemlidir.
Dava Açma Süreleri ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Dava açma süreleri, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında en çok merak edilen konulardan biridir. Dava açma süresi, kira sözleşmesinin türüne göre değişir. Hangi tip kira sözleşmesine sahip olduğunuza göre hareket etmeniz gerekir. Eğer süreyi kaçırırsanız tahliye talebiniz reddedilebilir.
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Süreler
Belirli süreli kira sözleşmeleri, başlangıç ve bitiş tarihi açıkça belli olan sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerde, tahliye davası açabilmek için sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde ihtar çekilmeli ve dava açılmalıdır. Dikkat edilmesi gereken en önemli nokta; ihtarın, sözleşme süresi bitmeden veya bitiminden hemen sonra, yani bir aylık hak düşürücü süre dolmadan gönderilmesidir. Daha sonra açılan davalar mahkemece reddedilir. Ek olarak, bazen sözleşmenin yenilendiğini ispatlamak veya süreyi yanlış hesaplamak gibi hatalar yapılır; bu tür durumlarda bir avukattan destek alınması önerilir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Süreler
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirimini takip eden kira dönemi sonunda tahliye talep edilebilir. Yani, fesih bildiriminin en az üç ay öncesinden kiracıya ulaşması ve ardından kira döneminin sonunda dava açılması gerekir. Burada da sürelerin yanlış hesaplanması, yanlış tarihte bildirim yapılması gibi hatalar kiracının tahliye edilememesine neden olabilir. Kanun bu konuda oldukça açıktır; sürelerin ve usulün hatasız takip edilmesi gerekir.
İhtarname Şartı ve Uygulaması
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce ihtarname gönderme şartı vardır. İhtarnamenin kiracıya noter kanalıyla veya taahhütlü mektupla ulaştırılması esastır. İhtarname, ihtiyacın gerekçesine ve kim için olduğuna dair açık şekilde yazılmalı; ayrıca tarafların bilgileri eksiksiz olmalıdır. İhtar çekilmeden doğrudan dava açılırsa, dava usulden reddedilebilir.
İhtarnamenin ulaşma tarihi, dava açma süreniz için de çok önemlidir. Yanlış adrese gönderilen veya içeriği yetersiz ihtarname geçersiz sayılabilir. Bu yüzden uzman kişilerden destek almak faydalı olur.
Dava Dilekçesi ve Gerekli Belgeler
Tahliye davası açarken, dava dilekçesi açık ve anlaşılır şekilde hazırlanmalıdır. Dilekçede, ihtiyaç nedeni net olarak anlatılmalı, kim için ve ne amaçla tahliye istendiği yazılmalı ve deliller belirtilmelidir. Gerekli belgeler arasında;
- Kira sözleşmesi aslı veya örneği,
- Gönderilen ihtarname ve tebliğ edildiğine dair belgeler,
- İhtiyacın ispatına yarayacak başka evraklar (nüfus kayıt örneği, tapu kaydı vb.)
bulunmalıdır. Tüm bu evraklar, davanızın ispatı için büyük önem taşır.
Sulh Hukuk Mahkemesinin Yetkisi
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları yalnızca Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılabilir. Davanın açılacağı mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Farklı bir yerde açılan davalarda mahkeme, yetkisizlik kararı verir ve dosya taşınmazın bulunduğu yere gönderilir. Bu tür gecikmeler yaşamamak adına davanın doğru yerde açıldığından emin olunmalıdır.
Arabuluculuk Zorunluluğu
2023 yılında yapılan yasal değişiklikle birlikte, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir. Yani, arabuluculuğa başvurmadan doğrudan mahkemeye gidilemez. Önce arabulucuya başvurup anlaşamama halinde arabuluculuk son tutanağı ile dava açılması gerekir. Arabuluculuk başvurusu, tahliye davasının ön şartı haline gelmiştir. Eğer bu adım atlanırsa mahkeme davayı usulden reddeder.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, zamanında ve usulüne uygun hareket etmek, hak kayıplarını engeller ve sürecin daha hızlı ilerlemesini sağlar.
Deliller ve İspat
İhtiyacın İspatında Kullanılan Belgeler
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında en önemli adımlardan biri, ev sahibinin ihtiyacını ispatlamasıdır. Mahkemeler, iddia edilen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını detaylı şekilde inceler. Bu süreçte sunulan belgelerin kuvvetli ve inandırıcı olması gerekir.
İspat için mahkemeye sunulabilecek başlıca belgeler şunlardır:
- Nüfus kayıt örnekleri: Evin ya da iş yerinin ihtiyaç sahibi ve yakınları açısından kullanılacağına dair ilişkileri gösteren resmi belgeler.
- İkametgâh belgeleri: İhtiyaç sahibinin şu an nerede oturduğuna ve yeni taşınma ihtiyacına dair kanıt.
- Sağlık raporları: Sağlık sebebiyle uygun bir eve ya da iş yerine geçilmesi gerektiğine dair doktor ya da hastane raporları.
- Resmi yazılar: Çocuğun ya da anne-babanın iş durumu, transferi, eğitim kurumlarından alınan öğrenci belgeleri, atama belgeleri.
- Tanık ifadeleri: Gerçekten ihtiyaç olup olmadığını destekleyen aile bireyleri veya çevreden kişiler.
- Kira sözleşmesi ve tapu kayıtları: Mevcut oturanın kiracı olup olmadığını ve taşınmazın sahibinin kim olduğunu gösterir belgeler.
Bu belgelerin ve gerekirse ek delillerin etkili şekilde sunulması, davanın başarılı sonuçlanmasını kolaylaştırır. Eksik veya yetersiz belge sunulması davanın reddine yol açabilir.
Yargıtay Kararlarında Kabul Edilen İhtiyaç Türleri
Yargıtay, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığına bakar ve bu konuda belirli standartlar oluşturmuştur. Yargıtay’ın verdiği kararlarda, temel olarak şu ihtiyaç türleri kabul edilmektedir:
- Konut ihtiyacı: Ev sahibinin ya da yakınlarının (örneğin çocuk, eş, altsoy ve üstsoy) barınma ihtiyacı.
- İş yeri ihtiyacı: Ev sahibi veya yakınlarının yeni bir iş kurma ya da mevcut işini yürütmek için iş yerine ihtiyaç duyması.
- Yakınların ihtiyacı: Anne-baba, çocuk, evli çocuklar, gelin veya damat gibi belirli yakın akrabaların konut veya iş yeri ihtiyacı.
- Kamu görevlisi ataması: Kamu görevlisinin başka bir yere atanması ve yeni görev yeri dolayısıyla taşınma ihtiyacı.
- Boşanma, evlenme sonrası oluşan ihtiyaçlar: Boşanan veya evlenen çocukların bağımsız yaşama ihtiyacı.
Yargıtay’ın kararlarına göre, bu ihtiyaçlardan biri veya birkaçı gerçekleşmişse ve bunlar gerçek, samimi, zorunlu ise tahliye kararı verilebiliyor.
Evlenme, Sağlık, Eğitim, Eşya Saklama İhtiyacı vb. Örnekler
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında mahkemelerin kabul ettiği bazı tipik ihtiyaç örnekleri şunlardır:
- Evlenme ihtiyacı: Ev sahibinin çocuğunun evlenip ayrı bir konuta ihtiyacı olması. Örneğin; oğlunun evlenecek olması ve kendi evine taşınmak istemesi.
- Sağlık ihtiyacı: Yaşlı ya da hasta bir yakının bakımı gerektirdiğinde, ev sahibi bu kişiyi daha rahat yerde barındırmak için tahliye isteyebilir. Sağlık raporu ile desteklenirse, bu durum mahkemece ciddi gerekçe sayılır.
- Eğitim ihtiyacı: Öğrencinin eğitim göreceği okula yakın bir evin temini için tahliye talep edilmesi. Özellikle başka şehirde okuyacak bir çocuğun barınma ihtiyacı bu kapsamda değerlendirilebilir.
- İş yeri ihtiyacı: Ev sahibi kendi adına ya da çocukları için iş yeri açacaksa, kullanılmayan taşınmazı tahliye ettirmek isteyebilir.
- Eşya saklama ihtiyacı: Eşya biriktirme ya da depolama, başlı başına ihtiyaç sayılmaz. Ancak sağlık, taşınma veya yaşam koşullarıyla birleşen, gerçek ve zorunlu eşya saklama ihtiyacıyla birlikte gündeme gelirse, mahkeme bunu dikkate alabilir.
Mahkemeler, her ihtiyacı olayın özelliğine göre değerlendirir ve yalnızca gerçek ve zorunlu ihtiyaçların tahliye nedeni olabileceği görüşündedir. Kendi yaşanmış olayınıza uygun olarak hangi belgelerle ihtiyacı destekleyebileceğinizi bir uzmandan veya avukattan öğrenmek, süreci hızlandıracaktır.
Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı
Tahliye sonrası yeniden kiralama yasağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesine göre düzenlenmiştir. İhtiyaç, yeniden imar veya inşa sebebiyle açılan tahliye davalarında, ev sahibi ya da iş yeri sahibi, haklı bir sebep olmaksızın tahliye edilen taşınmazı üç yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu sürenin amacı, ev sahiplerinin kiracıyı haksız yere çıkarmasını engellemektir.
Yeniden kiralama yasağı sadece konutlarda değil, çatılı iş yerlerinde de uygulanır. Yeniden kiralama yasağının ihlali halinde ise eski kiracı hak talebinde bulunabilir. Eğer eski mal sahibi haklı bir neden olmadan mülkü başkasına kiralarsa, kiracıya bir yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemek zorunda kalır.
Tazminat Sorumluluğu
Tahliye davasında tazminat sorumluluğunun doğması, genellikle kiralananın yeniden kiralama yasağı süresi içinde başkasına verilmesi veya ihtiyacın samimiyetsiz çıkması durumunda gündeme gelir. Eski kiracı, haksız tahliye sebebiyle zarar görmüşse, kiraya verene karşı maddi tazminat davası açabilir. Ayrıca, yeniden kiralama yasağına aykırılık halinde, son yılın kira bedeli oranında tazminat ödenmesi söz konusu olur.
Diğer yandan, tahliye işlemi sırasında ev sahibinin zarar görmesi (örneğin kiracının evi geç boşaltması nedeniyle) durumunda da kiracıya karşı tazminat talep edilebilmesi mümkündür. Ancak, tüm tazminat konularında zarar ve samimiyetsizlik ispatı gerekir.
Kiralananın Yeniden İmar ya da İnşası Nedeniyle Tahliye
Kiralananın yeniden imar ya da inşası nedeniyle tahliyesi de Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça yer alır. Eğer taşınmaz esaslı bir tadilattan, yıkılıp tamamen yeniden yapılacak bir inşaattan veya kapsamlı imardan geçecekse, ev sahibi tahliye davası açabilir. Dava açılırken, yeniden inşa veya imar durumunun ciddiyeti ve zorunluluğu mahkemeye sunulmalı ve projeler, belediye yazışmaları gibi belgelerle ispat edilmelidir.
Ayrıca, yeniden imar ve inşa nedeniyle tahliye edilen kiracının, taşınmazın eski haliyle üç yıl başkasına kiralanmasına engel olan yeniden kiralama yasağı yine devreye girer.
Fesih Bildirimi ve Sürelerine Uyulmamasının Sonuçları
Tahliye davalarında fesih bildirimi süresi ve dava açma süreleri çok önemlidir. Özellikle belirli süreli kira sözleşmelerinde, kontrat bitiminden itibaren bir ay içinde; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise dafih dönemi ve fesih bildirim süresi kanuna uygun şekilde kullanılmalıdır.
Eğer fesih bildirimi ve dava açma süresi geçirilirse, ev sahibi bir sonraki kira yılına kadar tahliye davası açma hakkını kaybeder. Yani, zamanında işlem yapılmazsa, kira kontratı otomatik olarak bir yıl daha devam eder. Böyle bir durumda kiracının tahliyesi mümkün olmaz, dava açılmışsa da mahkeme davanın reddine karar verir.
Sonuç olarak, hem ev sahibi hem de kiracının, tahliye davalarında süreler ve yasağın sonuçları hakkında dikkatli olması gerekir. Hak kaybı yaşamamak için sürelere hassasiyet göstermek, doğru fesih ve ihtar işlemleri yapmak, hem maddi hem de hukuki sonuçlardan korunmak için en önemli adımdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Dava Ne Kadar Sürer?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, genellikle 1 yıl ile 1,5 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Mahkemelerdeki iş yoğunluğu ve davadaki tarafların tutumu, bu süreyi etkileyebilir. Bazı kaynaklara göre, işlerin çok hızlı ilerlediği nadir durumlarda 3-6 ayda karar alınabileceği belirtilse de, pratikte kararın kesinleşmesi ve tahliye işleminin tamamlanması genellikle bir yılı bulur. Eğer karar üst mahkemeye taşınırsa (istinaf ve temyiz), dava süreci 2 yıla kadar uzayabilir. Özellikle büyük şehirlerde Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde yoğunluk olduğunda süreç biraz daha uzun sürebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye ve Diğer Tahliye Sebepleri Arasındaki Farklar
İhtiyaç nedeniyle tahliye, kira hukuku kapsamında en çok başvurulan tahliye sebeplerinden biridir. Bu tahliye sebebinde kiraya verenin ya da yakınlarının gerçekten ve samimi şekilde konuta veya iş yerine ihtiyacı olması gerekir. Diğer tahliye sebepleri ise şunlardır:
- Tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye (kiracı yazılı taahhütle evi bırakacağını taahhüt ederse),
- Kira bedelinin ödenmemesi,
- Kiracı tarafından kira sözleşmesi hükümlerinin ihlal edilmesi,
- Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye.
En önemli fark, ihtiyaç sebebinde mahkemeye “samimi ve gerçek bir ihtiyaç” ispatı gerekirken diğer tahliye yollarında genellikle daha açık ve kolay ispatlanabilir sebepler gündeme gelir. Ayrıca ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sonucunda, kiraya veren 3 yıl boyunca aynı yeri başkasına kiraya veremez (haklı sebep dışında).
İhtarname Ne Zaman ve Nasıl Gönderilmelidir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce ihtarname gönderilmesi, duruma göre değişir:
- Belirli süreli kira sözleşmelerinde: Kira süresi bittikten sonra, en geç 1 ay içinde dava açılmalıdır. İhtarda bulunmak yasal olarak zorunlu değilse de, ispat kolaylığı için önerilir.
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde: Kiracıya tahliye talebinizi bildirmek uygun olur; en az 3 ay önce yazılı ihtarname gönderilmesi tavsiye edilir.
Yeni malikseniz, evi satın aldığınız tarihi izleyen 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndermelisiniz. Bu ihtarnameyi noterden veya taahhütlü posta ile göndermek hem geçerlilik hem de ispat açısından en doğrusudur.
Satın Alınan Evdeki Kiracının Durumu
Satın alınan bir evde mevcut bir kiracı varsa, yeni malik kendisinin, eşinin, çocuklarının, anne veya babasının ihtiyacı için tahliye davası açabilir. Ama öncelikle, tapuda devir tarihini izleyen 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtarname göndermeli ve bu ihtardan 6 ay sonra tahliye davası açmalıdır. Kiracı ihtardan sonra 6 ay boyunca evde kalmaya devam edebilir. Bu sürenin ardından, 1 ay içinde dava açılması gerekmektedir.
Eğer yeni malik ihtarname göndermeden direkt davaya başvurursa, dava usulden reddedilebilir. Ayrıca eski taşınmaz sahibinin yaptığı kira sözleşmesi yeni malik için de bağlayıcıdır; yeni malik eski kontrat bitene kadar sözleşme hükümlerine uymak zorundadır.
Davada Arabuluculuk Süreci Nasıl Başlatılır?
2023 yılından itibaren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında arabuluculuk başvurusu zorunludur. Arabuluculuk süreci olmadan doğrudan dava açılamaz; açılırsa mahkeme davayı usulden reddeder.
Arabuluculuk sürecini başlatmak için şu adımlar izlenir:
- İkamet ettiğiniz yerdeki adliyede Arabuluculuk Bürosu’na başvurulur.
- Arabulucu görevlendirilir ve süreç en fazla 3 hafta içinde tamamlanmalıdır (gerekirse 1 hafta daha uzatılabilir).
- Taraflar anlaşırsa, anlaşma tutanağı düzenlenir ve dava açmaya gerek kalmaz.
- Anlaşma sağlanamazsa, “anlaşmazlık tutanağı” ile birlikte mahkemeye başvurulabilir.
Unutmayın: Arabuluculuk başvurusunun tarihi dava açma süresinin hesaplanmasında dikkate alınır. Dolayısıyla sürelere çok dikkat etmelisiniz.
Not: Her adımda bir avukattan destek almanız faydalı olacaktır ve süreçteki en önemli unsur, sürelerin kaçırılmamasıdır!
Dava Açarken Yaygın Hatalar
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açanların uygulamada sıkça yaptığı hataların başında, ihtiyacın gerçek ve samimi şekilde ortaya konulamaması gelir. Davacılar, çoğu zaman yalnızca beyanla davayı açmakta ve buna dair güçlü delil sunmamaktadır. Bir diğer hata, dava açma süresinin kaçırılmasıdır. Özellikle belirli süreli kira sözleşmelerinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmaması davanın reddine sebep olabilir. İhtarname gönderilmeden dava açılması da mahkemelerin davayı reddetmesine yol açan bir diğer yaygın hatadır. Ayrıca, ev sahibinin ihtiyacının dışında başka taşınmazının olup olmadığının araştırılmaması da sorun yaratır. Mahkemeler, davacı ev sahibinin aynı bölgede kullanabileceği başka bir taşınmazı varsa tahliye talebini nadiren kabul eder. Eksik veya hatalı belgelerle dava açmak ve kira sözleşmesindeki taraflar ile davacının aynı olup olmadığını kontrol etmemek de sürecin en başında yapılan hatalardandır.
İspat Güçlükleri ve Hukuki Destek
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ispat yükü davacıya aittir ve ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Mahkemeler çoğunlukla tapu kayıtları, ikametgah belgeleri, işyeri ihtiyaçlarında faaliyet belgeleri, sağlık raporları gibi somut belgeler talep eder. Bu nedenle, davasını sadece yazılı beyanlarla değil maddi delillerle destekleyemeyen davacıların tahliye kararı alması güçleşir. Ayrıca davacının veya ihtiyacı olan kişinin halihazırda kirada yaşıyor olması ya da başka bir konutta oturması gibi durumlar, samimi ihtiyaç iddiasını zayıflatır.
Davadaki süreç karmaşık ve detaylara dikkat edilmesi gereken birçok hukuki aşama içerir. Yanlış bir adım davanın reddine yol açabileceği için, uygulamada deneyimli bir avukattan destek almak başarı şansını önemli ölçüde artırır. Avukat, hangi belgelerin sunulması gerektiği, nasıl bir savunma yapılacağı ve tüm yasal prosedürlerin doğru işletilmesinde rehber olur. Ayrıca, mahkeme ve arabuluculuk süreçlerinde uzman desteği ile ispat yükünün başarıyla yerine getirilmesi mümkün olur.
Önemli Yargıtay Kararları ve İçtihatlar
Yargıtay, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasını kesin şekilde aramaktadır. Kararlarda, sırf ekonomik veya yatırım amaçlı ihtiyaç iddiaları yeterli görülmemekte, kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının başka bir konutunun olup olmadığı dikkatlice incelenmektedir. Özellikle, “mal sahibinin aynı yerde, ihtiyacını karşılayacak başka bir taşınmazı varsa, tahliye talebinin reddi gerekir” şeklindeki içtihat yerleşiktir.
Ayrıca Yargıtay, ihtiyaç iddiasının dava tarihinde mevcut ve devam ediyor olması gerektiğini vurgular. Yani dava açtıktan sonra dahi ihtiyacın ortadan kalkması davanın reddiyle sonuçlanabilir. Bazı önemli kararlar arasında, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını edinme tarihinden itibaren yasal sürelerinde kullanması ve ihtiyacı gerçek şekilde belgeleyerek mahkemeye sunması gerektiği vurgulanır.
Özetle, Yargıtay kararları tüm detaylara, ispat yüküne, ihtiyacın gerçekliğine ve davacı ile kiralayan arasındaki ilişkilere titizlikle bakmakta; kanun ve uygulamadaki sınırların dışına çıkan talepleri ise reddetmektedir. Bu nedenle, davacının hem usulde hem de esasta sağlam ve belgeli bir başvuru yapması gereklidir.